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杭州6宗宅地价格全线回落 “限房价”卓有成效

2019-09-10 13:08 来源:浙江在线-住在杭州网 / 记者:魏盼 / 编辑:张筱

导语

低溢价VS竞自持:区域分化加剧

  浙江在线-住在杭州网9月10日讯(浙江在线记者 魏盼)房贷新政出台、央行定向降准……在官方一系列政策和舆论的影响下,市场走向更加扑朔迷离。

  新房市场,新盘老盘轮番出场,报名人数增多,中签率降低,但弃选率不断增加,8月市场成交量明显回落,无论购房者还是开发商都更为谨慎。

  而反映在土地市场,开发商拿地也更为理性:今天,杭州共有11宗地块出让,其中涉宅用地6宗,地价较以往成交价全线回落。宅地最终测算精装保本价与政府精装限价相比,均有盈利空间。

  仁和宅地为本场出让唯一封顶并进入自持的宅地,楼面价9877元/㎡+自持6%。仁和目前在售楼盘阳光城广宇·上塘九里,近期推出房源486套,报名2000余人,均价20013元/㎡。

  无公租房配建的桃源地块成为本次最受关注地块:报名房企最多(超过10家)、溢价较高,最终由开发商联发竞得,楼面价21043元/㎡。项目精装保本售价约30800元/㎡,地块未来精装最高均价为34000(精装4000元/㎡)。

  笕桥宅地价格回到年初,金隅24060元/㎡的成交价接近2019年1月甘肃建投的拿地价23556元/㎡,而相比绿城项目,拿地价差高达3400元/㎡。项目精装保本售价约38350元/㎡,地块未来精装最高均价为40800(精装4000元/㎡)。

  而本次限价最高的东新宅地的成交让人出乎意料,仅溢价3.04%,成交楼面价23783元/㎡,由西房竞得。这一成交价甚至低于阳光城三塘商住地的封顶价26263元/㎡(22%自持、30%商业)。西房项目精装保本售价约30800元/㎡,地块未来精装最高均价为45000(精装5000元/㎡)。

  运河新城宅地虽然精装限价高达38000元/㎡,但高限价也并未拉高房企预期,最终地块成交地价20488元/㎡。项目精装保本售价约33150元/㎡,地块未来精装最高均价为38000(精装3500元/㎡)。

  此外,星桥迎来区域内首个商住综合体项目:苏宁以8011元/㎡楼面价竞得星桥大道以东、临丁路以北地块,溢价达14.44%。该地块包含商业经营面积不少于8万㎡的购物中心,住宅计容面积不大于地上总建筑面积的64%。

  9月10日宅地成交信息表

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  综上,今日出让主要有以下几点观察:

  1、政府限价政策对于平抑预期卓有成效,但限价目前并非开发商衡量板块价值的唯一标准。限价新规下,杭州土地市场明显降温,热门区域严格限价之下,开发商拿地更为理性,但限价也并非开发商衡量板块价值的唯一标准,如运河新城宅地虽然政府给定的精装限价高达38000元/㎡,但高限价也并未拉高房企预期,最终地块成交地价仅20488元/㎡。

  2、“双限”新规下杭州土地市场冷热不均,选择相对优质的地块仍是多数房企的共识。从报名情况来看,桃源宅地无公租房配建,且区域内限价保留的空间较大,因此报名人数最多,逾10家开发商报名,说明在市场走向尚不明朗的当下,选择各方面条件相对优质的地块仍是多数房企的共识。

  调控政策延续、融资环境趋紧、销售端压力显现、房价上行无望等共同影响下,土地市场表现将更趋理性。

  出让过程和结果可戳直播传送门>>> 

  【结果综述】

  金隅24060元/㎡竞得笕桥地块  精装保本售价38350元/㎡

  笕桥地块经过26轮报价,由金隅以200954万元总价竞得,楼面价24060.01元/平方米,溢价率14.86%。

  据浙报传媒地产研究院测算,地块需配建公租房8352.2㎡,住宅部分实际楼面价约27200元/㎡,项目精装保本售价约38350元/㎡,地块未来精装最高均价为40800(精装4000元/㎡)。

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  笕桥地块区位图

  (来源:浙报传媒地产研究院决策通)

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  西房23783元/㎡竞得东新地块  精装保本价仅38000元/㎡

  东新地块经过6轮报价,由西房以84683万元总价竞得,楼面价23782.68元/平方米,溢价率3.04%。

  据浙报传媒地产研究院测算,地块需配建公租房3560.76㎡,住宅部分实际楼面价约26891元/㎡,项目精装保本售价约38000元/㎡,地块未来精装最高均价为45000(精装5000元/㎡)。

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东新地块区位图

  (来源:浙报传媒地产研究院决策通)

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  联发21043元/㎡补仓桃源地块  精装保本价30800元/㎡

  桃源地块经过35轮报价,由联发以181493万元总价竞得,楼面价21043.15元/平方米,溢价率24.74%。

  据浙报传媒地产研究院测算,项目精装保本售价约30800元/㎡,地块未来精装最高均价为34000(精装4000元/㎡)。

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 桃源地块区位图

  (来源:浙报传媒地产研究院决策通)

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  香港置地20488元/㎡入驻运河新城  精装保本价33150元/㎡

  运河新城地块经过17轮报价,由香港置地以150398万元总价竞得,楼面价20487.96元/平方米,溢价率12.74%。

  据浙报传媒地产研究院测算,地块需配建公租房7340.84㎡,住宅部分实际楼面价约23231元/㎡,项目精装保本售价约33150元/㎡,地块未来精装最高均价为38000(精装3500元/㎡)。

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  运河新城地块区位图

  (来源:浙报传媒地产研究院决策通)

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  华元9877元/㎡+自持6%竞得仁和地块

  仁和地块经过96轮报价,由华元以44689万元总价竞得,楼面价9876.68元/平方米,溢价率29.95%,自持6.0%。

  仁和目前在售楼盘阳光城广宇·上塘九里,近期推出房源486套,报名2000余人,均价20013元/㎡。

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仁和地块区位图

  (来源:浙报传媒地产研究院决策通)

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  苏宁21.8亿摘星桥首个综合体项目

  星桥迎来区域内首个商住综合体项目:苏宁以217960万元总价竞得星桥大道以东、临丁路以北地块,楼面价8011元/㎡。

  虽然仅有两轮竞价,但首轮出价溢价率就已14.18%,苏宁第二轮报价直接摘地,最终溢价达14.44%。该地块包含商业经营面积不少于8万㎡的购物中心,住宅计容面积不大于地上总建筑面积的64%。

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  星桥地块区位图

  (来源:浙报传媒地产研究院决策通)

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  【测算逻辑】

  ①公租房建面从总体量中扣除;

  ②住宅建安成本分档计算(地价20000元/㎡以内按4500元/㎡计,地价20000-30000元/㎡以内按5000元/㎡计,地价30000元/㎡以上按6000元/㎡计);

  ③公租房建安+全装修成本按4200元/㎡计算。

  ④车位价格笕桥地块按照30万元/个、东新地块按照35万元/个、运河新城按照30万元/个、桃源地块按照30万元/个,车位数量按照100㎡建面配比一个计算;

  ⑤精装价格笕桥地块按照2000元/㎡、东新地块按照2500元/㎡、运河新城按照1750元/㎡、桃源地块按照2000元/㎡;

  ⑥毛坯保本房价中财务成本为地价8%,税费成本为毛坯售价12%。

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