杭州土拍点评：名义地价刷新 是突破还是回归？

住在杭州网10月22日讯（记者 俞东辉）位于钱江新城二期核心区块的四堡七堡单元JG1402-36地块于今日成交。地块经过77轮竞价，最终由绿城竞得，成交总价342216万元，折合成交楼面价50717元/㎡，溢价率28.6%。

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综合今日出让，主要有以下几点观察：

杭州名义楼面地价纪录刷新 后期或成常态

绿城项目地价50717元/㎡，刷新了杭州宅地的名义楼面地价纪录。此前纪录为2016年3月同是绿城拿下的凤起潮鸣地块，当时成交楼面价为45368元/㎡。而凤起潮鸣地块自带不少于30%商业，较难折合实际宅地价格。

此后8年多，杭州基本长期处于地价限制周期，竞价规则经历过竞自持、一次性报价、摇号等多种方式，加上地块自带的各类配建，种种成本无法体现在名义地价。

如杭源御潮府等多宗地块竞配自持比例较高，实际楼面地价远远超过纸面数字。

综上，今日地价可以说是突破，也可以说是剔除配建、限价等因素后真实地价的回归。

虽限价但为区域内“天花板”

作为钱江新城二期最后的一宗限价地块，今日成交地块未来新房售价限定在67500元/㎡，但从地块出让结果来看，房企仍然保持着较高的竞买热情。

地块自身条件是重要因素之一。从市场层面看，钱江新城二期西翼项目去化均较快，当前无项目在售。未来西翼可出让地块均位于板块边缘，受高架、快速路等不利因素影响较大。

跟区域内其他项目相比，绿城今日地块更加纯粹，为纯住宅用地，无商业商务、公租房、自持等各类配建，优质度进一步提升。

市场高关注 利润问题是热点

从浙江土地网和浙里地产小程序的直播留言可以看出，不仅是房企，普通民众对本次土拍的关注也很高。

超百条留言里，点赞量最大的是开场不多时的一条，内容是为绿城加油。

随着竞价进入到后期，大家的关注度逐渐聚焦到地价和利润空间。由于浙江土地网和浙里地产小程序的网友中不少是地产一线从业者，从中也不难窥探业内的担忧。

豪宅定位的该地块，未来如何在产品打造和利润获取方面做好平衡，是大多数人所关心的问题所在。

新政后市场出现回暖预期 可持续性仍待观察

新政之后，全国范围内出现了一定的市场回暖，多个城市新房二手房销量环比明显上涨，看房客户数量也大幅度提升。从土拍市场看，房企的出价能力也在进一步抬升。

据悉，本场土拍共有滨江、绿城、中海、保利、华润、建杭、越秀等多家房企报名参加。虽然从房企参与数量上看较此前几场无明显变化，仍是几家熟悉的老面孔，但从出价能力上来看，房企对于未来的市场预期无疑出现了小幅的提升。

值得注意的是，外围板块甚至是中间层板块并无太大起色，热度仍然集中于几个焦点板块，整体刚需—置换—改善等的链条仍未打通。

因此，能否全面唤醒市场仍是未知数，市场热度的可持续性也仍待观察。

而且今日成交地块仍有新房限价要求，“不愁卖”是参与房企的普遍销售预期。但限价放开之后，即使同板块，销售预期无疑会发生变化，还会有“不愁卖”的保障吗？高售价预期的机遇伴随着去化速度和产品匹配认可度的风险。

地块区位图

地块详解：

四堡七堡单元JG1402-36地块

地块位于四堡七堡西翼，以昙花庵路、明月桥路、之江东路、空港高架路围合圈之内，地块也是“留白”中的天花板。

地块紧邻名校天长小学观潮校区，未来还将引入头部中学。周围规划有钱江新城二期中央公园，涵盖文化体育活动中心、公园等公共配套。

地块直线400米处的五堡总部超核项目已启动，将建成杭州最高能级的产业总部集聚区、未来城市新地标。地块西、南两侧有地铁9号线/轨道中轴快线途径，直线500米内设有御道站点、五堡站点，可与多条线路换乘，通达全城。

目前单元内在售或者储备项目都位于东翼，西翼自从芝澜月华轩之后就空窗至今，未来竞争压力也将大大减少。