房价终于来到5万+,但眼下这个板块却悄悄降温了
来源: 浙江在线-住在杭州网 记者 詹慧雯  时间:2017年12月27日 15:31:47
  2017即将过页,楼市很快翻开2018新篇章。每到岁末时分,市场行情总是在各种博弈中悄然改变,2017年也不例外。最近,杭州楼市降温了,不少板块新房的销售节奏慢了下来,房子也不再像上半年那么难买了,这其中,申花就是一个代表。

  浙江在线-住在杭州网12月29日讯(浙江在线记者 詹慧雯)2017即将过页,楼市很快翻开2018新篇章。

  每到岁末时分,市场行情总是在各种博弈中悄然改变,2017年也不例外。

  最近,杭州楼市降温了,不少板块新房的销售节奏慢了下来,房子也不再像上半年那么难买了,这其中,申花就是一个代表。

申花板块新盘分布图(制图:方仲辰).jpg

  申花板块新盘分布图(制图:方仲辰)

  Part 1

  2017上半年,申花板块可谓是“一房难求”,“全款+关系”的标配一点也不夸张。可进入下半年,申花的行情却悄悄发生了变化,一些曾经号称要“全款+关系”方能买到的申花高端改善楼盘们突然不那么难买了,甚至有业内传言,部分楼盘连销售目标的一半都没有达到。

  为什么申花新房市场出现了冷热不均?为什么2017申花的下半场发生了与上半场截然不同的现象?

  我们先来看看申花板块的库存量。

  2017上半年,滨江锦绣之城、天阳武林邸批量去化,到三季度,房源已基本售罄。

  四季度,融信公馆ARC、合景天銮、融创宜和园三大新盘接连面市,加上稍早前面市的九龙仓珑玺二期、首开杭州金茂府,稍晚些将面市的绿城建发沁园、融信庆隆项目、杭房庆隆项目、庆隆单元FG01-R21-07地块(1月12日出让),并减去2017年部分楼盘的开盘去化。

  保守估计,申花板块2018年的供应量在70万方左右。

  2018年申花板块主要供应潜力

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  70万方是个什么概念?

  回望申花板块10年楼市发展历程,板块供应量较大的年份出现在2007年、2011年、2014年。2007是申花板块的成名年;在2011年东方福邸、香槟国际、绅华府、慧园等密集推盘的鼎盛时期,申花板块的供应量来到70多万方;2014年,传统核心区+蓝孔雀综合体+石祥路以北的大申花,板块供应量接近150万方。

  2018年,申花的供应量都集中在传统核心区,体量与2011年相似,是历史中的次新高。

  所不同的是,今天申花的房价,对比2011年已经有了一个质的提升。

  Part 2

  2011年,申花刚开始由刚需板块向改善板块转型,2011年4月时,东方福邸开盘均价27000元/㎡,这是一个高点。此后,申花房价一路波动,直到2015年末方恢复到平稳期。

  2016上半年,西宸、西江月将申花房价带到3万+,下半年的锦绣之城直接把房价推到了4万+。而到2017年下半年,锦绣之城、宜和园又将房价推向了5万+。

  2018年申花板块在售、待售项目一览

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  房价一旦来到5万+,这意味着,申花板块基本上与“流量板块”这四个字告别了。

  最小户型120方起步,近600万的总价门槛,今天的申花,已经来到了中高端改善阵营,注定不可能再像一些90方聚集的刚需板块一样,成为话题与流量的担当;也注定不可能再重现2007年万家花城、芳满庭,几千人漏夜排队的盛况。

  在这样一个中高端改善阵营中,要想引领流量,除非你地段特殊,非常具有话题性,比如“十门”之内的凤起潮鸣。亦或者,板块内的高端改善性房源库存本来就不多,比如,滨江区,但现在尴尬的是,申花的库存又重新回到了一个高位。

  也许,我们要渐渐地习惯这样一个申花,5万+的房子,不再开盘一次售罄,而是逐渐去化,这才是一个正常市场应有的现象。

  此外,下半年二手房市场的明显降温,也对申花新房市场造成了一定的影响。

  二手房成交不再像上半年那么火爆了,一套挂牌4万+、接近5万元/㎡的二手房,现在需要几十次带看,1-2个月,甚至更长时间才能成交,申花居民的换房节奏自然而然也就下降了。

  Part 3

  当然,申花板块的降温,更多地还是来自于同质产品的竞争。

  已经在售的九龙仓珑玺二期、首开杭州金茂府、融信公馆ARC、合景天銮、融创宜和园,加上即将面市的绿城建发沁园、融信庆隆项目、杭房庆隆项目、庆隆单元FG01-R21-07地块(1月12日出让),2018年申花新房市场上,将迎来8-9个项目集体面市的盛况,并且,还全是豪宅。

  8-9个项目相杀,清一色的豪宅产品,都是改善首选的定位,在这种环境下,如果没有差异化的产品,没有足够创新的户型,没有强大的品牌号召力,“突围”将变成一件异常艰难的事情。

  这不禁让我们想起了那几年,相爱相杀的“蓝孔雀”们;想起了那几年,含血“退地”的雅戈尔、河北天成们......

  同时,我们也要认识到,今天申花新房市场的竞争,已经不仅仅是板块内的竞争,它其实是整个杭州市场上中高端改善产品之间的一个竞争。

  而申花的降温,也不仅仅是申花板块的降温,它其实是整个杭州中高端改善楼盘来到了一个新窗口。

  根据浙报传媒地产研究院统计,2017年杭州市场上有近20宗宅地,楼面地价接近或超过25000元/㎡,不出意外,它们都将以4万+、5万+、甚至6万+中高端改善产品的面孔在来年与我们见面。

  这对于明年的杭州市场是一大“考验”:杭州的豪宅购买力究竟有多强?杭州的豪宅购买力还能持续多久?

  也许,现在谈降价为时尚早,但一股冷空气,已然不可避免。

  2017年杭城楼面价接近或超过25000元/㎡的宅地汇总

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 本文编辑:张筱
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