4.1杭州土拍点评：不同能级板块市场热度的一次集中检验

住在杭州网4月1日讯（记者 俞东辉）今日，杭州市区迎来新一轮土地出让，共计成交8宗涉宅用地，成交体量34.8万㎡，成交金额共92.95亿元。

相较近期土地场次，今日出让涉及地块更多，涉及板块也更广，涵盖了土地楼面价5万以下的地价区间段。

最终，8宗地块中溢价最高的为运河新城两宗地块，溢价率分别为58.2%及58.8%；三塘地块及蜀山单元地块溢价率也在50%以上；市北地块及北干地块溢价相对较低，分别为36.7%及19.5%；另有两宗地块底价成交。

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成交地块区位图（来源：决策通）

七大板块 热度从中心传导了吗？

今日是2025年以来同日出让土地数量最多的一场。地块分别位于新天地三塘、运河新城、蜀山单元、萧山市北、萧山新区、钱塘江东核心、临安锦城七个板块。

地价区间从4万+、3万+、2万+到近1万均有分布，几乎涵盖了5万以下的所有地价区间段。

纵向对比来看，今日出让市场热度较前几场有着一定的延续和传导，半数地块溢价超过50%，新天地、运河新城等板块相继突破板块地价纪录，新天地板块的三塘地块成交楼面价更是高达46268元m/㎡，逐渐逼近安琪儿区块地价。

虽然萧山新区的北干中单元地块地价较板块此前纪录相差甚远，但整体来看土地市场热度仍然是有着进一步的延续。

横向对比来看，各个非核心板块之间的差距仍在不断拉大。此前，如水电新村地块、湖墅大关地块等地王所在的核心板块一骑绝尘，非核心板块之间普遍性差距已经有所拉开。而随着近几场土拍情况来看，非核心板块之间的差距仍在不断拉大。

容积率1.8以下地块更受欢迎

高低配产品地块仍存较高预期

今日出让的几宗高溢价地块还有着一个较为明显的共同点，那就是容积率均在1.8以下，且较多分布在1.6-1.8范围之间。

如溢价54.6%的三塘地块容积率为1.6，溢价最高的运河新城两宗地块容积率分别为1.7及1.8。

而本场土拍中容积率最高的萧山北干中地块溢价率仅为19.5%，同时与地块西侧滨江此前竞得的北干西地块楼面地价相差12576元/㎡。虽然北干中地块东北侧有庙宇，南侧有现有建筑遮挡等不利因素，但对比北干西地块2.0的容积率，今日成交的北干中地块2.5的容积率几乎无高低配带来的价格想象空间。

因此，当前土地市场中除开稀缺性的1.1低容地块外，普遍性存在高低配价格想象空间的1.6-1.8容积率地块最为受到市场欢迎。

这主要还是由于限价打开后，产品溢价的时代正式回归。

尤其是如新天地三塘、运河新城等于核心板块相距较近，具有承接核心客群外溢基础的板块，其目标客群对于产品溢价的接受度更高。

宁波东投新面孔首入杭州

金茂越秀老面孔同步回归

除临安区外，今日杭州市八区共计成交的7宗地块中有4宗为近期熟悉面孔竞得，如绿城、滨江、兴耀、远东宏信均为近年来杭州市八区土地市场的活跃客户。

此外，剩余3宗地块分别为宁波东投、金茂及越秀竞得。

宁波东投全称为宁波东部新城开发投资集团有限公司，其背后股东方为宁波城建投资集团，此前一直在宁波拿地开发，今日竞得的三塘地块也是宁波东投首次入杭。

金茂此前在杭州开发过金茂府等多个项目，但其最近在杭州市区拿地已经是2019年12月，在富阳拿地后期开发了富春金茂星外滩。如果仅计算杭州八区，则其最后拿地日期为2017年9月，在上塘板块拿地后期开发了金茂首开国樾，以此计算已有近八年未有在杭州八区拿地。

越秀此前最近在杭州市区拿地也已经是2022年4月，在临安区拿地后期开发了越秀·星颂府、越秀·云麓悦映邸等三个项目。如果仅计算杭州八区，则其最后拿地日期为2021年12月，在上塘被板块拿地后期开发了越秀滨江·滨萃悦府，以此计算也有近三年半未有在杭州八区拿地。

可以看到，无论是新面孔的首次入杭，还是老面孔的不断回归，都散发出一个明显的信号，那就是杭州的土地市场热度正在逐步延续上升，土地市场健康度也在不断回归。

整体来看市场热度存在传导和延续

从今日的成交情况来看，虽然整体市场关注度及溢价率并不及前几场“水电新村”、“蒋村低密”等地块出让，但土地市场的整体热度仍然存在传导和延续。

板块地价纪录仍在不断刷新，外来房企首入杭州和老面孔持续回归并举，这些都说明市场热度并不仅仅局限在个别核心地块。

而无论是高低配带来的预期产品溢价还是杭州新房、二手房市场成交量回暖带来的市场预期转变，都将进一步促进土地市场的热度不断从核心区域往非核心区域传导和延续。