原创 杭州 环杭 口水 摇号 专题 研究院
您当前的位置 :浙江在线  >  住在杭州网 > 浙江土地 > 原创个人文章页 > 马梦婷个人页面  

东湖新城高溢价打响2020年杭州土地揭幕战 新希望、中天入驻

2020-01-02 11:03 来源:浙江在线-住在杭州网 / 记者:马梦婷 / 编辑:张筱

导语

两宗土地参与竞争的房企都超过十家

  浙江在线-住在杭州网1月2日讯(浙江在线记者马梦婷)今日,东湖新城核心区域第一次“限房价”土地出让,揭开2020年杭州土地出让篇章。

  据悉本次参与两宗土地竞争的房企均超过了十家,可见热度。

  最终,万宝城旁商住地竞价25轮由新希望封顶总价竞得,成交总价134634万元,成交楼面价12342元/㎡;东湖新城CBD商住地竞价35轮由中天以总价181741万元竞得,成交楼面价11686元/㎡,溢价率23%。

  2020年1月2日余杭区土地成交信息表

微信图片_20200102102842.jpg

image001.png

 东湖新城区位图(来源:“决策通”)

image002.png

  “双限”之下,东湖新城核心区万宝城旁土地仍封顶溢价成交,而东湖新城CBD商住地溢价率也有23%,究其背后,为何热度较高?

  一、“万元”左右地价,在杭州全市仍属珍稀

  从12342元/㎡和11686元/㎡两宗土地成交楼面价来看,东湖新城地价稳定。

  而这样的地价,放眼杭州全市,仍属于珍稀的“万元”左右地价。

  2019年6月,东湖新城CBD两宗商住地由西安曲江新鸥鹏拿下,成交总价分别为17.2亿元、18.9亿元,楼面价8690元/㎡、8704元/㎡,均自持4%。两宗地块住宅可建面积均不超过计容可建的65%,商业商务占比35%。商业商务部分不得建造酒店式公寓,最小产权分割单元不超过300㎡。据浙报传媒地产研究院测算,两宗地块住宅部分实际成交楼面价约12270元/㎡左右,毛坯保本售价约17100元/㎡左右。(由于自持比例4%,建面124407㎡,测算中予以忽略)

  由此可见,“限房价”两宗土地和西安曲江新鸥鹏项目地价基本相当,和板块地价标杆荣安•柳岸闻莺(2017年成交楼面价13840元/㎡)相比仍下调较多。而两宗土地在交通方面还有较大优势,均近邻在建地铁九号线站点,万宝城旁商住地与北沙路站约仅190米。

  二、房企利润率预期稳定

  北沙路与雨荷路交汇东南处商住地位于东湖新城核心区,东侧为万宝城。新洲路与长宁路交汇东北处宅地位于东湖新城CBD。

  从区位上来看,两宗土地属于东湖新城不同区域,但均为东湖新城核心范围,相距不远,可共享生活配套。

  两宗涉宅地限价一致,毛坯销售均价不高于17800元/平方米,且毛坯销售最高单价不高于19580元/平方米,装修价格不高于3000元/平方米。据浙报传媒地产研究院测算,若按照政府销售限价,万宝城旁土地利润率在3.3%左右,东湖新城CBD土地利润率在6.8%左右,预期在稳定范围。

  三、配套进阶提升综合价值

  此外,东湖新城核心区域各项综合配套进阶为板块价值提供良好预期。

  据杭州市东湖新城(余杭经济技术开发区)中心区城市设计,中心区未来将集金融办公、商业商务、文体科创、创新研发、公共管理、交通枢纽等多重功能于一体,成为高效便利、大气开放的城市门户,国际风尚、宜居宜游的产城人融合新区,设有高铁枢纽、商旅走廊、中央森林公园、文化中心、市民中心、综合医院等核心项目。

  教育:地块周边有余杭高级中学、育才实验小学、杭二中树兰实验学校等教育资源,区域内浙江理工大学时尚学院已经完成方案设计;

  医疗:区域附近有余杭区中医院、余杭区第一人民医院(浙医二余杭分院)、余杭区第五人民医院、余杭儿童医院、余杭妇产医院等多家医院。

  交通:随着“三路”中东湖高架路余杭段、秋石高架路余杭段开通,驾车便可以顺畅地通达市区。9月28日,“三路一环”快速路网最后一路:留石高架路世纪大道段开通。近日,留石高架路世纪大道段永西村匝道和良熟路匝道全部开通。而“三路一环”快速路网最后一节点工程望梅路互通也在建设中,计划今年底完成主体高架桥梁合龙实现贯通,预计2020年8月通车。此外,区域还将建设杭州中环等多条快速路,余杭东西向快速路正在建设中,未来将连通板块与未来科技城的东西向快速路。

  【测算逻辑】

  ①公租房建面从总体量中扣除,公租房建安+全装修成本按4200元/㎡计算;

  ②住宅建安成本分档计算(地价20000元/㎡以内按4500元/㎡计,地价20000-30000元/㎡以内按5000元/㎡计,地价30000元/㎡以上按6000元/㎡计);

  ③东湖新城两宗商住地车位价格按照20万元/个,车位数量按照100㎡建面配比一个计算;

  ④东湖新城两宗商住地精装成本按照1500元/㎡。

  ⑤毛坯保本房价中财务成本为地价8%,税费成本为毛坯售价12%。

版权和免责声明

凡注有"住在杭州网"或电头为"浙江在线·住在杭州网"的稿件,均为住在杭州网独家版权所有,未经许可不得转载或镜像;授权转载必须注明来源为"浙江在线·住在杭州网",并保留"浙江在线·住在杭州网消息"的电头。

  

本网未注明"来源:住在杭州网"的图文等稿件均为转载稿,本网转载出于传递更多信息之目的,并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。

  

联系电话:0571-85399752。

研究团队
Team
浙报传媒地产研究院长、住在杭州网首席评论员
浙报传媒地产研究院副院长
高级研究员
高级研究员
研究员
研究员
研究员
研究员
研究员
研究员
研究员
研究员
最新报告
Report