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2017杭州土地关键词:政策多 溢价高 新人“狠”
来源: 浙江在线-住在杭州网   记者 马梦婷  编辑: 张筱
  2017年延续了2016年的土地市场高热度,从2017年全年来看,开发商对于土地的争夺势头强劲,尤其在8月现房销售取消后、至9月的“推地潮”中,房企以高溢价、高自持拿地成常态。

  注:本报告中杭州市区范围为市八区(不含富阳、临安),杭州主城区范围为市六区(不含萧山、余杭、富阳、临安)

  1.重要结论

  (1)高溢价、高自持成常态

  2017年延续了2016年的土地市场高热度,从2017年全年来看,开发商对于土地的争夺势头强劲,尤其在8月现房销售取消后、至9月的“推地潮”中,房企以高溢价、高自持拿地成常态。

  (2)金额、价格数据全面刷新

  总成交额1942.98亿元,同比上涨21.6%;平均楼面价15838元/平方米,同比上涨24%;这其中,涉宅地更为明显:涉宅地成交额1685.6亿元,同比上涨20.5%;涉宅地平均楼面价18478元/平方米,同比上涨30%。

  与此同时,2017年杭州市区总计有个36板块刷新地块楼面价,价格涨幅较大的板块有小和山、余杭中泰、空港新城、运河新城等。

  此前媒体所报道的北京、杭州卖地突破2000亿元,所指的杭州范围为杭州十区。杭州十区(含富阳、临安)总成交金额2180.6亿元。

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  2017杭州板块标杆地价图(单位:元/㎡)(制图:马梦婷、魏盼)

  (3)政策频出、多次调整

  2017年,土地市场相关政策频出。今年3月,新的土地出让竞价规则出现:当溢价率达到50%时地块所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售;溢价率达到70%时锁定限价,转入竞报自持比例;有两个或两个以上的竞买人投报自持面积比例为100%时,转入投报配建养老设施的程序。

  7月12日,土地出让规则再改变:溢价50%需现房销售取消。

  8月,杭州自持商品房细则出台:不得分割、销售、转让。

  据统计,2017年成交地块中需要现房销售的项目总建筑面积为207.9万平方米。

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  2017杭州相关房地产政策变化图(制图:魏盼)

  (4)首宗纯租赁宅地进行出让

  8月29日,杭州发布《杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》,明确未来3年新增租赁住房总量占新增商品住房总量的30%。

  10月,杭州进行了首宗纯租赁宅地出让,位于城东新城板块,彭埠纯租赁宅地最终由杭州市城东新城建设开发有限公司以45390万元总价底价竞得,楼面价为5049元/平方米。

  (5)热度扩散,城市框架拉伸

  在这一年的出让中,热度持续阶段较为明显,尤其是9月以来,从房企竞争情况和土地成交情况可以明显看出,杭州市区的出让热度不仅仅局限于核心板块,而是延伸到整个“大杭州”。

  (6)外来房企持续关注,新增15个“土地赢家”

  从涉宅土地市场来看,共计有15家新面孔入杭州,分别为金科、联发、中国电建、中建、中治、路劲、三湘印象、温州时代、大名城、禹洲(首次招拍挂拿地)、葛洲坝(首次招拍挂独立拿地)、东方集团、上坤、首创、中锐。

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  2017杭州区域土地出让情况示意图(制图:郑青青、魏盼)

  2.成交量

  杭州市区2017年全年成功出让土地153宗(主城区81宗,萧山区35宗,余杭区37宗),总面积522.4万方(约7836亩),总可建面积1226.8万方,总成交金额1942.98亿元,同比2016年的全年成交额(1597.7亿元)上涨21.6%,创历史新纪录。

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  2010年-2017年杭州市区土地成交量价走势图(制图:马梦婷、丰方旭)

  从可建面积来看,2017年的总可建面积为1226.8万方,相较于2016年的1251.6万方下降幅度约2%。

  与2013年相比,总成交金额上升了约616亿元,而2017年的总可建面积仅2013年的56.9%左右。

  分区域来看,杭州主城区土地出让金额为1009.3亿元,与余杭区的424.7亿元及萧山区的509亿元相较来看,主城区在市区总成交金额占比约52%,拥有压倒性优势。

  从用地性质看,杭州市区2017年涉宅用地(宅地、商住用地)仍为主要,但商地热度同样显现。

  杭州市区涉宅用地(宅地、商住用地)共成交86宗,总出让面积402.6万方(约6038.8亩),总可建面积912.2万方,总成交金额1685.6亿元,平均楼面价18478元/平方米。成交金额、平均楼面价同时刷新纪录。

  3.成交价格

  2017年杭州市土地平均楼面价15838元/平方米,同比上涨24%。其中,涉宅地平均楼面价为18478元/平方米,同比增长30%。

  众多板块进行了板块价格更迭,共计有36个板块最高价格有所刷新,如钱江新城、申花、艮北新城、城西文教、萧山市北、上塘、新天地、桃源、西溪、留下、紫金港、良渚板块等等,而西兴等板块更是更迭多次。

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  涉宅地块成交溢价分布图(制图:马梦婷)

  与2016年众多土地成交溢价率达100%不同的是,2017年出让土地多设有上限价格。

  杭州市区全年出让153宗土地,平均溢价率为49.5%。

  2017杭州市区土地市场榜单

  ①2017杭州市区房企拿地金额top10

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  (按照招拍挂现场拿地统计,两家或多家房企以均分作统计)

  ②2017杭州市区单宗土地成交金额top10

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  ③2017杭州市区涉宅用地自持比例top10

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  ④2017杭州市区涉宅用地单价top10

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  更多分析尽在《2017杭州土地市场分析报告》(完整版),敬请关注浙报传媒地产研究院官网及住在杭州网微信公众号,本网将持续推送。


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