汤耀光：杭州的商业地产挺有意思的。十几年前我来了杭州，发现这个城市和其它城市的商业有一些分别。杭州起步比较晚，是比较明显的内向型。其它城市的一些商业发展比较超前，外来品牌进驻也比较早。但杭州则是一些本地品牌比较强势，90年代杭州商业主要都是一些门面店，包括地摊这样的形式。到了90年代后期，我们看到开始有一些百货公司，不过这些百货公司还是本土垄断，像是我们熟知的银泰、杭州大厦这样的连锁店。真正出现购物中心，包括一些外地品牌进入，基本上是2000年以后的事情了。

杭州的商业地产格局有它的特殊性在。总的来看，过去十几年杭州的商业格局有一定改变，但同样的可以看到，相对其它城市，包括和一些省会城市发展速度来比，杭州相对来说又是比较慢的。这一定程度上是本土商业营运商比较强的原因，导致外面商业营运机构，营运单位入杭都会比较谨慎。另外，本身商业的关键还在于消费人群特征。杭州消费者刚开始对于一些新事物的接受程度并不是特别高，也会导致商业发展速度，包括接受外来新事物程度相对来说较弱。

不过近几年，我们发现发展态势有着非常大的改观和改变。随着整个杭州越来越开放，我们也看到，龙湖也好、中梁也好，大型的全国性商业营运商都进驻了杭州。另外，我们看到整个杭州的人口流入也是非常大的。今年我们估计杭州人口流入将近40万，这是非常庞大的数字。去年有33.8万，前年有28万，近三年已经超过100万人，也是提供了商业非常重要的消费支撑。大量的新的外地消费人群进入，整个杭州商业消费者结构也会产生改变。他们需要更多不同类型、不同感受，或者不同特征的商业存在，这也导致整个市场需要更多不同的商业模式，与之而来的则是更多商业营运商的出现。

汤耀光：之前提到，过去十几年，杭州的本土商业营运商垄断了商业地产市场。近几年，整个杭州人口结构产生改变，加上杭州城市地位发生改变，它的开放性进一步提高。杭州市民对于新事物接受程度，包括消费观念也有了很大的改变，所以外地商业营运商也看到这个机会——整个杭州的市场在改变。刚才提到的中梁、龙湖，在杭州去布点，这是一个信号。还有一些港企也纷至沓来，港企的一些商业理念，包括他们的商业营运模式，在目前的杭州甚至未来，他们认为是有空间的。整个杭州的发展，特别是商业发展，对于外来企业，包括港企营运商提供一个非常好的机会。在今年，我们看到他们自己的拿地布点，为未来杭州的商业格局和发展做了铺垫，与此同时也可以说，给杭州注入了一股比较新鲜的血液。一个国际化的城市需要商业的多元性，需要有不同类型的商业，来自各地不同类型商业营运商也将带来新感受，新的理念。

吾维：整个项目虽然包含了住宅、商办物业等多种业态，但对大众来说，最关心的还是有着切身关系的商业。与传统市面上的商业有点不一样，江河汇项目本身就有旅游观光、文化的属性在。它的商业除了我们理解的吃喝玩乐之外，还有观光、休闲、文化这样的元素。与以往新鸿基所打造的IFC、APM相比，江河汇可能会在这个基础上再增加更多的元素。至于到底新鸿基会怎么做，我们也挺期待的。以往在香港、上海，新鸿基开发的IFC，包括北京的APM，都没有江河汇这样的一种特色在，同样的这对新鸿基来说，也是一个新的挑战。当然，相信以新鸿基商业营运经验以及打造经验来说，一定能给到非常漂亮的答案。

具体从规划来看江河汇的特色，整个项目分成三块，汇西、汇东、汇中。汇西的话主要是商业，以购物中心为主。现在我们看到的方案是购物街、商业街的形式出现。汇中这一块，除了我们看到效果图里有一个摩天轮之外，里面还有绿化，包括还会做一些博物馆、展览馆这样带有文化观光元素的配套。如果说按照以往做一个传统商业，汇中这一块跟商业

没有直接关系。但现在，它和商业之间有着联动的因素，如何将观光旅游人群作为商业消费人群导入，包括这里的商业如何能够结合观光旅游元素，我觉得从商业而言，跟常规在方盒子里打造不同业态、提供一个吃喝玩乐体的验场所，有着完全不一样的出发点，包括思维逻辑也是不一样的。

从这个层面来说，它承担的不仅是提供消费、吃喝玩乐的场所载体，更多地还承担了整个杭州封面的意义，包括杭州旅游观光的一个重要景点，一个打卡参观点。它的定位、在整个商业市场里的角色，可能会更加突出、更加不一样。

甚至于，江河汇还或将影响杭州的城市旅游版图。从杭州的旅游路线来看，以前我们更多只是围绕着西湖，随着拥江发展的展开，出现了灯光秀等等，钱塘江已经成为了其中一个旅游点。加上此前的运河申遗成功，大运河也是杭州非常重要的旅游景点。江河汇则结合了运河和钱塘江元素，在这个节点里叠加了更多可以给游人去参观游乐的东西，是非常重要、非常有吸引力的旅游点。它的商业特征已经不单是纯商业，而是作为一个旅游景点去结合的商业节点。

汤耀光：从商业地产来说，新鸿基品牌下的商业，且在商业里包含了那么多有吸引力的元素，对于其它商业会带来很直接的竞争，多多少少会吸引走一些消费人群，分流一些客户。对于其它的消费场所、现有商业来说，一定要做好自己的提升工作，这种良性竞争也在一定程度上促进了杭州商业的改善和发展。

对于商品房的话，江河汇片区，包括三堡片区，目前房价已经不低了。当然江河汇项目已经有“双限”的存在，未来出售价格已经提前知道了。“双限”的原因，相信房价不会有太大的波动，也不太会带来整个片区房价的涨幅。不过，从商品房的产品上，相信它会给杭州带来一些比较新鲜的东西，包括从居住理念上，相信新鸿基会带给杭州居民更多不一样的体验。

追溯到过去，2008年新鸿基做的住宅在万象城悦府，在当时，新鸿基就有去尝试了解杭州市场、杭州买家，对于不同标准或者不同风格的接受程度是什么样的。距离现在过去11年，新鸿基已经尝试把一些装修标准、户型分割做了新的改善和调整。随着现在整个市场的改变，开发商新思路的出现，我也很期待，到底新鸿基在户型设计、交付标准、包括装修风格等方面，会给杭州商品房市场带来什么样新的理念，甚至新的冲击，这也是我们希望看到的一种变化。