绿城再拿乔司宅地，板块置业门槛或降低

住在杭州网8月27日讯（记者 魏盼）继今年4月以23.3%溢价拿下乔司地铁口和萱庭项目地块后，时隔4个月绿城在同一板块再度出手：总价40261万元竞得杭州高级中学临平校区南面宅地，折合楼面价 9705 元 /㎡，溢价率 14.2%。

从4月的高溢价，到今天11轮、14.2% 的“小步加价”，虽然竞价更克制，但连续押注乔司的决心可见一斑。

直播回顾

今日土拍主要有以下几点观察：

确定性：板块需求转变，去化有“样板”

乔司板块近年来始终保持一定量的宅地供应，去化端的结构也随着市场进程不断演变。

2023年是叠排大年，低密地块、低密产品是绝对的“热销担当”。乔司板块的滨江・春曼雅庐的叠排、洋房入市半年即售罄，保亿・沁东润府纯叠墅产品同样卖得风生水起。

但风向正在改变。浙报传媒地产研究院7月发布的《浙江市场半年观察和杭州供应分析》中，已明确提示“顶豪市场存在超供风险”“叠排业态面临双重困境”等。随着限价取消，叠排、排屋定价不断突破上限，与客户心理预期之间的矛盾愈发突出。

这一预判，在临平乔司板块内已有了鲜活印证。一路之隔的英冠·春棠雅韵府，容积率1.2，楼面价11000元/㎡。项目于2025年4月首开，166/182㎡的洋房售价约2.8万元/㎡，191套洋房已全部售罄，极具市场认可度；相比之下，联排产品去化仅一半。

板块的“确定性”或许就在这里：乔司并不缺改善需求，缺的是总价更友好的改善产品。同样的判断，也在绿城4月所获项目的规划里有所体现。彼时绿城拿下的和萱庭项目，容积率1.5，没有设置更低密业态——相比南侧如玺华院的叠排、联排，而是全盘打造10幢7层纯洋房，主动降低购房者置业总价门槛，以提升去化速度。今天的地块，同样是“去低密化”的延续。

差异性：预期小高层 降门槛换流速

如果说春棠雅韵府证明了需求的转变，那么绿城两宗地块的差异性就写在规划条件里。

本次地块容积率1.6，建筑密度22%，限低30米，明确了产品业态“去低密化”，较大可能是小高层产品，与此前和萱庭纯洋房形成差异化，置业门槛也进一步降低，主打性价比。

两个项目形成产品梯度，覆盖不同预算的改善客群，也避免同板块内的同质化内卷。相较4月和萱庭项目12950元/㎡的成交楼面价，今日地块楼面价低了约3245元/㎡，更低的拿地成本，为入市定价留出了一定空间。

地块详情：

临平区乔司单元LP020303-05-1地块（B18-1）出让面积25927㎡，容积率1.6，可建面积41483.2㎡，地块起始总价35261万元，起始楼面价8500元/㎡。地块建筑限高54米且不低于30米。

地块位置图（来源：决策通4.0）

地块规划条件要求：“住宅不得建设别墅类(含合院)产品，层数不小于4层，大于(不包括)两联排，建筑高度最高部分与最低部分高度比不超过3:1，且建筑高度最低不小于12米。住宅建筑外立面宜公建化，建筑外立面材料以干挂石材或玻璃幕墙或金属板材为主。”

地块位于翁梅乔司板块，紧邻杭州高级中学（临平分校），地块距离地铁九号线翁梅站直线距离约1公里。

同日成交的还有一宗星桥的商业地块，位于星翠芳华府北面。临平区星桥单元LP070103-04地块仅一轮即告成交，由深川控股集团有限公司以5475万元底价竞得，楼面价3157元/㎡。