研究院回望十年|2020：二手房开挂

　　住在杭州网5月17日讯（记者 郑青青）岁月不居，时节如流，浙报传媒地产研究院成立十周年。

　　2014年5月16日，浙报传媒地产研究院正式挂牌成立，全面开展权威、专业、精准、务实的房地产智库服务。

　　十年间，市场的每一次起伏，政策的每一次调整，行业的每一次变局，浙报传媒地产研究院都身在第一线，记录时代变革，分析行情趋势，分享研究成果，搭建起政府与投资圈的有效沟通平台。

　　回望十年，不论是房地产行业，还是浙报传媒地产研究院自身，都经历了巨大的变革。行业从狂热走向理性，浙报传媒地产研究院也在不断适应和探索新的研究方向和合作领域。

　　在十周年来临之际，研究院推出楼市十年回顾盘点。

　　推出第七篇：回望2020|二手房开挂

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　　2020年是极为难忘的一年，突如其来的疫情强行给市场安上“降速”BUFF，售楼部、中介门店暂停营业，新房、二手房网签暂停。

　　为破局自救，恒大率先打响“线上售房”第一枪，全网络推广恒房通APP，喊出全国所有恒大楼盘75折的钜惠，创下3天580亿元的销售战绩。

　　恒房通促销截图

　　随后保利、金茂、金地、阳光城等众多房企也纷纷推出在线买房小程序。除自有平台，各房企还与淘宝、京东、苏宁等电商平台合作，开启“直播卖房”。

　　长时间的宅家生活让人们的置业观发生了变化，没房的要买房，有房的希望有一套更好的房子。

　　杭州新房市场短暂停摆后，在一季度末迅速复苏，此后一直保持高热度，4-12月杭州市区商品房成交量连续9个月破万套，6月单月成交量1.9万套，创2018年以来单月成交量新高。

　　杭州新房的热度，在新盘摇号上也有显著体现。

　　3月，融创城成为杭州2020年第一个万人摇楼盘，中签率3.08%；保利融信·和光尘樾紧随其后，成为第二个万人摇楼盘，中签率1.74%。

　　5月，经历了“捂盘十年”、“转股重建”的远洋西溪公馆终于面市，959套房源集结6万户家庭报名摇号，轰动全国，吸引了央视专访报道。

　　央视财经频道《经济半小时》节目截图

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　　新房市场热辣滚烫，土地市场却是过山车。

　　2020年杭州涉宅地出让节点分明，一季度中1月出让16宗涉宅地，2-3月因为疫情涉宅地出让被迫萎缩，推地节奏明显减缓。

　　二季度土地市场到达最高峰，4-6月每个月的土地出让金都在300亿以上。7月调控出台、中央约谈之后，涉宅地供应明显缩减，12月土拍更是直接挂零。

　　在这一年，万众瞩目的亚运村地块，完成了可售部分确权，其中运动员村1号地块被绿城拿下，成交总价108亿元，成为2020年杭州土地市场成交总价之最、杭州纯住宅地块第一高（数据截至2024.5.16，下同）。

　　滨江房产，107亿拿下文晖“三芒星”地块，成为杭州纯住宅地块第二高总价。

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　　这一年，浙系本土房企强势回归。

　　这点深刻反应在年度房企拿地排行榜上。

　　翻看2020年房企在浙涉宅地拿地榜单，绿城、滨江全年拿地金额546.1亿元、512.8亿元，牢牢保持榜单TOP1、TOP2的位置，也以180亿元的差距将第三名的荣安甩在身后。于此同时，拿地金额榜TOP3门槛也被抬高至332.5亿元，提升幅度近32%。

　　同年杭州十区涉宅地拿地榜单中，滨江更是以398.9亿元的拿地金额将绿城甩出176亿元的身位。

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　　这一年，是调控先松后紧的一年。

　　上半年疫情冲击之下，2019年下半年开始不断收紧的货币政策重新放松，有力推动房地产市场快速复苏，疫情稳定后下半年调控从严。

　　7月房企融资“三道红线”出台，落下达摩克利斯之剑。

　　年底央行和银保监会祭出新“二道红线”：房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限。开发商贷款受限，购房者房贷也更紧了。

　　少数房价、地价上涨城市也针对性收紧政策。

　　杭州在经历六万人摇之后，7月发布楼市新政，9月再度加码，针对人才房、无房家庭、摇号倾斜、限售、摇号登记等方面全方位打补丁，致使下半年“跟风”人数大幅减少，万人摇几乎绝迹。

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　　这一年，是“知识明码标价”的一年。

　　“抢人大战”自2017年在武汉点燃导火索，抢人力度逐年递增。2020年，济南、南京、昆明等城市全面放开落户，上海四校应届本科毕业生可直接落户.......

　　杭州也不甘示弱，陆续出台毕业两年内本科生研究生先落户再就业、购房补贴等政策，全年新引进35岁以下大学生43.6万人，人才净流入率继续保持全国第一；接收应届高校毕业生13.1万人、增长48.9%。

　　基于人才抢夺战的背景，2020年是杭州对人才购房倾斜程度最大的一年。

　　4月人才优先购房政策出台后，为吃到一二手倒挂红利，杭州高层次人才申请数量一路飙升。截至2020年年底，杭州高层次人才认定人数近2.3万人。而在人才优先购政策出台前，杭州公示的高层次人才累计数量才1.1万余人。被网友戏称“书中自有黄金屋”。

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　　这一年，二手房开挂。

　　房地产预期持续向好，加上新房市场摇号中签难度加大，不少人转向二手房作战。

　　2020年，杭州二手房成交数量创下了连续5个月成交过万的佳绩。

　　杭州不少小区还拉横幅庆祝二手房价格再创新高。

　　如德信晓宸一套89㎡的房子在阿里法拍平台以485万价格成交，单价5.5w/㎡，小区业主拉起横幅庆祝“二手房价破5万”。

　　德信晓宸小区图（图源：丁建刚房产）

　　这一年，学区房迎来新一轮涨幅。

　　5月12日，杭州发布公民同招、民办锁区、民办摇号等政策。杭州孟母们不敢冒险报名民办学校，转而寻觅优质学区房。

　　带学区的次新小区更是上涨明显，划入星洲小学分校范围内的中铁建西湖国际城二手房价上涨至4.2万/㎡左右，与2019年年底相比上涨近30%。到了下半年，西湖国际城的高房价让更多购房者转向了文理小学的金地自在城，并成功让自在城登上2020年杭州二手房成交套数榜首。

　　热门的南星桥板块，胜利小学新城校区以及北京师范大学附属杭州中学的学区房金隅学府，年底二手房成交均价达到了8.9万/㎡，同比上涨了27%；同学区的侯潮府，年底价格达到11万/㎡，同比增涨了46%。

　　网传为“杭州最牛学区房”的耀江文鼎苑，在公众号发布要举行思维挑战杯，消息一出就在杭州家长群里传遍了，虽然最后没有成功举行，但“孟母小区”标签已经强化。

　　自2007年文鼎苑引进了学军小学紫金港校区开始，二手房价已经从最初的1.2万/㎡上涨至7万/㎡以上，小户型二手单价甚至到达10万/㎡，创造出房价十年不倒的神话。只能说房价和学区强捆绑是伟大智慧的结晶产物。

　　文鼎苑小区图（图源：浙江经视）

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　　这一年，大平层“造神”。

　　2020年，杭州300㎡以上的商业大平层公寓成交697套，超过前面五年的总成交量之和。

　　但细看商业大平层的成交套数榜单TOP10，钱江新城、城东新城、钱江世纪城三个板块的大平层成交占比达76%，板块集中度非常高。

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　　这一年，长租公寓暴雷。

　　租房市场与新房、二手房市场“冰火两重天”的景象，在2020年极为明显。

　　受疫情冲击，多城市的租房市场持续低温，“高进低出”“长收短付”模式经营的长租公寓迎来寒冬。下半年开始，跑路、爆雷、破产、拖欠租金......成了长租公寓的新闻关键词。

　　蛋壳公寓、青客公寓双双资金链断裂，中间还夹杂着优居逸家、友客、巢客、喔客、沃客、青客、三彩家等中小型长租公寓爆雷。

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　　这一年，阿里不灵了。

　　在杭州，阿里的几次搬迁，成为区域房价上涨的“鼓风机”。从滨江到未来科技城，跟着阿里买房成为投资客的王牌。

　　8月开始，蚂蚁落户之江的小道消息就甚嚣尘上。9月之江挂地，各项限制指标指向蚂蚁，当月仁恒祥生珊瑚世纪新房登记人数1237人，创下新高。

　　10月21日蚂蚁集团拍地落定，之江板块随即起飞，摇不到新房的投资者涌向酒店式公寓。10月板块内及南面板块多个酒店式公寓跻身市场上游。

　　11月，蚂蚁集团被叫停上市，阿里神话按下暂停键，之江上演了一出“单个楼盘退百套住房”的戏码。

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　　这一年，为支持企业获取土地信息更方便、方便购房者快速掌握房源信息，浙报传媒研究院联合各区政府举办多场线上推介活动，并发布了“云购房”、“云读地”小程序。

　　2020年绍兴优质地块线上推介会

　　2020年江干区云购房线上发布会

　　2020年下城区经营性用地线上招商会

　　杭州中宸城建2020重点项目线上交流会

　　这一年，14家区域公司“掌门”与浙江省建设厅领导共同总结2020年上半年的经验，研判市场形势。

　　2020年年中浙江楼市闭门研究会

　　2020年研究院闭门会会嘉宾观点

　　这一年年末，五十余家房企的投资人员参加“房企投资者专场沙龙”，分析研判全国房地产宏观背景和未来趋势、投资热点。浙报传媒地产研究院院长丁建刚以“奋进20年”为主题分享热点机遇，原定40分钟的主题发言，“超时”至一个多小时，到场嘉宾仍意犹未尽。

　　2020年研究院投资者沙龙现场全景