杭州土拍点评：外围板块低密预期生变，崇贤宅地低溢价成交

住在杭州网6月17日讯（记者 俞东辉）今日，杭州又有一宗涉宅用地出让。地块位于临平区崇贤板块，其属于城市外围区域，地块溢价1.5%成交。

虽然今日土拍有3家房企报名参拍，但报价阶段仅有两轮竞价，最终由驭远以33180万元总价竞得，折合成交楼面价9645元/㎡。

相较于地块1.25的容积率，该价格未达市场预期。由此出现一个疑问：市场热度是否呈现出进一步下滑的态势？

地块成交指标表

今日土拍主要有以下几点观察：

1、预期销售不确定性 房企利润率要求高

作为崇贤板块多年以来容积率最低的一宗涉宅用地，地块容积率仅为1.25，而此前板块容积率基本均在2.0以上。板块内仅有少量项目排布低密排屋产品，且基本均为二手产品，可参照项目较少且价格并不一定适配。

简言之，崇贤板块内，并不存在一个明确的低密产品参照物。而在当前市场环境下，尤其是对于崇贤此类外围板块，房企的不确定心态会愈发严重，对于未来产品的售价和去化速度都存在较大的顾虑。

因此，房企对于地块的预期利润率要求则变得更高，这也是今日地块溢价仅仅只有1.5%的主要原因所在。

2、市场热度进一步下滑 外围板块低密出让仍将增长

由于杭州整体市场的下行，导致外围板块出地极为困难。因此2024年以来，大量的外围板块通过出让低密地块来保持地块的出让率。

今年以来，虽然有着前几个月的大阳春，但5月份之后，市场快速转冷，热度进一步下滑，整体市场再次呈现出趋冷态势。

外围板块在此背景下，出地变得更为困难。因此包括今日成交地块在内，外围板块仅有低密地块能确保出让成功率，从而导致外围板块将逐渐过渡至低密地块出让为主的境遇。

3、驭远加快布局低密赛道

从竞得房企来看，驭远有着充分的低密产品开发经验。早在2022年，驭远就已经自主开发或合作开发了大江东的两个低密项目：驭远·久映樾府及佳源·驭远玖墅。

但随后几年，驭远在市场上逐渐消失，直至2024年，驭远以拿地、合作等方式相继参与了包括今日成交在内，钱塘区金沙湖板块、临平区翁梅乔司板块及临平区崇贤板块的三个低密项目开发。

这也充分说明了，在外围板块加大低密供地的市场背景下，驭远也加快了其在低密赛道的布局。

地块详细解析

今日成交地块位于崇贤板块规划的品质居住区块，地块出让面积2.7万㎡，容积率1.25，体量约3.44万㎡，且靠近综合服务中心。

地块规划住宅层高不小于3米，高层住宅架空层不小于4米。住宅不得建设别墅类(含合院)产品，层数不小于4层，大于(不包括)两联排，建筑高度最高部分与最低部分高度比不超过3:1。

地块周边有龙腾街、崇文街、崇杭街纵横提供通达路网，距在建地铁15号线崇杭街、崇贤站点均在800米左右，轨道交通出行便捷。附近教育资源丰富，有崇贤一中、崇贤一小、崇信小学、崇贤第一幼儿园等学校，整体综合素质较高，将为板块内生活便利性提供支撑。

同时，板块出让空窗已久，涉宅用地供应自2023年2月后断档，上一次出让还需追溯到两年多前的崇贤核心区地块。当前板块内仅缤印爱达城、晓风望月府、望宸映澜等高层及少量多层在售，未来预期的叠排及联排产品几乎没有。

图 | 地块区位图（来源：决策通）