浙江在线-住在杭州网杭州1月21日讯（浙江在线记者 马梦婷）作为2019年的第二场土地出让的唯一宅地，主城区的长睦地块最终底价成交。

　　杭州的土地市场2018年下半年开始已明确降温，但本次长睦宅地的底价成交还是稍显意外。根据浙报传媒地产研究院测算，长睦该宅地实际楼面价约15284元/㎡，为主城区绝对地价最低。该地价水平未能追平板块历史高位（楼面价14178元/㎡+34%自持）。

　　从2019杭州第一场土地出让的“暖意”到本次刚需洼地的无竞争，土地市场如何走？房企预期如何改变？未来半个月内，杭州土地市场还有多宗土地“大餐”，拭目以待。

　　1月21日土地成交信息表

　　结果综述：

　　长睦宅地由杭房&城发以总价15.3亿元竞得，楼面价13385元/㎡，0溢价。根据浙报传媒地产研究院测算，实际楼面价约15284元/㎡，毛坯保本房价测算约20698元/㎡。

　　测算逻辑：

　　成本增加原因：地块需配建11459㎡公租房（注：地块不少于6440㎡教育配套用房以划拨方式供地，未计入出让建面，且由市城投集团回购故不计入成本。）

　　成本测算方式：①公租房建面从总体量中扣除；②高层住宅建安成本3500元/㎡；②公租房建安+全装修成本3700元/㎡；③地块商品房户均120㎡、车位售价20万元/个、车位比为1：1.2；④财务成本为地价8%，税费成本为毛坯售价12%。

　　本期讨论：

　　1.今日底价成交 曾经诞生摇号网红

　　2.刚需落点还有机遇 价值洼地仍稀有

　　3.租赁用房持续落点 落实“多渠道保障”

　　1.今日底价成交 曾经诞生摇号网红

　　今天是长睦空窗一年多后的首次推地，经过1轮竞价由杭房&城发以总价15.3亿元、楼面价13385元/㎡竞得，零溢价，这也是杭房&城发再次加仓长睦。

　　虽然是底价成交，地价水平如何？

　　目前，长睦板块内地价标杆为2017年以14178元/㎡楼面价+自持34%拿地的杭房城发·御东方。考虑到公租房配建，长睦宅地的实际楼面价达约15284元/㎡，与板块标杆相比，本次杭房&城发加仓长睦的地价实际未追平最高位。

　　再来看看目前的板块市场。目前长睦板块内已无新盘在售，剩余两个待售项目的土地都是2017年成交，地价较高：卓越项目以14096元/㎡楼面价+自持14%拿地，杭房城发·御东方以14178元/㎡楼面价+自持34%拿地（板块标杆）。

　　值得注意的是，这个板块诞生了2018年杭州的“网红盘”之一——卓越蔚蓝领秀。该“网红盘”跨了江干、余杭两区，虽然创下两万人摇号纪录的蔚蓝领秀房源位于余杭区，而于今天成交的长睦宅地位于江干区，但这个板块是不折不扣的刚需洼地。

　　据浙报传媒地产研究院测算，长睦宅地保本楼面价约20698元/㎡，对比新房价格并无优势。而从二手房方面看，周边已交付的商品房保利·罗兰香谷、金地·格林的实际成交价约2.3-2.8万元/㎡，且这两个小区距离地铁更近，位置优于本次出让地块。

　　综上，杭房&城发该地块保本盈利可基本实现，但地价水平不低，房企未来需可通过产品打造来实现溢价空间。

　　2.土地市场变局后，刚需落点如何？

　　随着2018年7月开始杭州土地市场明确降温，就房企刚需项目方面的拿地而言，新的选择和机遇也在酝酿。

　　今日成交宅地所在的长睦板块，近两年以来已经被杭州刚需客户广泛接受。与此同时，在建地铁三号线也为板块交通预期带来晋升，提高了板块的价值稳定性。

　　从近年看，2016-2017年为长睦板块市场高点，成交量上涨，市场供不应求；2018年，长睦供应缩减，但价格维持平稳水平。其背后，就有随着2016-2017年高热的土地市场移至边缘板块的部分刚需客群。而今日长睦宅地的成交，一定程度上反映了其板块价格体系处于稳定区间。

　　纵观杭州土地市场，能提供机会的万元区间地价的板块仍是鲜有，事实上，许多价值洼地已在上一轮的上涨中被填平。目前，刚需项目仍主要分布于城市需求外溢的板块，如城北的崇贤、良渚，城东的下沙大学城、东湖新城、大江东等。

　　3.租赁又添新点，版图布局如何？

　　今日，杭州主城又添一宗人才租赁住房，三塘人才租赁宅地由下城区城投以总价0. 94亿元，楼面价4855元/㎡竞得。

　　自大力发展租赁市场以来，杭州通过纯租赁住房用地出让、增加公租房配建、蓝领公寓建设等落实“多渠道保障”。截至目前，杭州共计已出让十三宗租赁用地，包括临安、富阳各一宗，申花、丁桥、下沙大学城、三墩、西兴、九堡、大江东、运河新城、未来科技城、城东新城各一宗，以及今日成交的三塘人才租赁宅地。

　　从杭州人才租赁保障房的布局来看，城西科创大走廊、城东智造大走廊、钱塘江金融港湾等产业发展区将是未来人才租赁项目的重点供应区域。