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后悔G20没买房?申花地价回到两年前:每平米32816元 另有萧山商住地“终止”
来源: 浙江在线-住在杭州网   记者 丰方旭  编辑: 叶露
  今天上午,萧山南部卧城34万方综合体地块在出让前“因故终止”,申花宅地则低溢价成交:九龙仓27923元/㎡在自己年初所得项目的南边补仓,考虑公租房因素,实际楼面价约32816元/㎡。

  浙江在线-住在杭州网杭州8月6日讯(浙江在线记者 丰方旭) 今天上午,萧山南部卧城34万方综合体地块在出让前“因故终止”,申花宅地则低溢价成交:九龙仓27923元/㎡在自己年初所得项目的南边补仓,考虑公租房因素,实际楼面价约32816元/㎡。

  相对上周旭辉底价竞得萧山南部卧城宅地,今日九龙仓申花宅地的成交明显更具市场意义。

  出让后,浙报传媒地产研究院院长丁建刚评论:“从7月6日,7月16日,两次土地出让,到今天整整一个月的时间,杭州土地市场明显降温的趋势,已经可以完全认定。趋势一旦形成,必然会改变开发商和公众的预期。这种预期会很快向,商品房和二手房市场传导。”

  8月6日主城和萧山地块成交情况

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  庆隆单元FG01-R21-06地块区位图(制图/章嵘嵘)

  结果综述:

  申花宅地由九龙仓以总价34.6亿元,楼面价27923元/㎡竞得。

  (配建公租房13.4%,共16602㎡,实际楼面价约32816元/㎡,毛坯保本房价测算约44200元/㎡)

  蜀山宅地由平安以总价35.97亿元,楼面价14189元/㎡竞得。

  (加上配建6072㎡幼儿园成本,实际楼面价约14278元/㎡,毛坯保本房价测算约21500元/㎡。

  测算逻辑:公租房建面从总体量中扣除,幼儿园建面单独计算;公租房/幼儿园建安+全装修成本按3700元/㎡计算;毛坯保本房价中财务成本为地价8%,税费成本为毛坯售价12%。

  本期讨论:

  1.申花地价回到两年前板块内高价地风险巨大

  2.南部卧城商住地因故终止出让房企拿地更为谨慎

  3.限价楼盘不断去化高价地将入市购房者预期已下行?

  申花高价地集聚

  巨大存量带来潜在风险

  九龙仓以总价34.6亿元,楼面价27923元/㎡竞得申花宅地,考虑到配建的公租房面积,本地块的实际楼面价约为32816元/㎡。

  在本地块的北面,今年1月,九龙仓以40536元/㎡的楼面价竞得一宗宅地,并需自持6%,2月,九龙仓以39024元/㎡的楼面价再次将邻近小面积宅地收入囊中。对比两宗地块的价格,可以很明显的看出申花板块的地价同样有所降温。

  据浙报传媒地产研究院测算,地块毛坯保本房价约为44200元/㎡。从新房市场来看,本地块周边有较多新盘在售,距离本案300米的融创·宜和园的高层销售均价约为48000元/㎡,由此看来,地块基本能实现保本销售。

  地价下行,其实可以从两个方面来看待,一是地块本身,二是所处大环境的影响。

  首先,板块内的较多项目因受到高地价和限价的影响,均采用了高低配排布,搭配排屋产品可以实现更多的溢价。但本案由于受到限低的影响,因此无法实现高低配排布,因此项目的溢价能力有所下降。

  其次,自2017年以来,申花板块便是杭城最为热门的板块之一,高价地频出,新盘集聚。现如今,有一个较为严峻的问题将摆在房企的面前,那便是板块巨大库存所带来的潜在风险。

  截至2018年7月底,申花板块的总库存约60.8万方,若加上本地块,未来总库存将达71.5万方,以2018年板块月均去化2万方来计算,去化周期将近三年。

  据浙报传媒地产研究院了解到,板块内后续还将有多宗涉宅地出让,未来潜在供应量将十分巨大,板块内的竞争会尤为激烈。

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  (板块存量图)

  南部卧城商住地因故终止出让

  降温明显房企拿地更为谨慎

  萧山区按原定计划将出让2宗涉宅地,但是今日早间,良种场商住地由于“地块涉及区域规划需作评估”将终止出让。而在此之前,7月11日,余杭良渚宅地也曾因“规划调整”而终止出让。

  而另一宅地由平安以总价35.97亿元,楼面价14189元/㎡竞得,算上配建幼儿园的成本,实际楼面价约为14278元/㎡。

  对比上周一旭辉以13473元/㎡楼面价摘得的宅地,本地块自身区位更为优质,距离地铁2号线曹家桥站更近,另一方面,地块距离浙二新院区更近,能享受到的配套利好更多。

  因此尽管本地块的地价略有回升,但是依旧可以看出市场降温明显,房企对于拿地依旧保持着十分谨慎的态度。

  限价楼盘不断去化高价地将入市

  购房者预期已下行?

  2018年摇号新政以来,随着融信·澜天、保利融信·创世纪、万科·未来城等热门限价盘的不断去化,现如今的限价新房已经越来越少。

  就在过去的一周里,限价盘和高价盘分别上演了“冰火两重天”。

  三墩北两大网红盘万科融信·西雅图和中国铁建·西湖国际城纷纷亮相,其中西湖国际城高层首开,共吸引了13640户购房意向家庭,由此可见,限价盘的吸引力依旧十分巨大。

  而另一方面,部分高价地项目首开却遇到了较为尴尬的场面。就在上周,位于某刚需板块的楼盘首开遇冷,报名成功的购房者全部选完后,依然有剩余房源。

  如果该项目是在几个月前首开,这种尴尬的情况绝对不会发生,那么,是什么导致购房者弃选率如此之高呢?

  一方面,该楼盘所在板块尽管已形成了浓厚的居住氛围,但是却也掩盖不了缺乏轨道交通的一大硬伤;经过两大三墩北网红盘的巨大分流,购房客户进一步被削减。

  另一方面,7月以来,土地市场持续降温,而这也一定程度上蔓延到了新房市场。购房者从摇号新政开始时的盲目摇号,已经慢慢地回归了理性。而且伴随着高价地的不断面世,新房价格也在一步步地提升,购房者逐利心理不断减少,更加看重价格与品质。

  因此可以预见的是,未来土地市场和新房、二手房市场都将逐渐趋于理性和平稳。

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