调查：杭州准万人摇后的上河宸章 二手交易获利了吗？

　　浙江在线-住在杭州网9月24日讯（浙江在线记者 李成 刘庆） 崇贤新城，一直以来都是杭州的房价洼地，也是目前绕城内为极少数仍保持2万元/㎡左右的板块。但由于近年来崇贤没有大的利好消息，所以在杭州楼市的关注度也一直不高。

　　直到两个月前，杭州第一个现房销售的楼盘远洋路劲·上河宸章的362套高层，以均价17800元/㎡吸引了近万人参与摇号，并一次性清盘。大家才诧异地发现，崇贤的楼市已经这么火热了。

　　上河宸章热销之时，有不少文章吹捧其“买到就是赚到”，并且能“大赚”。

　　现在上河宸章摇号已经过去两个多月，我们回头来看看，这些摇到号的客户，是否真如预期大赚了吗？

崇贤新城楼盘分布图

（来源：决策通系统）

　　Part1 摇号上河宸章的客户，是哪些人？

　　上河宸章高层摇号报名共9460人，其中有房客户6182人，占比超过65%的。

　　因为上河宸章的小户型+低总价+准现房的卖点，本应该是无房的刚需客户占大多数，然而结果却是相反。由此我们大致可以判断，参与上河宸章高层摇号的，有不少都是投资客户。

　　另一个数据也在证明这个结论，在摇号后短短两个月，在链家平台上已经有20套房源挂牌，在我爱我家平台也有15套房源挂牌。在短期内就把房源挂牌出售的，是非常典型的投资客户，而且还是短线投资。

　　Part2 挂牌价多少，能顺利出手吗？

　　在中介平台上挂牌的这些房源，高层的挂牌价格主要集中在21000-23000元/㎡之间。大部分已经挂牌超过半个月，至今没有一套成交。

　　另外据中介介绍，后台还有更多的房东等着办完房产证挂牌，挂牌量将会进一步提高，而咨询的客户却是寥寥。

　　上河宸章实景图（摄影：李成）

　　Part3 没能如逾期大赚，原因是什么？

　　挂牌量持续上升但成交为零，究其原因，除了现在还在改造不能看房以外，性价比太低也是原因。

　　需要说明的是，二手房的隐性成本还是比较高的：未满两年营业税及附加5.3%左右；中介费都由买家承担按折后2%计算；房东不满足“满五唯一住房”条件，个税1%由买家承担。（契税二手房新房都需要，故不计入）

　　简单计算下，上河宸章房东即使以原价17800元/㎡卖出，买家的成本是多少？

　　买家的实际买入价格=17800*（1+5.3%+2%+1%）≈19300元/㎡。

　　这个毛坯价格在新房面前已经很难说有很大的性价比。例如崇贤同样现房销售的绿都·东澜府，位置更好的情况下，精装售价预计也在20000元/㎡左右。

　　而且从首付的角度，客户买二手房的资金压力会更大，因为税费和中介费等隐性成本，均是需要一次性拿出。

　　并且，我们的计算是建立在房东原价出售的基础上，原价出售意味着亏损，房东损失了契税+资金成本+时间成本。

　　所以即便原价出售，性价比已然不高。而现在21000-23000元/㎡的挂牌价，成交就更为困难了。

　　另外据浙报传媒地产研究院统计，崇贤新城板块的住宅大库存超过50万㎡，在售未售项目多达8个。

　　而上河宸章面临的竞争不仅来自于新房，还来自于大量的二手次新房，比如即将满两年的佳源名城、赞成杭家等楼盘。

　　Part4 崇贤还值得买吗？

　　虽然崇贤板块存在一些问题，比如杭州十几条地铁线避过了崇贤、天子岭垃圾填埋场的潜在影响等。但记者认为，崇贤还是值得刚需客户重点考虑的，理由也很朴实：

　　杭州地铁分布与崇贤新城位置图

　　（来源：决策通系统）

　　1.杭州绕城以内，20000元/㎡的价格已经很少了。

　　2.距离市中心0.5-1小时的车程，1-1.5小时公交，还是可以接受。

　　3.基础配套自成一体，综合体、菜场、学校等基本齐全。

　　4.当前房价不含地铁预期，若未来地铁有规划，将是惊喜。