低利率通道打开 同级城市政策转向 2022会是杭州楼市新周期起点吗

　　住在杭州网4月16日讯（记者 李成）今年4月，楼市松绑政策接连出台，从衢州到福州、苏州、南京，甚至是上海临港也有局部放宽，调控放松实质落地。

　　上一次如此集中的松绑，还要追溯到2014年8月，一个月内合肥、金华、太原、绍兴、昆明、嘉兴、哈尔滨、长沙等超过15个城市取消取消限购，杭州也在8月底全面放开限购。

　　为何这一轮杭州迟迟未跟进？

　　若跟进，2022年会是杭州房地产市场新一轮周期起点吗？

　　信息偏差加剧预判难度

　　杭州调控政策还未调整，这主要源于杭州当前的市场情况更为复杂。

　　从2021年8月房地产行情发生明显走势变化时，市场的认知判断出现了较大的矛盾：新房购房者至今处于摇号难的焦灼中，而二手房房东、房企负责拿地的投拓人员却感受到了行业寒意。

　　这种信息偏差在2022年继续加剧。

　　2022年一季度二手房成交量大跌，堪堪万套，甚至比不上去年3月单月的成交，期待的小阳春没有出现。很难判断是购买力的衰减，还只是新房限价的暂时挤压。

　　土地市场在去年年底第三批供地降地价提限价，较好的利润率造成封顶摇号的局面，但实际却没有表面上那么热闹。集中供地导致的4个月空窗，使得土地市场这一重要行情风向标缺失。

　　新房由于限价的存在，无论是价格还是成交量，都无法反映真实的行情，能否卖好的关键指标变成了一二手倒挂之差。

　　杭州的楼市变得非常矛盾和复杂，二手房的低迷和热门新房的低中签并存，核心区相对坚挺和外围区域去化困难同在，房贷利率走低，市场的天平还处于微妙的平衡，政策的砝码是否落下，需要很强的前瞻预判。

　　是否能从历史中找寻答案？回顾杭州上一轮大周期的起点，即2014年下半年及2015年的阶段，我们可以对比下上一个周期起点与当前的各项市场面情况。

　　判断楼市中短期走势的三大指标，政策、利率、库存，一一拆解。

　　同级别城市政策转向

　　从政策来看，2014年下半年至2015年的宏观调控政策基调是去库存，调控放松，杭州也在2014年8月全面放开限购。

　　2022年的杭州，至今还没有实质性松绑调控政策，这也侧面说明了杭州楼市的基本面要好于多数同等级的二线城市，这些城市中福州、苏州、南京等都已经有所放松。

　　杭州政策工具箱中还有很多提振市场的手段，对标同级别城市，可以判断未来的政策预期趋向于宽松，当前或是市场下行程度和标志性时机未到。

　　信贷和利率已逆转

　　2021年下半年杭州楼市下行最直接的原因就是信贷收紧和利率上调，放款周期拉长至3个月到半年，甚至部分停贷，首套房利率普遍超过6%。

　　而2022年以来，杭州房贷利率多次下调，首套房从5.85%到5.7%再到5.3%，目前二手房最低能到4.7%。放款速度大幅提升，根据最新获取的情况，房贷办理1个月内都能放款，快的甚至资料齐全一周内放款。

　　对比2015年，央行5次降息，五年以上的商业贷款基准利率从6.15%下降至4.9%，首套房还有利率折扣。

　　当前杭州的利率水平和利率下行的走势，和2015年何其相似。

　　从钱袋子的角度看，导致2021年下半年市场下行的利率症结已经解除。

　　再加上货币政策趋于宽松，据央行最新数据，3月末社会融资规模存量为325.64万亿元，同比增长10.6%，社融增量超预期。

　　2015与2022楼市对比图

　　长期低库存状态

　　在浙报传媒地产研究院发布的《2015年杭州楼市研究分析报告》中提到，截止2015年底，杭州市八区商品房显性库存达到16万套，去化周期超过18个月。

　　然而当前的杭州，显性库存水平要远低于2015年，市八区商品房去化周期不足8个月，商品住宅甚至不到4个月，很多板块都趋向于新房断供。

　　即使是住宅总库存，即加上未领预售证和已拿地还未开盘的部分，据决策通4.0系统统计，杭州市八区的去化周期也仅12个月左右，也处于很低的水平。

　　所以从新房库存的角度来看，2022年的杭州楼市，要远比2015年更加健康。

　　杭州板块住宅总库存图（来源：决策通4.0）

　　市场容量提升明显

　　一二手房价倒挂、前几年购房投资比例高、楼盘交付量大、二手房成交低迷，这些原因共同导致杭州二手房挂牌总量持续走高，当前杭州市区（不含临安）的住宅挂牌量已经达到18万套。

　　2022年杭州二手房层面的压力明显高于2015年，当前的二手房市场仍处于胶着的博弈，房东与客户的价格分歧仍然较大。

　　不过，2022年的杭州市场的容量，相比2015年有动态增长。从人口规模来看，杭州2014年底常住人口889.2万人，2021年底已经达到1220.4万人，如果按人口同比例增加的话，市场规模将提升近40%。从基建水平来看，杭州2015年地铁通车里程仅76公里，而当前已经超过400公里。

　　外部环境不确定因素多

　　从房地产的角度来看房地产，当前和杭州楼市和2015年有众多相似之处，似乎是新周期的一个起点。

　　但房地产作为一个综合性产业，能否开启新周期，受制于宏观环境的因素更大。