浙江土地2023速读 | 温州篇

　　住在杭州网1月24日讯（记者 章嵘嵘）2023年，浙江省全年房地产市场整体先扬后抑，一季度稍有复苏，二季度未能延续回暖态势，三季度市场形势严峻，虽后续各地均有追加部分政策，但销售颓势尚未刹车，整体行情低迷。

　　折射到土地市场，城市间热度分化显著，房企聚焦核心城市、核心区域，杭州走出独立行情，但也有明显的板块分化。在核心城市以外，又提出核心地段的要求，弱能级城市维持低位运行。

　　2023年，浙江省各地市真实土地市场情况如何？浙报传媒地产研究院特推出《浙江2023分城市土地速读》，今日推出第三篇：浙江土地2023速读 | 温州篇。

　　【重要结论】

　　①政策：温州市区自2022年下半年起取消“限地价”，采用价高者得竞价方式，乐清、平阳等部分县市仍有地价限制。

　　②供应：2023年供应109宗涉宅地块，成功出让80宗，终止或流拍了29宗。供应量较2022年下降约20%，供地朝着优质区域倾斜，同时低容积率地块占比提升。

　　③成交：2023年成交金额下降近三成，楼面价不降反升，究其原因是推出更多低密、核心宅地以稳住市场，但实际来看未能吸引主流房企拿地，底价成交为主流，未能扭转颓废的市场行情。

　　④综合：土地市场整体规模持续萎缩，市区代建类住宅出地宗数及溢价率超过商品房；下属县市如瑞安、平阳、永嘉等涉宅土地成交量价有所上涨，结果也多以底价为主。

　　⑤房企：2023年几乎未有主流房企在温拿地，多为当地城投公司及小部分本土企业。近年拿地金额TOP10对比中城投类明显增加，民营企业缩减，拿地主体已完全易位。

　　⑥趋势：从目前看，地方城投拿地转化为产品的竞争力不及主流房企，进一步加剧新房缓慢去化、库存增多；低密宅地可缓解一部分差异化需求，但受众群体相对较少，容易造成过度竞争。“温十条”等试点“准现房+订单”模式、房票模式等若执行得当，优质区域地块或将重新吸引主流房企入温。

　　【分区数据】

　　2023年温州涉宅地成交建面下降39.7%,成交金额下降了30.8%，溢价率下降0.9%。由于推出了多宗低密、核心地块，楼面价不降反升，但市场行情继续走低。

　　分区来看，鹿城区成交金额全市占比达到35.6%，其次为瓯海区、龙湾区，县市中乐清出让金额超40亿，龙港、瑞安、苍南超过20亿。

　　2023年温州市涉宅地分区县成交情况表

　　2023年温州市涉宅地分区县成交同比情况表

　　【数据榜单】

　　2023年温州楼面价top3分别出现在瑞安经济开发区（23339元/㎡）、龙湾区状浦（18617元/㎡）、瓯海区中央绿洲（17381元/㎡），前十基本位于温州市区。

　　2023年房企拿地（涉宅）金额TOP10

　　2023年房企拿地金额TOP10中，城投类占了7家，民营企业仅剩1家，城投类明显增加，民营企业缩减，拿地主体已完全易位。

　　2023年温州市涉宅地成交单价排行榜（top10）

　　【典型特征】

　　房企对于温州土地市场的参与度明显降低，因总量缩减，底价成交地块占比略有下调。终止流拍退地地块占比从14%上涨至27%。供地呈现低容积率趋势，1.5容积率及以下地块占比上涨至22%。

　　2021-2023年温州市地块供应成交情况对比

　　温州典型地块，如瓯海中心区板块的广城建设娄桥街道项目，为1.1低密宅地，相比2021年荣安·劝学里成交楼面价降幅约27%；相比建发翰林九境成交楼面价降幅约8%，两者容积率均在2.5以上。

温州典型地块楼面价降幅