瓜沥自持41% 高库存板块低溢价成交 房企更重利润空间

　　浙江在线-住在杭州网9月23日讯（浙江在线记者 何肖霞）今日杭州土拍市场，萧山区成交四宗地块，总成交金额39.7亿元。最终萧山市北宅地定格19864元/㎡，相比南面新希望项目下降918元/㎡；蜀山溢价仅9.7%。而与此同时，瓜沥却以封顶且自持41%成交。

　　综合近期几场出让情况来看，杭州土地市场已明显进入下行通道，高库存板块如市北、南部卧城等，房企拿地更加谨慎，充分留足利润缓冲空间。低库存、低竞争的板块，如瓜沥则越来越受房企关注。

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　　9月23日萧山土地成交情况一览表

　　【结果综述】

　　滨江19864元/㎡补仓萧山市北

　　市北宅地在经过17轮竞价后，由滨江以总15.4亿元竞得，折合楼面价19864元/㎡，溢价率11.6%。根据规划，地块还需配建公租房3876㎡。

　　据浙报传媒地产研究院测算，滨江项目住宅部分实际楼面价约21585元/㎡，项目精装保本售价约30573元/㎡，政府限价为精装最高均价为33500元/㎡（精装3500元/㎡）。

　　市北东单元XSCQ1310
　　地块（来源 浙报传媒地产研究院 决策通）

　　南部卧城宅地以14703元/㎡成交

　　南部卧城宅地最终由深圳聚佳融实业以总价19.2亿元竞得，折合楼面价14730元/㎡，溢价率9.72%。根据规划，地块还需配建公租房6523㎡。

　　据浙报传媒地产研究院测算，深圳聚佳融实业项目住宅部分实际楼面价约15851元/㎡，项目精装保本售价约23940元/㎡，政府限价为精装最高均价为29800元/㎡（精装3500元/㎡）。

　　蜀山单元H-23-2地块（来源 浙报传媒地产研究院 决策通）

　　赞成自持41%首入瓜沥

　　瓜沥中心商住地最终由赞成以总价3.8亿元竞得，折合楼面价5162元/㎡，溢价率29.05%，且自持41%。根据规划，地块还需配建不少于50%的商业（含2万方酒店），政府限价为精装最高均价为17000元/㎡（精装2500元/㎡）。

　　赞成项目因其区位靠近镇政府、起价低等因素，最终以自持41%结束。此外，项目所在板块无在售新盘，供应较少，未来竞争压力不大。

　　瓜沥镇新区05-16/05-20
　　地块 （来源 浙报传媒地产研究院 决策通）

　　【测算逻辑】

　　①公租房建面从总体量中扣除；

　　②住宅建安成本分档计算（地价20000元/㎡以内按4500元/㎡计，地价20000-30000元/㎡以内按5000元/㎡计，地价30000元/㎡以上按6000元/㎡计）；

　　③公租房建安+全装修成本按4200元/㎡计算。

　　④车位价格市北地块按照30万元/个、南部卧城地块按照26万元/个、瓜沥地块按照15万元/个，车位数量按照100㎡建面配比一个计算；

　　⑤精装价格市北/南部卧城地块按照1750元/㎡、瓜沥地块按照1250元/㎡；

　　⑥瓜沥地块商业部分参考杭州新宝控股公司项目地价；

　　⑦毛坯保本房价中财务成本为地价8%，税费成本为毛坯售价12%。

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