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无一封顶 杭州非典型商住地“遇冷” 九堡文晖热度仍在

2019-04-26 14:28 来源:浙江在线-住在杭州网 / 记者:俞东辉 / 编辑:叶露

导语

彭埠两宗地块住宅仅占40%,文晖地块住宅占比50%。

  浙江在线-住在杭州网杭州4月6日讯(浙江在线记者 俞东辉) 今日,杭州主城共计出让四宗涉宅地,无一封顶。为什么热火朝天的土地市场突然凉了?重要原因是其中三宗非典型商住地块住宅占比均较小:彭埠两宗地块住宅仅占40%,文晖地块住宅占比50%。据浙报传媒地产研究院测算,这三宗商住地块的住宅部分实际楼面价并不低。

  从结果看,彭埠36、37地块均仅过三轮竞价即被中骏及滨江分食。而文晖地块得益于地段加持及低库存的板块环境,最终溢价25.3%方被中海拿下。

  另一方面,典型性宅地仍具较高热度,九堡宅地历经49轮竞价,最后溢价22.6%被新城竞得,成交楼面价24121元/㎡,较之北辰25720元/㎡的板块标杆也差之不远。

  4月26日地块成交信息表

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  综上,今日出让主要有以下几点观察:

  1、今日土拍已成近期市场风向标:日前,随着“房住不炒”重提,限价松动可能性也被“权威人士”否定,一季度的土拍热潮似乎将落下帷幕,业内也多把今日土拍视为市场风向标。

  2、“风向标”未必是“分水岭”:今日四宗涉宅地均低溢价成交,较之前几次出让出现明显转变。但文晖、彭埠三宗地块均有较大的商业占比,住宅部分实际楼面价较周边项目并未出现大幅下滑。

  3、本次出让竞争烈度明显降低:不出所料,受多宗地块商业占比较大影响,本次出让竞争热度相对较低,而最有希望引起激烈竞争的金沙湖地块也在24日因故终止。理性谨慎、不盲目追高也成为房企拿地的重要前提。

  >>>详细成交情况请戳直播传送门

  【结果综述】

  中海竞得文晖项目

  文晖商住地由中海以总价173475万元,楼面价28210元/㎡竞得,溢价率25.3%。住宅部分(商业部分地价按14000元/㎡测算)实际楼面价约42419元/㎡,毛坯保本房价测算约53470元/㎡。

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  文晖地块区位图

  (来源:浙报传媒地产研究院“决策通”)


  地块周边项目信息表

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  中骏滨江分食彭埠商住地

  位于城东新城的彭埠36地块由中骏以总价159496万元,楼面价17128元/㎡竞得,溢价率1.3%。住宅部分(商业部分地价按10000元/㎡测算,扣除农贸市场及公交场站)实际楼面价约29028元/㎡,毛坯保本房价测算约35925元/㎡。

  彭埠37地块由滨江以总价162353万元,楼面价17368元/㎡竞得,溢价率1.2%。住宅部分(商业部分地价按10000元/㎡测算)实际楼面价约28420元/㎡,毛坯保本房价测算约35015元/㎡。

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  彭埠两地块区位图

  (来源:浙报传媒地产研究院“决策通”)


  地块周边项目信息表

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  新城竞得九堡宅地

  艮北新区宅地位于九堡板块,新城以总价271581万元,楼面价24121元/㎡竞得九堡宅地,溢价率22.6%。住宅部分(除去10%公租房)实际楼面价约27268元/㎡,毛坯保本房价测算约36105元/㎡。

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  九堡地块区位图

  (来源:浙报传媒地产研究院“决策通”)


  地块周边项目信息表

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  【测算逻辑】

  ① 公租房建面从总体量中扣除;

  ② 住宅建安成本分档计算(地价20000元/㎡以内按4500元/㎡计,地价20000-30000元/㎡以内按5000元/㎡计,地价30000元/㎡以上按6000元/㎡计);

  ③ 公租房建安+全装修成本按4200元/㎡计算;

  ④ 车位价格九堡、金沙湖地块按照30万元/个,文晖、彭埠地块按照35万元/个计算,车位数量按照100㎡建面配比一个计算;

  ⑤ 彭埠地块及文晖地块商业部分按照周边区域(城东新城/朝晖文晖)近期成交商业项目地价参考计算;

  ⑥ 毛坯保本房价中财务成本为地价8%,税费成本为毛坯售价12%;

  ⑦ 地块自持部分未作处理。


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