文/浙报传媒地产研究院

　　一、 前言

　　2017年9月，杭州楼市继续在官方限购、限贷、限价、限预售证、限网签严厉调控政策下惯性前行。

　　尽管多重限制性的调控政策，商品房成交量仍然在高位运行，9月成交高达1.4万套，平均每天成交商品房仍高达近500套。

　　商品房库存持续下降，降至2011年10月以来的新低，市区商品房的可售房源仅为6.7万套。其中，商品住宅房源仅为2.2万套，以近一年月均去化速度，存销比仅为2.7个月，库存严重告急。

　　9月，杭州楼市的最大关切点在于9月22日晚至9月23日凌晨的几个小时中，西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉等八个二线城市同时密集出台调控政策，其中重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄等六个城市出台了限售政策。

　　由于2016年上涨起步较晚，但被2016年“9·30政策”同时刹车，杭州在中国一二线城市中仍面临着较大的上涨压力。

　　杭州是否会加入到限售城市的行列？已经成为杭州楼市的最大关切和最大悬念。

　　9月杭州市场的另一个重要看点是土地市场。

　　9月，杭州迎来了史上最大的推地潮。杭州市区38宗土地共计可建面积304.4万方集中推出，土地成交金额高达593.2亿元。这一金额刷新了杭州土地出让史上的最高纪录。

　　从8月开始，杭州取消了土地的现房销售政策，9月杭州本土以及在杭州开发多年的外来企业和新进入杭州的外来企业掀起了一轮又一轮的抢地大战。

　　主城区出让的12宗涉宅地块全部达到70%溢价封顶，竞自持比例，多宗地块出现了30%-40%的自持比例。田园住宅地块自持比例高达55%，刷新了主城区宅地自持比例的最高纪录。

　　几乎所有地块按照周边现阶段政府限定的市场价格均无法保本。

　　面对高比例自持，以及政府对自持部分的限制条件，开发商似乎也没有更高明的解决方案。

　　似乎市场都在等待政府解除限价，价格大幅度上涨。

　　处于敏感时刻，中央政府近期没有对房地产市场有更新的政策表述。未来的市场和政策走向都显得扑朔迷离。

　　二、 主要数据

　　◆ 商品房

　　(1)2017年9月，杭州市区(暂不含富阳区、临安区，下同)新建商品房成交13999套，环比下降13.3%。其中，市区商品住宅成交8549套，占比61.1%，较2017年8月下降4.2个百分点。

　　虽然6月底开始透明售房网数据关闭，网签有所松动，但杭州市场总体依然在官方限购、限贷、限预售证、限网签、限价的最严厉调控政策下惯性向前。

　　市区商品房成交量在6月创下近2万套的巨量后，已连续3个月下降，但市场热度依然不减，需求仍十分强劲，成交量仍维持在高位。

　　(2)9月杭州市区新建商品房成交均价24893元/平方米，创历史次新高，环比下跌1.9%，同比上涨31.6%。其中，商品住宅成交均价26892元/平方米，创历史新高，与8月基本持平，同比上涨38.4%。

　　自6月最后几天网签有所松动后，6-8月杭州商品房成交均价连续刷新历史最高纪录，9月成交均价环比有所下跌。主要是由于酒店式公寓产品成交占比环比有所上升和广厦天都城、中铁·九逸、旭辉·运河悦章、融创金成·英特学府等刚需楼盘成交活跃，拉低了9月的成交均价。

　　(3)9月底杭州市区新建商品房可售房源降至6.7万套，创2011年10月以来新低。动态存销比以9月的速度消化仅需4.8个月，以近一年月均的速度消化需5个月。

　　杭州市区商品住宅可售房源仅2.2万套，占比32.1%创历史新低。动态存销比以9月的速度消化仅需2.5个月，以近一年月均的速度消化仅需2.7个月。

　　市区商品住宅库存90平方米及以下户型占比34.8%，较2017年8月底下降了3.2个百分点。由于小户型一直是成交主力，消化速度最快，杭州市场小户型低总价的刚需楼盘越来越少。

　　◆ 土地

　　(1)2017年9月，杭州市区共成交三十八宗土地，成交总面积132.2公顷(折合1982.3亩)，总可建面积304.4万方，总成交金额593.2亿元。

　　(2)9月，杭州市区成交二十三宗涉宅用地。出让总面积108.0公顷，可建面积244.0万方，成交金额525.1亿元。

　　(3)10月杭州市区预计出让九宗地块，总出让面积45.64公顷，总可建面积约99.43万方。其中，涉宅用地为七宗，出让总面积42.6公顷，总可建面积约92.2万方。

　　◆ 二手房

　　(1)2017年9月，杭州主城区二手房共成交5117套，环比上升7.0%，同比下降45.2%。

　　(2)刚需依然是购房主力，90平方米以下房源成交占比74.1%，总价300万以下房源成交占比71.7%。