16家在浙房企高管年中聚首 分享预期 探寻机遇

住在杭州网7月25日讯（记者 魏盼）2024年上半年，房地产市场政策发生了根本转向，各类稳定市场的政策不间断的出台，市场出现了一些修复和复苏的迹象。

值得关注的是，近月上海、杭州的土地热度、二手房成交里，有一定的起色。浙江部分区域的特定产品正在打开市场。

但政策的边际效应，也在减弱，市场走势仍迷雾重重。

楼市进入了非常时刻。

浙报传媒地产研究院的年中楼市闭门研讨，自研究院成立之初距今已经举办第十一届。7月23日，一年一度由潮新闻、浙报传媒地产研究院主办的“楼市年中闭门论坛”如期而至。会议邀请了16位在浙房企的区域掌门人共同展望浙江房地产市场。

持续了近4小时的闭门论坛，既有浙报传媒地产研究院院长丁建刚对于宏观经济走势及近期政策的分析，也有来自浙报传媒地产研究院《浙江省半年度土地市场观察》及《长三角部分区域和板块调研报告》等市场行情报告分享，而精华是16家浙江市场主流企业高管对现阶段和未来市场的思考以及对政策的建议等。

闭门研讨会

市场：城市与区域的结构性机会

2024年已经过半，上半年全国房地产市场尽管呈现部分温和复苏迹象，但总体仍处于调整周期，城市及板块间的分化进一步拉大。

全国性房企依然坚守“一线为主、强二线为辅”的投资聚焦策略，盯牢“双核心”——核心城市核心区域，追求“看得见的确定性”。

中海地产杭州公司总经理孙文治认为，房地产市场竞争格局正在改变，核心城市核心区域的改善购买力仍在。

同时也有多家房企提出部分三四线城市与区域中也存在“结构性机会”。

就浙江市场来看，杭州市场的确定性获得房企的一致认同。而杭州之外，其他县市也存在点状机会。天阳地产董事长蔡学伦指出，浙江经济实力强劲的三四线城市，就有标杆项目的生存空间。

绿城浙江区域集团副总经理吴金秋也印证了这个观点：绿城今年在义乌和在台州的凤起潮鸣都收获了出色成绩：义乌88套合院吸引了325组意向购房者；台州项目总价600万起，三个月卖出25个亿。

而即使普遍认知里非市场热点的区域，在滨江房产集团股份有限公司副总裁郭清看来，如果有好产品搭配好价格，也能激发市场需求。他特别提到了滨江在湖州东部新城的项目春辰里，4个月销售额超17亿元，是湖州市场的绝对佼佼者。

不少房企提到的“结构性机会”都是小众市场，虽不具备普遍的、规模性的指导意义，但是非常值得研究，因为这或许就是一家企业在当前市场的突破口。

杭州金投资本管理有限公司董事长吴秀丽则带来了市属国企下一步的投资与合作方向：产业投资结合房地产投资以及对居住空间提升改造的城市更新项目等。

闭门论坛纸质资料

趋势：降杠杆降负债 做好现房销售准备

近三年以来，房地产行业经历了风险的释放和新模式探索的并行发展，但房地产仍处于下半场，即风险释放过程，或者“出清之年”。房企要能成功地在市场波动中保持业绩的稳定与弹性，必须始终坚守风险管理的基本原则，主动适应变革。

建发房产杭州事业部总经理马政纲表示，行业“难”才有机会，但做好、做对，比做快更重要。

“房地产企业都在极力降负债、化风险，不管是国企还是民企，高负债、高周转模式都一去不复返了。”中海地产杭州公司总经理孙文治认为，市场竞争格局改变的同时，房地产企业的开发模式也在逐步改变。

兴耀房产集团总经理王奕提到了“降负债”。看上去近年来火箭蹿升的兴耀，提出了：慢一点，好一点，久一点。慢工出细活，着力产品品质提升，考虑产品的可持续性和耐久性。同时在经营中适当放慢发展步伐，把安全性放在第一位，将企业经营得更久。

对于这一点，杭州伟星置业有限公司总经理章丕仁更是提出了“做好两年不拿地，仍能活下去的准备”。他表示，伟星从去年就开始降负债，近期拿地更偏谨慎，聚焦核心区域核心地块的同时，坚守利润底线。

“降杠杆、降负债，增厚安全垫。”已是房企基本共识。

针对“现房销售”模式，房企普遍也表达了认同。他们认为，在政策、市场及购房者的三重驱动下，这是势在必行。

探讨：

近4小时的交流，与会嘉宾们畅所欲言，涉及形势判断、应对措施，同时也表达了对于政策的期待。大家对政策的期待主要集中在几个方面：

01核心区域的限价何时放开？

自2019年起，杭州开始实行全域限价政策，到2023年10月逐步缩小至中心城区。而2024年初，随着两次宅地挂牌取消新房限价，目前核心区域仍保留了限价政策。放眼全国，杭州成为唯一严格执行精装限价的城市。

在天阳地产董事长蔡学伦看来，对杭州而言，限制性的政策当前都已非必要。

“一二手价格倒挂区域的房子很好卖，但价格被限制，就出不了好的产品，导致地段和产品不匹配。”有嘉宾玩笑说，“以后来杭州考察学习产品品质的同行也会越来越少了。”

“核心区域的定价权应逐步回归市场。”这是与会嘉宾一致的观点。但同时也有房企提出担忧，限价放开的效果是否会如市场预期？

02 存量房贷同步降利率是否可行？

自政策转向以来，房贷利率无论是LPR基准层面还是折扣层面都有数次调整，惠及存量市场的只有两轮：一是全国多城市首套房贷认定标准调整带来的规模性存量房贷调整；二是杭州限购政策附带首套标准变更带来的区域性存量房贷调整。

在房贷利率还会继续下调的普遍预期下，不少购房者会有“越晚买房利率越低”的担忧，导致不敢出手。中天美好集团总裁干红军看来，这个担忧用同步下调存量房贷利率就可以解决。这能大大提振购房者“不怕买亏”的信心。

03 公建化外立面是否需要融合购房者的需求？

住宅公建化立面，顾名思义：以公共建筑的外立面风格为参照的住宅立面。公建化立面的优点很明显：颜值高、立面统一。

公建化立面集中的区域，毋庸置疑有较高的环建筑颜值。但同时市场也有一些声音：

一方面是，一定程度上提高了购房者的支付成本：公建化立面的住宅取消了建筑设计标准里的阳台，整个阳台范围都被计入销售建筑面积，而不是像普通住宅那样只按一半面积计算。

另一方面是，“阳台封闭式处理”避免了私自封装阳台或者随意晾晒的不规整，但是也折损了自然采光和空气流通，对许多购房者的居住舒适性造成一定的影响。

04 车位配比能否适度放宽？

“我们在外地的一个刚需楼盘，1000个车位到全盘交付还有600个没有销售，估计就是永久空置了。”交流过程中，不少房企提到了建设规范中的车位配比要求。

大城市中心城区“苦车位久已”，这也是很多老旧小区的痛点。但是住宅车位由于有较强的居住配套属性，普遍上不存在跨小区停车，所以新小区车位配置通常也是满足小区自身停车需求，单个小区即便车位过剩也难以覆盖区域停车问题。而当前如杭州，轨道交通网已初步形成，最受年轻人青睐的刚需型地铁盘，更容易出现车位超配。

有房企认为，这既增加了建设成本，某个角度也是地下空间资源的浪费。

近4个小时的热切交流，既有宏观预判、行情分析，更多是行业分享，共同展望。浙报传媒地产研究院将继续做好房地产市场的观察者和研究者，搭建平台，促进行业健康发展。