杭州宅地收官 市区全年1420.8亿 富阳等边郊市场“县城化”

住在杭州网12月23日讯（记者 俞东辉）今日，杭州成交本年度最后一宗涉宅地：位于富阳区银湖板块，邻近杭州野生动物园。地块仅经过两轮报价，就由浙江龙大地产收入囊中。成交总价29199万元，折合成交楼面价6201元/㎡，溢价率1.7%。

截至该地块成交，2025年杭州宅地出让数据完整出炉：2025年杭州市区（市十区）涉宅地块出让金数额达到1420.8亿元，较去年同比增长21.5%，但其成交金额在长时间段来看仍处相对低位，自2016年以来的近十年间，2025年宅地成交金额仅高于2024年；由于地块中心化、低密化，整体的平均楼面价达到22690元/㎡，较去年同比增长6.1%，平均楼面价达到历史高点。

地块成交指标表

今日土拍主要有以下几点观察：

1、全年土地成交增长明显，高度集中在上半年

2025年杭州市区涉宅地块出让金虽然高达1420.8亿元，但上半年成交金额就已经达到1160.1亿元，占比超过八成。上半年受益于杭州科创企业崛起，全国限制性政策的解除，以及房企对于现房销售的普遍预期，使得杭州土地市场热度明显。不仅市区宅地成交量大幅上涨，核心区域成交楼面价同样水涨船高，名义地价top1更是不断刷新。

但进入下半年来，市场快速降温，新房及二手房市场的销售困境反馈至土地市场。下半年宅地成交金额有260.7亿元，仅为上半年的22.5%。虽然土地市场上半年热度高于下半年是市场惯例，但今年数据如此之悬殊却是少见。此前2021年-2024年下半年成交金额分别为其年度上半年的64%、39%、88%及98%。

这充分说明当前土地市场冷热转换的时效相当之快，另一方面也反映了房企对于市场风险的避险意识再度加强。

同时，房地产市场趋冷的态势也更为明显。上半年虽然出让了大量宅地，但项目面市的周期却被不断拉长，诸如滨江房产水电新村地块、建发蒋村地块、中海望江海潮TOD等标杆级地块更是迟迟未出，观望情绪加剧。

2、富阳等远郊区域市场“县城化”

近年来富阳土地市场明显陷入困境，2024-2025两年间富阳共计成交7宗涉宅地，其中仅两宗地块有溢价，其余均为底价成交。而且，7宗地块均由民企竞得，如富阳山水置业、金汇世纪以及今日的浙江龙大，都是富阳知名的本土民营房企。

富阳2014年撤市设区以来，不断加强与杭州市八区之间的联系，银湖等融杭板块也进展神速，大量的品牌房企不断进入富阳市场，杭州主城外溢客户稳定增加。但2021年市场下行以来，品牌房企撤离富阳，银湖等融杭板块也少有主城外溢客户问津，土地市场基本靠地方城投及本土民企支撑。

可以说，富阳以及类似的临安区当前的市场状态已经回退至浙江部分县级城市的状态，本土开发商及本地客户已经成为市场基本盘。

3、地块仍有利润空间，本土民企逐步回归

今日成交地块容积率为1.2，成交楼面价仅6201元/㎡，而地块周边的金帝·虹缤之都高层售价就已经达到1.7万元/㎡，低密项目山水·颐萃别院、山水·雍翠别院联排在售，其中前者均价约3万元/㎡，流速较慢，后者均价约2.4万元/㎡，已去化近50%。地块预期房地价差较大。虽然板块项目去化相对较慢，但若放弃“高周转”模式，较大的房地价差仍能为其提供一定利润空间，这也是浙江龙大出手拿地的原因所在。

作为富阳本土的老牌民营房企，其此前主要开发项目基本集中在建德区域。2024年底竞得桐庐高铁新城地块，今日又拿下银湖地块，均是底价及底价成交。

而这也是大多数本土民企的经营模式，不同于品牌房企此前的“高周转”，本土民企主要依靠深耕本地所带来的资源，重点专攻一个或少数几个项目，使得其销售周期可以更为宽裕，以时间换利润的开发模式也使得其逐步成为当前三四线城市的市场主力。

地块详细解析

银湖52-2号地块： 地块位于银湖板块，出让面积39239㎡，容积率1.2，可建面积约4.7万㎡。根据规划条件该地块新建住宅应以四层及以上为主,且不得建设别墅类(含合院、双拼)产品，同时该项目为全市住宅品质提升试点项目。

地块距离地铁6号线野生动物园东站不足500米，周边有杭州野生动物世界、富阳银湖公园、浙大网新银湖科技园等相关配套，但商业配套相对匮乏。

地块区位图