浙江在线-住在杭州网7月16日讯（浙江在线见习记者俞东辉）今天，主城区三宗核心宝地（南星、浦沿、滨江中心区）出让，且均未封顶成交，而前几周的多宗优质宅地实际成交楼面价也呈现一定程度的微调。

　　但值得注意的是，相较去年“溢价封顶+自持”的“标配”，今年二季度开始土地市场出现了新的情况：大部分地块都需要配建以公租房为主的保障房——纸面呈现出的地价看不出保障房增加的成本，导致楼面价一定程度的“失真”。

　　不可否认的是，相对2017持续整年的高热，当前土地市场热度有所下滑，但对照板块内的二手房价，当前的地价更像是发力过猛后的理性回调。

　　7月16日土地成交信息表

　　本期关注点：

　　1、土地市场价格触顶，核心宝地成交楼面价有所下调；

　　2、限价下测算，三宗宅地均有机会保本；

　　3、“安全区域”加仓，可能成为房企拿地趋势。

　　结果综述：

　　时代集团32638元/㎡竞得中心单元R21-05A地块

　　（配建无，实际楼面价约32638元/㎡，毛坯保本房价测算约44000元/㎡）

　　富成控股（东冠）21979元/㎡竞得浦沿单元BJ0601-01地块

　　（配建公租房20221元/㎡，实际楼面价约28524元/㎡，毛坯保本房价测算约39000元/㎡）

　　滨江集团36086元/㎡竞得南星单元D-05地块

　　（配建公租房8579.52㎡、幼儿园7500㎡，实际楼面价约45263元/㎡，毛坯保本房价测算约60000元/㎡）

　　测算逻辑：保障房/幼儿园建面从总体量中扣除；保障房/幼儿园建安+全装修成本按3700元/㎡计算；毛坯保本房价中财务成本为地价8%，税费成本为毛坯售价12%。

　　土地市场价格触顶

　　核心宝地成交楼面价有所下调

　　从前几周延续至今，似乎大家都发现不论是市中心的核心宝地还是城市非核心区的出让宅地，都未达到封顶价成交，凉凉与否暂不多加评论，值得关注的是这是否意味着杭州土地市场已经到达他的短期价格天花板？我们不妨从今天出让的三宗地块来细细分析：

　　①  滨江中心区：配建多且区位优 地价略有下调

　　滨江中心区素来是杭城土地市场的重中之重，可谓北申花、南滨江，几乎每宗地块出让都会引来无数瞩目。

　　今天出让的中心区地块最终以近34.4亿元成交，成交楼面价32638元/㎡，而该宗地块也是今日成交的三宗宅地中唯一没有公租房配建要求的。

　　时代集团上次在滨江拿地是在2017年9月，当时地价31851元/㎡，自持25%；滨江上次出地是两周前的绿城地块，成交楼面价33625元/㎡，而且其还有幼儿园配建要求，且相比来看本次地块地段以及配套更为优质，故地块成交楼面价在绿城地块基础上仍有所下调。

　　②  滨江浦沿：断供已久 价格不低

　　浦沿地块，作为板块内近几年来唯一推地，而板块内可谓断供已久。

　　今日富成控股（在浦沿开发有东冠·逸景项目的公司）以21797元/㎡的成交楼面价、21.95%的溢价率成功竞得该地块，看似楼面地价大跌，但该地块含有公租房配建，测算实际成交楼面价达到28524元/㎡。

　　从地段区位来讲，浦沿地块虽位列滨江新七中心之一，亦有地铁加持，但浦沿相对的产业人群量、居住环境以及新房市场活跃度跟滨江其他区域仍不可同日而语。

　　遥想当年滨江中心区楼面价破两万之时，浦沿新盘（钱塘玫瑰湾）售价仅1.8万元/㎡。从这个角度看，浦沿此次成交反而有些乘势相追的意味。

　　③  南星：滨江房产重仓 实际楼面价破4.5万

　　最重量级的莫过于南星地块，滨江此次以36086元/㎡竞得该地块，同样需要配建幼儿园以及公租房，折算实际楼面价为45263元/㎡。

　　南星单元最近成交地块为2017年9月，竞得者也是滨江，即现在的保利滨江·上品项目，彼时楼面价44460元/㎡，自持比例23%。

　　两相比较之下，今天滨江竞得的地块在楼面价相近的情况下少了23%的自持要求，考虑到滨江在南星重仓布局，且总价近31亿，在房企相对缺乏资金的情况下，其余房企争抢南星地块意愿并非势在必得，故南星地块本次成交虽明显回调，但仍在情理之中。

　　限价下 三宗宅地均有机会保本销售

　　时代集团的滨江中心区地块成交楼面价32638元/㎡，毛坯保本房价大约为44000元/㎡，周边高层新房限价下精装价格在4.5-5万元/㎡之间，实现保本销售无太大压力。

　　富成控股的浦沿地块实际楼面价为28524元/㎡，毛坯保本房价大约为39000元/㎡，周边现暂无新房在售，且区域内断供已久，二手房精装售价基本在3.6-4.2万元/㎡之间，如该地块注重产品溢价的情况下，当可实现保本销售。

　　滨江房产的南星地块实际楼面价为45263元/㎡，毛坯保本房价大约为60000元/㎡，周边高层新房限价下精装价格在6.7-7万元/㎡之间，或可实现一定溢价。

　　“安全区域”加仓 可能成为房企拿地趋势

　　今天出让的三宗宅地很明显的表现出楼面地价的回调，这或许是2017年以来愈发火热的杭州土地市场的一次触顶回调，也是市场机制的敏锐表现。

　　值得关注的是，本次竞得宅地的三家房企中：

　　富成控股（东冠）本就是在浦沿本地起家的房企，而这也应该是其拿下浦沿宅地也有更多的底气所在；

　　滨江集团继续加仓南星，而板块现今在售的几大新盘（信达滨江·壹品、滨江保利·翡翠海岸、信达滨江·上品）滨江均有参股或控股，板块定价权在手，仍可继续深耕；

　　温州时代去年首入滨江之时已展现出要深耕滨江的雄心所在，而这次拿地更加坚定其深耕之心。

　　综上所述

　　杭州土地市场价格触顶已成定局，地块价格或将缓慢回调至市场理性区间；而在此背景之下，房企拿地开始重新注重风险把控，对于现时点下的保本及效益更为看重；更多的房企愈发注重自身深耕区域及优势区域，稳健拿地渐成主流。