溢价43% 杨柳郡南实际地价超3.1W 仍有外来房企虎视眈眈

　　浙江在线-住在杭州网3月4日讯（浙江在线记者 李成）2018年7月以来，杭州土地市场进入下行通道，各个板块纷纷上演一场土拍一场凉，这个下降的趋势，大部分业内人士预计将至少持续到2019年下半年。

　　然而2019年1月底从中铁建&省交投溢价25.5%拿下彭埠15地块开始，地价下跌趋势似乎就已经止住，再到上周德信溢价31%拿下储运路东住宅地块，楼面价半年攀升2500元/㎡，地价回暖的势头已经非常明显了。

　　再看今天牛田地块的竞拍，近20家房企参与，包括元垄、新力、华发等多家还未入杭的新房企参与。最终中南41.7亿溢价42.8%摘得，这个地价到底是涨还是跌？这是否意味着杭州又进入下一轮涨周期了呢？

　　3月4日杭州市出让土地成交情况表

　　地块位置图（来源：地产决策通）

　　本期关注点：

　　1、地价虽不如同板块最高地价，但从最低点已有明显回暖

　　2、限价松动、资金充裕、利率下降、情绪传导共同促使回暖

　　3、但是否意味着杭州又进入上涨周期？还有多重不确定因素

　　结果综述：

　　中南41.7亿元竞得牛田单元R21-07地块，楼面价27531元/㎡，溢价率42.8%，配建10%公租房。根据浙报传媒地产研究院测算，实际楼面价31057元/㎡，毛坯保本房价约39285元/㎡。

　　测算逻辑：

　　成本测算方式：①公租房建面从总体量中扣除；②住宅建安成本4000元/㎡；②公租房建安+全装修成本4200元/㎡；③地块商品房户均120㎡、车位售价40万元/个、车位比为1：1.2；④财务成本为地价8%，税费成本为毛坯售价12%。

　　地价虽不如同板块最高地价，但从最低点已有明显回暖

　　中南牛田地块楼面价27531元/㎡，配建10%公租房，若与艮北板块内高价地，地价确实有下跌。地块西面隔路相望的金科·钱塘博翠，2018年1月29日拿地，楼面价28866元/㎡，配建10%公租房。而且中南地块位置要稍优于钱塘博翠项目。

　　金科·钱塘博翠拿地的时间是2017年-2018年上半年期间，这是杭州地价最高位运行的时间段，和这个高位地价水平相比，此次中南地块地价确实有所下降。

　　但是若对比2018年7月至2019年1月，杭州地价下行区间的地价，中南地块地价实际有不小的涨幅。我们选取同样紧邻城东新城的笕桥板块，两个板块从区位，房价，客户构成等多个方面具有很高的相似度，而且地价水平大致相当（笕桥地价高位期的龙湖大家九龙仓·璟宸府项目楼面价31154元/㎡，同为高位期拿地的金科·钱塘博翠项目实际楼面价32540元/㎡，相差5%左右）。

　　所以我们可以将笕桥板块2019年1月初出让的甘肃建投笕桥项目作为地价低位时期的地价代表，楼面价23556元/㎡，配建10%公租房。而今天中南地块的楼面价为27531元/㎡，同样配建10%公租房，与甘肃建投笕桥项目相比，中南地价上涨17%，去除两者板块地价差异的5%，实际上涨12%。

　　通过与不同参考系下的对比基本可以得出结论，牛田地块较市场最高位期有小幅下降，但相比2018年7月至2019年1月地价低位期，有明显的涨幅，涨幅约为12%。

　　限价松动、资金充裕、利率下降、情绪传导共同促使回暖

　　杭州本轮地价回暖最直接的原因，就是政府对于限价的松动，松动虽不代表着完全放开，但至少让很多的高价地项目看到了希望。从老余杭备案价近3万，到沁园最新备案价上涨4500元/㎡，房企在做测算的时候，有了更多的想象空间，而不是一刀切的价格。今日中南地块若按艮北新城新房精装40000-41000元/㎡的限价来测算，溢价率只能到37%左右，而实际溢价率达到了42.8%，所以此次竞拍房企对于艮北限价有所松动是抱有很大预期的。

　　再加上年初房企手中资金相对充裕，面对艰巨拿地任务，这时候更容易获得集团更高的授权。而且据房企内部人士分析，2019年初房企融资难度较去年下降了很多。

　　另外在购房者层面，首套房利率的下降也对本轮行情有较大的促进作用，在去年高峰期杭州首套房利率大多要上浮20%，而目前大部分银行已降到只上浮8%，而且有进一步降低的趋势。

　　还有一个重要因素在于情绪的传导，沁园备案价上涨，西湖国际城又是万人摇，这些挑动楼市神经的事件，都被无限放大。很多购房者感慨，情绪才是决定楼市涨跌的关键。

　　杭州是否又进入上涨周期 还有多重不确定因素

　　从2015下半年至2018年上半年，杭州土地市场已经经历了整整三年的上涨及高位周期，而从2018年下半年开始，下跌周期仅仅持续了半年，就已经出现目前的回暖趋势，这个回暖的到来远远早于大家的预期。

　　按照周期理论，三年的上涨及高位，仅仅通过半年小幅下跌，是无法将风险完全释放。杭州土地市场是否已经进入下一个周期？我们认为，几场土地出让的小幅回暖，并不能完全确定这一走势，还有多重的不确定因素。

　　不确定因素一：总库存仍在高位。据浙报传媒地产研究院-决策通系统数据显示，杭州市十区仍有2900多万方的住宅总库存，按照套均100㎡计算，相当于还有29万套住宅库存。

　　不确定因素二：推地量增加。仅仅在2月26日-27日，杭州余杭、主城、萧山接连挂牌9宗地块。在未来几年亚运会、地铁等需要大量基建资金投入的情况下， 杭州土地出让总量预计将维持高位，这也进一步对市场能否消化这么多库存提出了挑战。

　　不确定因素三：宏观环境的不确定性。跳出杭州，中美贸易摩擦、房地产调控政策、国内金融环境等等，这些宏观因素最为不可控，但决定一个城市整体楼市如何发展的，往往是这些最不确定的宏观因素。杭州的走势，并不能跳脱整个中国经济、政策的大环境。