“四代宅”来袭，宁波这场住宅实验，能否扛起“好房子”大旗

住在杭州网6月19日讯（记者 郑青青）今年全国两会”好房子“首次被写入政府工作报告，住建部同步发布《住宅项目规范》，明确住宅层高、隔音、绿色建材等硬性指标，为“好房子”给出了基础框架。但政策指引和技术规范之外，公众更迫切想了解“安全、舒适、绿色、智能”从纸面落地为具体空间，究竟什么样的房子才称得上“好房子”。

这一问题的答案，或许藏在宁波楼市的新变革中。作为“好房子”理念的前沿实践，简称为“四代宅”的新物种正以强劲之势叩开宁波住宅进化的新纪元：截至目前，宁波市区已成功出让4宗明确“高品质住区试点”为建设标准的宅地，另有1宗挂牌中。

那么，备受瞩目的“四代宅”产品，究竟突破了哪些传统住宅的局限？其最受关注的空中花园设计，到底是承载推窗见绿的理想生活还是暗藏维护成本、隐私危机的美丽陷阱？当这类创新产品入市，又将如何搅动宁波楼市的格局？

“四代宅”的核心突破与争议焦点：

空中花园

“四代宅”最显著的标识莫过于空中花园。这一设计既是其最大亮点，也引发了最多讨论。

其最大的创新点在于空间红利以及体验升级：

高得房率：符合《高品质住区监管协议》设计标准的空中绿化平台（即空中花园）不计建筑面积、不计容积率、不计入产权登记范围，再结合宁波年初出台的计容新规，理论上可达100%甚至120%的得房率。

空间功能迭代：“四代宅”突破了传统平层产品的空间局限和功能割裂，旨在实现更丰富的生活场景和更优的居住体验，代表了户型设计的迭代方向。

空中绿化平台建设要求截图

然而与这份“创新清单”相伴的，是空中花园固有的显著局限。

隐私与采光隐忧： 错层阳台设计且阳台不允许封闭，可能导致隐私性降低。大进深的露台在增加使用面积的同时，遮挡了一部分室内采光。

维护与气候难题： 作为沿海城市，台风天气对露台的排水、防水性能以及绿植的养护保护提出了严峻挑战。长期维护的成本和复杂性也不容忽视。

这些局限并非不可突破，但需要开发商在设计阶段更精细地权衡。

不止花园：“好房子”的系统性构建

空中花园是“四代宅”的标志，但绝非全部。“好房子”的打造是一个系统性工程。宁波的《高品质住区设计要求》对此进行了全方位规范，包含：层高不小于3.1米（设有地暖或中央空调的住宅层高不小于3.15米）、设置风雨落客区和风雨连廊、设置全屋智能家居系统、结构荷载全面提标、 绿色建材使用率70%+三玻隔音窗等。

在如此全面且严苛的标准体系下打造的产品，其“好房子”的基因已深植于规划蓝图之中。

高品质住区设计要求截图

宁波四代宅地块全景扫描

尽管纯正的“四代宅”项目尚未入市，但此前如明湖悦府、江山万里玖曜等参照其理念打造的项目，已在市场上收获积极反响。当前备受关注的试点地块包括：

1、宁波地产明湖项目(宁波市东部新城核心区以东片区A6#区块)

地址：明湖西北侧，盛莫路以西、野塘河南岸沿河规划绿地以南、莘苑路以东、后塘河北岸规划绿地以北。

概况：出让面积120445㎡，容积率2.66，建筑面积32.04万㎡， 2024年10月22日由宁波地产发展38.96亿元总价成功竞得，成交楼面价12157元/平方米，溢价率0%。

产品类型：高层住宅+商业、商务综合体

开盘时间：预计2026年上半年

主要亮点：江山万里品牌+明湖核心地段 + 商务综合体

图 | 地块区位图（来源：决策通）

2、绿城高新区项目(鄞州区GX08-02-14-1（高新区）地块)

地址：鄞州高新区，绿城馥香园南侧

概况：出让面积25992㎡，容积率1.6，建筑面积4.16万㎡， 2025年3月24日由绿城11.6亿元总价成功竞得，成交楼面价27897元/平方米，溢价率20.83%。

产品类型：9幢联排（3F）+3幢叠墅（6F）+1幢洋房（9F）+2幢高层（14F）

开盘时间：预计2025年下半年

主要亮点：绿城品牌 + 6.5 米挑高空中花园 + 1.6低密住宅

图 | 地块区位图（来源：决策通）

图 |公示效果图

3、北仑城市更新大碶街道项目(北仑区BLZB08-02-27地块)

地址：北仑大碶街道，中河丽园北侧

概况：出让面积25493㎡，容积率1.2，建筑面积3.06万㎡， 2025年3月26日由北仑城市更新以底价约2.74亿元竞得，成交楼面价8950元/平方米，溢价率0%。

产品类型：预计未来产品线以一类住宅（联排/叠墅）为主（占比≤35%），二类住宅（小高层）为辅。

开盘时间：预计2025年下半年

主要亮点：低密住区+ 空中花园+滨水生态环境。

图 | 地块区位图（来源：决策通）

4、保亿姚江润园（江北区JB03-Ⅲ-3a、7a地块）

地址：江北区文教街道，具体范围为西至育才路，南至规划绿地，东、北至文教路。

概况：出让面积38247㎡，容积率1.8，建筑面积6.88万㎡，2025年4月25日由保亿以总价约11.59亿元成功竞得，成交楼面价16838元/平方米，溢价率14.3%。

产品类型：8幢14-20层高层和11幢4层联排叠墅产品组成。

开盘时间：预计2025年下半年

主要亮点：江北核心地段+ 江景资源 + 墅类产品。

图 | 地块区位图（来源：决策通）

图 |公示效果图

5、海曙区HS07-02-18地块（未出让）

地址：海曙区段塘街道，东至环城西路西侧绿地，南至段塘东路，西至用地红线，北至顺德路。

概况：出让面积35110㎡，容积率1.8，建筑面积6.32万㎡，起始总价7.89亿元，起始楼面价12491元/㎡，定于2025年6月27日出让。

产品类型：预计洋房+高层产品。

主要亮点：地段核心+成熟配套+创新产品。

图 | 地块区位图（来源：决策通）

“四代宅”的实践，不仅是为宁波本地市场提供高端产品选项，更是对全国“好房子”建设蓝图的一次重要探索。其最终能否承载起“推窗见绿”的理想生活，并成功规避潜在的“美丽陷阱”，将深刻影响宁波楼市格局乃至行业对“好房子”范式的认知。浙报传媒地产研究院将持续关注“四代宅”产品入市表现。