浙江在线-住在杭州网12月29日讯（浙江在线记者 詹慧雯）2017即将过页，楼市很快翻开2018新篇章。

　　每到岁末时分，市场行情总是在各种博弈中悄然改变，2017年也不例外。

　　最近，杭州楼市降温了，不少板块新房的销售节奏慢了下来，房子也不再像上半年那么难买了，这其中，申花就是一个代表。

　　申花板块新盘分布图(制图：方仲辰)

　　Part 1

　　2017上半年，申花板块可谓是“一房难求”，“全款+关系”的标配一点也不夸张。可进入下半年，申花的行情却悄悄发生了变化，一些曾经号称要“全款+关系”方能买到的申花高端改善楼盘们突然不那么难买了，甚至有业内传言，部分楼盘连销售目标的一半都没有达到。

　　为什么申花新房市场出现了冷热不均？为什么2017申花的下半场发生了与上半场截然不同的现象？

　　我们先来看看申花板块的库存量。

　　2017上半年，滨江锦绣之城、天阳武林邸批量去化，到三季度，房源已基本售罄。

　　四季度，融信公馆ARC、合景天銮、融创宜和园三大新盘接连面市，加上稍早前面市的九龙仓珑玺二期、首开杭州金茂府，稍晚些将面市的绿城建发沁园、融信庆隆项目、杭房庆隆项目、庆隆单元FG01-R21-07地块(1月12日出让)，并减去2017年部分楼盘的开盘去化。

　　保守估计，申花板块2018年的供应量在70万方左右。

　　2018年申花板块主要供应潜力

　　70万方是个什么概念？

　　回望申花板块10年楼市发展历程，板块供应量较大的年份出现在2007年、2011年、2014年。2007是申花板块的成名年；在2011年东方福邸、香槟国际、绅华府、慧园等密集推盘的鼎盛时期，申花板块的供应量来到70多万方；2014年，传统核心区+蓝孔雀综合体+石祥路以北的大申花，板块供应量接近150万方。

　　2018年，申花的供应量都集中在传统核心区，体量与2011年相似，是历史中的次新高。

　　所不同的是，今天申花的房价，对比2011年已经有了一个质的提升。

　　Part 2

　　2011年，申花刚开始由刚需板块向改善板块转型，2011年4月时，东方福邸开盘均价27000元/㎡，这是一个高点。此后，申花房价一路波动，直到2015年末方恢复到平稳期。

　　2016上半年，西宸、西江月将申花房价带到3万+，下半年的锦绣之城直接把房价推到了4万+。而到2017年下半年，锦绣之城、宜和园又将房价推向了5万+。

　　2018年申花板块在售、待售项目一览

　　房价一旦来到5万+，这意味着，申花板块基本上与“流量板块”这四个字告别了。

　　最小户型120方起步，近600万的总价门槛，今天的申花，已经来到了中高端改善阵营，注定不可能再像一些90方聚集的刚需板块一样，成为话题与流量的担当；也注定不可能再重现2007年万家花城、芳满庭，几千人漏夜排队的盛况。

　　在这样一个中高端改善阵营中，要想引领流量，除非你地段特殊，非常具有话题性，比如“十门”之内的凤起潮鸣。亦或者，板块内的高端改善性房源库存本来就不多，比如，滨江区，但现在尴尬的是，申花的库存又重新回到了一个高位。

　　也许，我们要渐渐地习惯这样一个申花，5万+的房子，不再开盘一次售罄，而是逐渐去化，这才是一个正常市场应有的现象。

　　此外，下半年二手房市场的明显降温，也对申花新房市场造成了一定的影响。

　　二手房成交不再像上半年那么火爆了，一套挂牌4万+、接近5万元/㎡的二手房，现在需要几十次带看，1-2个月，甚至更长时间才能成交，申花居民的换房节奏自然而然也就下降了。

　　Part 3

　　当然，申花板块的降温，更多地还是来自于同质产品的竞争。

　　已经在售的九龙仓珑玺二期、首开杭州金茂府、融信公馆ARC、合景天銮、融创宜和园，加上即将面市的绿城建发沁园、融信庆隆项目、杭房庆隆项目、庆隆单元FG01-R21-07地块(1月12日出让)，2018年申花新房市场上，将迎来8-9个项目集体面市的盛况，并且，还全是豪宅。

　　8-9个项目相杀，清一色的豪宅产品，都是改善首选的定位，在这种环境下，如果没有差异化的产品，没有足够创新的户型，没有强大的品牌号召力，“突围”将变成一件异常艰难的事情。

　　这不禁让我们想起了那几年，相爱相杀的“蓝孔雀”们；想起了那几年，含血“退地”的雅戈尔、河北天成们......

　　同时，我们也要认识到，今天申花新房市场的竞争，已经不仅仅是板块内的竞争，它其实是整个杭州市场上中高端改善产品之间的一个竞争。

　　而申花的降温，也不仅仅是申花板块的降温，它其实是整个杭州中高端改善楼盘来到了一个新窗口。

　　根据浙报传媒地产研究院统计，2017年杭州市场上有近20宗宅地，楼面地价接近或超过25000元/㎡，不出意外，它们都将以4万+、5万+、甚至6万+中高端改善产品的面孔在来年与我们见面。

　　这对于明年的杭州市场是一大“考验”：杭州的豪宅购买力究竟有多强？杭州的豪宅购买力还能持续多久？

　　也许，现在谈降价为时尚早，但一股冷空气，已然不可避免。

　　2017年杭城楼面价接近或超过25000元/㎡的宅地汇总