浙江在线-住在杭州网杭州8月6日讯（浙江在线记者 丰方旭） 今天上午，萧山南部卧城34万方综合体地块在出让前“因故终止”，申花宅地则低溢价成交：九龙仓27923元/㎡在自己年初所得项目的南边补仓，考虑公租房因素，实际楼面价约32816元/㎡。

　　相对上周旭辉底价竞得萧山南部卧城宅地，今日九龙仓申花宅地的成交明显更具市场意义。

　　出让后，浙报传媒地产研究院院长丁建刚评论：“从7月6日，7月16日，两次土地出让，到今天整整一个月的时间，杭州土地市场明显降温的趋势，已经可以完全认定。趋势一旦形成，必然会改变开发商和公众的预期。这种预期会很快向，商品房和二手房市场传导。”

　　8月6日主城和萧山地块成交情况

　　庆隆单元FG01-R21-06地块区位图(制图/章嵘嵘)

　　结果综述：

　　申花宅地由九龙仓以总价34.6亿元，楼面价27923元/㎡竞得。

　　(配建公租房13.4%，共16602㎡，实际楼面价约32816元/㎡，毛坯保本房价测算约44200元/㎡)

　　蜀山宅地由平安以总价35.97亿元，楼面价14189元/㎡竞得。

　　(加上配建6072㎡幼儿园成本，实际楼面价约14278元/㎡，毛坯保本房价测算约21500元/㎡。

　　测算逻辑：公租房建面从总体量中扣除，幼儿园建面单独计算；公租房/幼儿园建安+全装修成本按3700元/㎡计算；毛坯保本房价中财务成本为地价8%，税费成本为毛坯售价12%。

　　本期讨论：

　　1.申花地价回到两年前板块内高价地风险巨大

　　2.南部卧城商住地因故终止出让房企拿地更为谨慎

　　3.限价楼盘不断去化高价地将入市购房者预期已下行？

　　申花高价地集聚

　　巨大存量带来潜在风险

　　九龙仓以总价34.6亿元，楼面价27923元/㎡竞得申花宅地，考虑到配建的公租房面积，本地块的实际楼面价约为32816元/㎡。

　　在本地块的北面，今年1月，九龙仓以40536元/㎡的楼面价竞得一宗宅地，并需自持6%，2月，九龙仓以39024元/㎡的楼面价再次将邻近小面积宅地收入囊中。对比两宗地块的价格，可以很明显的看出申花板块的地价同样有所降温。

　　据浙报传媒地产研究院测算，地块毛坯保本房价约为44200元/㎡。从新房市场来看，本地块周边有较多新盘在售，距离本案300米的融创·宜和园的高层销售均价约为48000元/㎡，由此看来，地块基本能实现保本销售。

　　地价下行，其实可以从两个方面来看待，一是地块本身，二是所处大环境的影响。

　　首先，板块内的较多项目因受到高地价和限价的影响，均采用了高低配排布，搭配排屋产品可以实现更多的溢价。但本案由于受到限低的影响，因此无法实现高低配排布，因此项目的溢价能力有所下降。

　　其次，自2017年以来，申花板块便是杭城最为热门的板块之一，高价地频出，新盘集聚。现如今，有一个较为严峻的问题将摆在房企的面前，那便是板块巨大库存所带来的潜在风险。

　　截至2018年7月底，申花板块的总库存约60.8万方，若加上本地块，未来总库存将达71.5万方，以2018年板块月均去化2万方来计算，去化周期将近三年。

　　据浙报传媒地产研究院了解到，板块内后续还将有多宗涉宅地出让，未来潜在供应量将十分巨大，板块内的竞争会尤为激烈。

　　(板块存量图)

　　南部卧城商住地因故终止出让

　　降温明显房企拿地更为谨慎

　　萧山区按原定计划将出让2宗涉宅地，但是今日早间，良种场商住地由于“地块涉及区域规划需作评估”将终止出让。而在此之前，7月11日，余杭良渚宅地也曾因“规划调整”而终止出让。

　　而另一宅地由平安以总价35.97亿元，楼面价14189元/㎡竞得，算上配建幼儿园的成本，实际楼面价约为14278元/㎡。

　　对比上周一旭辉以13473元/㎡楼面价摘得的宅地，本地块自身区位更为优质，距离地铁2号线曹家桥站更近，另一方面，地块距离浙二新院区更近，能享受到的配套利好更多。

　　因此尽管本地块的地价略有回升，但是依旧可以看出市场降温明显，房企对于拿地依旧保持着十分谨慎的态度。

　　限价楼盘不断去化高价地将入市

　　购房者预期已下行？

　　2018年摇号新政以来，随着融信·澜天、保利融信·创世纪、万科·未来城等热门限价盘的不断去化，现如今的限价新房已经越来越少。

　　就在过去的一周里，限价盘和高价盘分别上演了“冰火两重天”。

　　三墩北两大网红盘万科融信·西雅图和中国铁建·西湖国际城纷纷亮相，其中西湖国际城高层首开，共吸引了13640户购房意向家庭，由此可见，限价盘的吸引力依旧十分巨大。

　　而另一方面，部分高价地项目首开却遇到了较为尴尬的场面。就在上周，位于某刚需板块的楼盘首开遇冷，报名成功的购房者全部选完后，依然有剩余房源。

　　如果该项目是在几个月前首开，这种尴尬的情况绝对不会发生，那么，是什么导致购房者弃选率如此之高呢？

　　一方面，该楼盘所在板块尽管已形成了浓厚的居住氛围，但是却也掩盖不了缺乏轨道交通的一大硬伤；经过两大三墩北网红盘的巨大分流，购房客户进一步被削减。

　　另一方面，7月以来，土地市场持续降温，而这也一定程度上蔓延到了新房市场。购房者从摇号新政开始时的盲目摇号，已经慢慢地回归了理性。而且伴随着高价地的不断面世，新房价格也在一步步地提升，购房者逐利心理不断减少，更加看重价格与品质。

　　因此可以预见的是，未来土地市场和新房、二手房市场都将逐渐趋于理性和平稳。