无一封顶 杭州非典型商住地“遇冷” 九堡文晖热度仍在

　　浙江在线-住在杭州网杭州4月6日讯（浙江在线记者 俞东辉） 今日，杭州主城共计出让四宗涉宅地，无一封顶。为什么热火朝天的土地市场突然凉了？重要原因是其中三宗非典型商住地块住宅占比均较小：彭埠两宗地块住宅仅占40%，文晖地块住宅占比50%。据浙报传媒地产研究院测算，这三宗商住地块的住宅部分实际楼面价并不低。

　　从结果看，彭埠36、37地块均仅过三轮竞价即被中骏及滨江分食。而文晖地块得益于地段加持及低库存的板块环境，最终溢价25.3%方被中海拿下。

　　另一方面，典型性宅地仍具较高热度，九堡宅地历经49轮竞价，最后溢价22.6%被新城竞得，成交楼面价24121元/㎡，较之北辰25720元/㎡的板块标杆也差之不远。

　　4月26日地块成交信息表

　　综上，今日出让主要有以下几点观察：

　　1、今日土拍已成近期市场风向标：日前，随着“房住不炒”重提，限价松动可能性也被“权威人士”否定，一季度的土拍热潮似乎将落下帷幕，业内也多把今日土拍视为市场风向标。

　　2、“风向标”未必是“分水岭”：今日四宗涉宅地均低溢价成交，较之前几次出让出现明显转变。但文晖、彭埠三宗地块均有较大的商业占比，住宅部分实际楼面价较周边项目并未出现大幅下滑。

　　3、本次出让竞争烈度明显降低：不出所料，受多宗地块商业占比较大影响，本次出让竞争热度相对较低，而最有希望引起激烈竞争的金沙湖地块也在24日因故终止。理性谨慎、不盲目追高也成为房企拿地的重要前提。

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　　【结果综述】

　　中海竞得文晖项目

　　文晖商住地由中海以总价173475万元，楼面价28210元/㎡竞得，溢价率25.3%。住宅部分（商业部分地价按14000元/㎡测算）实际楼面价约42419元/㎡，毛坯保本房价测算约53470元/㎡。

　　文晖地块区位图

　　（来源：浙报传媒地产研究院“决策通”）

　　地块周边项目信息表

　　中骏滨江分食彭埠商住地

　　位于城东新城的彭埠36地块由中骏以总价159496万元，楼面价17128元/㎡竞得，溢价率1.3%。住宅部分（商业部分地价按10000元/㎡测算，扣除农贸市场及公交场站）实际楼面价约29028元/㎡，毛坯保本房价测算约35925元/㎡。

　　彭埠37地块由滨江以总价162353万元，楼面价17368元/㎡竞得，溢价率1.2%。住宅部分（商业部分地价按10000元/㎡测算）实际楼面价约28420元/㎡，毛坯保本房价测算约35015元/㎡。

　　彭埠两地块区位图

　　（来源：浙报传媒地产研究院“决策通”）

　　地块周边项目信息表

　　新城竞得九堡宅地

　　艮北新区宅地位于九堡板块，新城以总价271581万元，楼面价24121元/㎡竞得九堡宅地，溢价率22.6%。住宅部分（除去10%公租房）实际楼面价约27268元/㎡，毛坯保本房价测算约36105元/㎡。

　　九堡地块区位图

　　（来源：浙报传媒地产研究院“决策通”）

　　地块周边项目信息表

　　【测算逻辑】

　　① 公租房建面从总体量中扣除；

　　② 住宅建安成本分档计算（地价20000元/㎡以内按4500元/㎡计，地价20000-30000元/㎡以内按5000元/㎡计，地价30000元/㎡以上按6000元/㎡计）；

　　③ 公租房建安+全装修成本按4200元/㎡计算；

　　④ 车位价格九堡、金沙湖地块按照30万元/个，文晖、彭埠地块按照35万元/个计算，车位数量按照100㎡建面配比一个计算；

　　⑤ 彭埠地块及文晖地块商业部分按照周边区域（城东新城/朝晖文晖）近期成交商业项目地价参考计算；

　　⑥ 毛坯保本房价中财务成本为地价8%，税费成本为毛坯售价12%；

　　⑦ 地块自持部分未作处理。