顶豪超供？ 杭州1200套总价3000万元以上的房子都在哪里

编者按：

浙报传媒地产研究院针对杭州市八区存量结构进行盘点，梳理出当前最受关注的几大市场特征。　

注：全文研究对象为杭州市八区新房住宅（不含任何商业大平层等商业性质房源），数据截至2026年6月30日；存量统计口径项目为有效大存量（含已推未售及未推存量，筛除停滞状态的“僵尸”项目）；由于涉及产品业态和价格段，未出具体户型规划的地块未纳入统计。

配图：3000万元以上房源项目分布图

住在杭州网8月6日讯（记者 俞东辉）2026年4月，中海・万潮玖序率先领出预售证，拉开本年度杭州顶豪集中入市的序幕。此后，奥映世纪、栖湖云庄、滨杭传麒府、望天际等项目接连取证，杭州正式进入“10万+”顶豪贴身竞争的新阶段。

往年高端豪宅大多零星推盘、供给稀缺，而今年二季度，杭州迎来史上规模最大的一波顶豪供货潮。

成交端同步走高，浙报传媒地产研究院统计显示：2026年上半年，杭州市八区总价3000万元以上顶豪共计成交201套，创下历史新高。

火热成交之下，市场风向已悄然分化。年初首批顶豪开盘热度可观，客户储备充足，优质房源去化迅速；但近期多个项目加推表现走弱，推盘流速明显放缓。

业内由此形成两种截然不同的判断：一派认为，本轮热销只是限价时代积压高端改善需求集中释放，属于阶段性脉冲行情；另一派则看好杭州高净值客群承载力，认为需求足以承接持续涌入的新增供应。

核心疑问随之而来：总价3000万元以上的顶豪市场，是否已经出现超供？

半年成交201套创纪录 仍有近1200套房源待售

上半年，杭州3000万以上总价房源成交创下历史纪录：201套。但是接下来的顶豪供应潮真的能轻松应对吗？

近十年来，杭州在售房源的总价区间经历过两轮主要的波动，且特征较为鲜明。

第一轮是2016年开始，由于杭州上一轮房价上涨周期的影响，杭州市八区低总价房源成交占比大幅下降，总价400万元以下房源占比从2016年的90.9%下降至2021年的63.7%。

第二轮是2024年三季度开始，节点是杭州正式取消新房限价。杭州市八区高总价房源占比迅速攀升，总价1000万以上房源占比由2024年的5.7%上涨至2025年的10.1%，随后在2026年上半年甚至上涨至16%。

配图：2016-2026年杭州市八区分总价段成交占比走势

两轮波动直接影响了当前杭州新房库存的总价结构，尤其是取消新房限价所带来的变化尤为明显，直接导致了豪宅产品的大量供应。

据浙报传媒地产研究院数据统计，截至2026年6月30日，杭州市八区共有1000万元以上房源存量4863套，占总存量比重约13.4%。其中，3000万元以上房源存量1182套，占总存量比重约3.3%。

1200套房源看似不多，但3000万元以上顶豪产品客群本就稀缺，市场未来的承接能力仍需谨慎观察。

配图：杭州市八区分总价段存量占比

核心区存量扎堆 顶豪客群面临全业态分流

存量分布数据表明，杭州3000万元以上顶豪产品主要集中在城市核心区域，地段仍是其核心竞争力之一。

分区来看，3000万元以上顶豪存量分布中，拱墅区占比最高，达到33.4%；其次为上城区，占比为24.5%；紧随其后为滨江区，占比23.8%。分板块来看，3000万元以上顶豪存量套数占比前三的板块分别为湖墅大关，占比31.4%；望江，占比22.6%；滨江区政府，占比21.3%。

配图：总价3000万元以上房源分区分布对比

当前，杭州“豪宅六小龙”的称谓流传颇广，市场上一提起顶豪项目首先想到的也都是望天际、栖湖云庄、滨杭传麒府、万潮玖序、奥映世纪、海潮玖序等热点楼盘，此类项目确实也是当前顶豪市场的主力供应。

但除此之外，浩运府、安璞逸庭等部分前期高低配项目的排屋产品，以及定湖里、枫丹玫瑰园等外围排屋产品同样在此总价段区间内，此外还有御园等多年沉淀的豪宅项目。

虽然产品业态各有不同，但顶豪客群的稀缺性注定了该总价段面临的市场竞品将是全业态产品，各顶豪项目之间的目标客户预计也将高度重合。

供需差距较大 顶豪难以依靠长周期“慢慢卖”

近1200套顶豪存量待售，对比上半年201套的成交规模，叠加全市全业态的贴身竞争，杭州3000万元以上顶豪市场的竞争压力已然凸显。

参照过往市场规律，低密排屋这类高端改善产品，去化周期本就远长于普通住宅，依托充足利润空间缓冲，房企尚可承受较长的销售周期。但3000万元以上顶豪的处境，和传统低密产品存在本质区别。

一方面，杭州新房市场本身产品内卷程度相对较高，当前在售顶豪普遍在立面、公区、精装等维度重金投入，叠加高地价成本，项目利润空间本就被持续压缩。

另一方面，顶豪单套总价普遍突破3000万元，不少房源甚至达到5000万元级别，少数几套房源的销售额，就足以影响项目整体利润表现。

眼下不少高低配项目，利润点积压在为数不多的剩余排屋、顶跃房源上，风险隐患客观存在。与此同时，顶豪项目讲究整体市场声势，进入销售尾期后曝光度持续走低；余下房源多为筛选过后的难销产品，去化难度将进一步高于前期推盘阶段。

对房企而言，顶豪项目很难依靠“慢慢卖”消化库存，开盘即罄虽然难度极大，但这或许才是顶豪项目的出路。