7.30杭州土拍点评：白马湖热度意料之中 开发商预期抬升？

住在杭州网7月30日讯（记者 俞东辉）今日，杭州滨江白马湖板块宅地出让，延续了此前几批土地出让的市场热度。白马湖地块最终竞价超过42轮，溢价率达到39.6%，折合成交楼面价29223元/㎡，由绿城收入囊中。

白马湖地块出让前就已经有多家房企关注，今日网上竞价也是“风起云涌”，中间一度有数轮都是“1亿”为单轮加价往上走，足以可见房企对于地块的势在必得。

住宅地块成交指标表

本场出让有以下几点观察

主城首宗“不限价”宅地定板块新锚点

今日出让的白马湖宅地位于滨江区，地块挂牌之时并无新房限价要求，这也是自限价政策实施以来，杭州主城四区的首宗“不限价”地块。

因此，无论是业内还是民众，对于地块关注度均相对较高。最大的关注点基本在于主城四区地块新房“不限价”，会让地价到达怎样的高度？

同时，该宗地块的出让结果一定程度上也将对于推动全城范围放开地块新房限价，具有一定的借鉴和参考意义。

此前“不限价”的外围城区溢价有高达59.2%成交的翁梅乔司地块，也有底价成交的星桥地块，“不限价”对于外围城区的影响似乎并没有太过重要。

而主城“不限价”的杀伤力却并未经过检验。白马湖板块空窗十年，此前也一直无地块限价，选择白马湖板块检验房企对于主城“不限价”地块的接受度无疑是一招妙棋。

空窗板块本就没有市场公认的明确价格体系，这也是空窗板块更适合建立新的价格体系的原因所在。

最终，白马湖宅地溢价接近40%，据悉共有绿城、滨江、大家、兴耀等十家房企报名参与竞拍。或许，从本场土拍出让结果来看，主城四区地块“不限价”的效果已经“立竿见影”。

房企对于不确定性的接受度有小幅提升

在之前几场土拍中，高溢价的地块基本都是区位优势明显，未来售价确定，预期客群充分，利润空间可控的确定性地块。而白马湖地块虽然是主城四区的首宗“不限价”地块，但由于白马湖板块空窗多年，其仍存在较多不确定性因素。

首先，白马湖板块自2014年中南·白马湖壹号项目后空窗至今，板块内二手房价格在3-4万元/㎡区间内，周边板块如浦沿新房限价为38000-41800元/㎡区间，永久河为46000元/㎡，西兴位于49200-53850元/㎡区间内，因此白马湖板块未来新房价格并未经过市场验证，能卖上多少仍存在一定的不确定性因素。

其次，地块最大的优势就是板块内的杭二中白马湖学校初中部（民转公学校），以及直面一线的白马湖景观资源。但同样由于市场未经过检验，到底有多少客户愿意花怎样的价格购买带此类资源的住宅产品仍是未知数。

因此，地块仍然存在诸多的不确定因素。而从今日土拍结果和报名房企数量来看，房企对于这些不确定性因素的接受度有着小幅提升，这也反应了当下在杭房企的市场活跃度也在逐步恢复。

绿城滨江建发仍执杭州市场牛耳

无论是从杭州2024年土地市场半年榜单，还是近几月杭州的数场土拍，均可以看出绿城滨江两家本土房企以及建发的活跃程度及出价能力远超其余在杭房企。

可以说，绿城滨江建发仍是当前杭州土拍市场的T0级别。

但值得注意的是，这也将导致其余在杭房企更难地补充储备土地。而随着其在售库存不断售罄，后期对于储备土地的需求也将逐步提升，因此，后期土拍热度也或将进一步提升。

地块位置图（来源 决策通）

地块详解

今日成交的白马湖地块位于滨江区白马湖板块，东临白马湖公园与动漫广场，北接在建18号线一期白马湖地铁站点，两公里内即可直达高新产业云集的滨江核心区，也可享受风景优美的湘湖旅游度假区，区位优越。

此外，教育资源也是一大优势，西侧一公里内有长河小学、杭州湖畔中学、杭二中白马湖学校、杭州国际学校等。

目前，板块内无项目参考，距离地块最近的在售项目为浦沿板块的万科·朗拾滨屿，由万科于2023年7月以24354元/㎡成交，溢价11.7%；龙湖于今年4月近乎底价竞得万科北侧宅地，成交楼面价20216元/㎡，两个项目新房精装限价均为39000元/㎡。

此外，今日杭州还有两宗商地同日成交，分别位于西溪和未来科技城板块。

其中位于西溪板块的蒋村文新单元XH030101-12地块由杭州姆珉贸易底价竞得，成交总价8232万元，折合成交楼面价6212元/㎡。

位于未来科技城板块的未来科技城单元YH090102-29、31、32地块则由杭州余杭城市发展投资集团底价竞得，成交总价98428万元，折合成交楼面价4895元/㎡。