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杭州楼市的假象与错觉
来源: 浙江在线   记者 李成  编辑: 周杭
 越来越多的购房者在买房路上从小白成了半个专家。从项目本身情况到周边配套规划,发展到现在,房企拿地动态也成了购房风向标。

  浙江在线-住在杭州网3月28日讯(浙江在线记者李成)越来越多的购房者在买房路上从小白成了半个专家。从项目本身情况到周边配套规划,发展到现在,房企拿地动态也成了购房风向标。

  昨天,随着萧山市北和南部卧城的宅地出让,又掀起了地价与房价关联的话题。

  以卖地的板块和价格去评估买房大方向,这个思路对吗?是不是真的房企看中的板块一定有潜力?是不是地价房价倒挂的地方一定有价格空间?其实都未必。

  所以,房企拿地逻辑到底是怎样的?那些看似很有道理的购房逻辑,都值得推敲吗?了解了这些,买房思路可能更清晰。

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  一、房企花了几十亿高价拿地,普通人花几百万买房怕什么

  这种错觉的理论似乎就是认定,房企高价拿地,必定有其合理性;其实不然,先不论比比皆是的房企投资失败的案例,只看目前房企拿地的逻辑,并非完全来自于对未来楼市的极度看好。

  首先是业绩倒逼:2017年房企业绩大涨,基本均制定了2018年较高的业绩增长,特别是2017年销售额在500-800亿的房企,均以至少千亿为目标。较高的业绩增长,摊牌到各个城市公司,必然倒逼去拿足够货值的土地。

  其次是团队倒逼:杭州房企大鳄云集,土地市场竞争极其激烈,很多中小房企卖完手上的一点存货,将无以为继。这些中小房企的团队面临的问题是,要么高价拿地,高价拿地至少有50%的概率能盈利,不拿地基本等于团队要解散了。

  最后是幸存者偏差:作为一个房企的投资决策人员,如果他长期对于楼市看空,他是很难在这个领域有较好的发展,那么留下来的投资决策人员其实是被筛选过的,他们潜意识里对楼市更多的是看多。

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  二、少数限价盘的热销,造成一房难求的假象

  由于限价,2018年进入了全民寻找“笋盘”的癫狂之中,那些耳熟能详的限价盘,比如良渚的融信·澜天、紫金明珠的中国铁建·西湖国际城、城东的淮矿·东元府、勾庄的万科·杭宸、钱江世纪城的融信保利·创世纪、滨江的金茂府等等。

  这些新盘售价明显低于周边二手房价,均有超过20%以上的价差,这种套利空间的存在,使购房者趋之如骛,使市场上充斥这种抢房的氛围。

  然而若将这些限价很厉害的楼盘抛开不讲,杭州市场上正常房价的楼盘,已经不是2017年时那种一房难求的状态,申花、城东、艮北这些竞争较大的板块,放开付款条件几乎是必然的。

  三、只关注可售库存,忽略了大量的隐性库存

  截止2018年3月26日,杭州十区商品住宅可售库存约336万方,按照2017年成交量1398万方来计算,去化周期仅2.9个月,这确实是非常低的库存量,也引起购房者的普遍焦虑。

  但从另一个数据来看,2016年杭州十区涉宅土地成交约873万方(剔除商业),但截止2月底,未售及未上市的住宅仍有524万方,即超过60%的体量未售或者未上市;2017年约960万方的涉宅土地供应(剔除商业及自持),超过95%的项目均未上市。

  按照浙报传媒地产研究院决策通系统的统计,截止2月底杭州十区还有2674万方的总存量,即使按照2017年极高的卖房速度来看,也够卖两年左右了。

  所以,库存并非看上去那么低。而且杭州还在持续供地。

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  四、拆迁真的能提供持续的购买力吗

  “4万户拆迁户要来了。”这也是朋友圈坚定看涨的重要逻辑。但这些拆迁户都会成为购房客群吗?

  为此,记者从城东某社区的拆迁负责人了解到,目前选择货币安置的比例仅30-40%。即五口之家,一般选择其中两个人的名额拿钱,另外三个人的名额拿安置房,所以货币安置比例并没有想象的那么高。

  这其中,若是原址原建,则更多的拆迁户会选择拿安置房。

  同时记者也了解到,2017年、2018年是拆迁力度非常大的两年,但2019年拆迁的力度将要减小。

  此外,拆迁还有硬币的另一面:拆迁户越多,同时说明腾空的土地越多,这也就是未来的土地供应。

  比如,现在看到的是四五六七堡大量的拆迁户带来的购买力,未来一两年,也将看到这里大量的土地供应。

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  五、二手房价高高在上,都有支撑吗

  比起新房限价,二手房市场其实更能反映真实情况。自2017年9月开始,杭州市八区的二手房成交量已经连续5个月下滑了。

  虽然由于前面提到的多个假象的心理暗示,大多数房东目前预期仍然较好,二手房价居高不下,但是持续缩量是价格不再上涨甚至下滑的一个重要前兆。

  记者手记

  预测房价那是半仙做的事,但是作为房地产业内人士,通过自己的观察及研究,做出一些判断,供购房者做些许参考。

  1.对刚需而言,限价较多的新房能买到尽量买,即使降价也很难降到被限的价格。

  2. 若杭州楼市有明确下滑的现象时,限价可能也就会放开了。

  3. 限价房的品质未来是检验房企品牌信用最好的试金石。

  4. 目前手上有无学区老破小等非优质房产的,仍是换房好时机。

  5. 2018年高价地逐步入市,预计成交量会有所下滑,但价格依然坚挺。

  6. 2019年核心区顶级豪宅、近郊有地铁3万内的楼盘仍较为安全;但次核心区大量5万+单价、大几百万总价的楼盘去化速度会下降。

  7. 在杭州,很多项目被高地价倒逼豪宅化,90方小户型未来变得稀缺。

  8. 浙江三四线城市买房,要密切关注土地供应,一二线城市房价影响维度非常多,但三四线城市供求关系基本起决定作用,而且供求逆转非常快。 


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