研究院回望十年 | 2014：从“调控”到“救市” 政策刺激下的楼市巨变

　　住在杭州网5月9日讯（记者 魏盼）岁月不居，时节如流，浙报传媒地产研究院成立十周年。

　　2014年5月16日，浙报传媒地产研究院正式挂牌成立，全面开展权威、专业、精准、务实的房地产智库服务。

　　十年间，市场的每一次起伏，政策的每一次调整，行业的每一次变局，浙报传媒地产研究院都身在第一线，记录时代变革，分析行情趋势，分享研究成果，搭建起政府与投资圈的有效沟通平台。

　　回望十年，不论是房地产行业，还是浙报传媒地产研究院自身，都经历了变革。行业激荡起伏，浙报传媒地产研究院也在不断适应和探索新的研究方向和合作领域。

　　在十周年来临之际，研究院推出楼市十年回顾盘点。

　　推出首篇：回望2014|政策刺激下的“楼市巨变”

　　2014年2月18日晚，位于杭州祥符板块的德信北海公园正式对外公布“15800元/平方米”的清盘价。此后被称为“马年第一降”。也正式拉开了那一轮杭州楼市降价潮的序幕。

　　杭州降价这一枪并非全国范围的独立行情。

　　2014年，是中国楼市风云突变的一年。

　　这一年，房地产市场各项指标高位回落，全国主要城市房价出现集体下跌。潘石屹抛出“冰山论”，而万科总裁郁亮则认为中国房地产从黄金岁月进入白银时代。

　　也是这一年，政策面适时作出巨大调整，限购松绑，信贷环境持续好转，令原本沉寂的楼市在同年年底又被重新激活。

　　中国房地产市场也由十年“调控时代”瞬间进入“救市时代”。

　　这也是当下我们身处低迷市场状态下的2024年，最容易被拉出来对比的一年：同样是面临房价涨幅回落、销售萎靡、库存高企，房企资金链压力倍增等多重压力，两拨周期性调整所遇到的境遇相似。

　　这一年，杭州“马年第一降”领跌全国。

　　杭州作为中国房地产市场中市场化程度最高、最敏感的城市之一，2014年领跌了中国房地产市场。无论时间上还是跌幅上，杭州都是当之无愧的第一。

　　2月18日，德信·北海公园和随后的天鸿·香榭里两个楼盘降价，引发市场震动。

　　当时甚至有舆论认为媒体过度解读这一事件，认为这一事件是偶发个案。

　　但地震波迅速传导至金融市场和资本市场，信贷政策对房地产市场进一步收紧。市场危机征兆初现，市场进入僵持阶段。

　　但官方态度仍然不明朗，开发商以价换量的做法，没有得到政策的配合，6月市场仍然呈现量价齐跌的局面。此时的市场已经岌岌可危。

　　市场真实的声音必须被听见。彼时，刚刚成立的浙报传媒地产研究院对2010年以来在杭州市区拿地的项目进行了系统梳理分析，推出了被业内广泛认可的重磅报告《杭州市房地产项目成本分析报告——42个项目面临亏损困境》，真实反映杭州整体市场以及在杭房企面临的困境，引起有关职能部门的重视。

　　这一年，政策层层解除，步步推进。

　　7月29日，杭州局部限购解除，8月商品房成交量就呈井喷式增长。

　　8月29日，政策继续加码，杭州全面解除限购。

　　央行和银监会也在十一长假前的傍晚，紧急松绑限贷政策：房贷结清后再购房可算首套，房贷利率最低打7折……

　　政策加码之下，从下图不难看出，杭州市区（不含富阳区、临安区，下同）10-12月新建商品房成交量均破万套，亮出了漂亮甩尾。

　　这一年，成交量创下次新高的同时，库存也创下最高纪录。

　　由于8至12月井喷式的爆发，使2014年全年杭州市区商品房成交量达到了近9万套，刷新了2013年次新高的历史纪录，但这仍是“以价换量”的结果，价格对比2013年下降。

　　备注：2014年（含）以前杭州市区数据不含富阳区、临安区

　　2014年杭州楼市在创下巨量成交量的同时，库存量也在不断地被刷新，创下了杭州市区15万套的彼时历史最高库存量。

　　这个库存量仅在2015年末稍有刷新，此后即使将富阳区、临安区显性库存纳入，也再未达此量级。

　　这一年，杭州发生两次当时最大的地产并购案。

　　一年之内把一个公司卖两遍，成就两次当年中国最大的地产并购案，绿城创始人宋卫平做到了。

　　5月22日，融创中国发布公告，以约62.98亿港币收购绿城中国24.313%股份。如果交易顺利完成，融创中国将与九龙仓并列为绿城中国第一大股东。但半年后，这一事件就发生了戏剧性反转。

　　12月19日，绿城中国发出公告，有条件终止向融创方面出售股份。公告显示，宋卫平方面将退还融创附属公司60.08亿港元，在终止协议签订的五天内(即在12月23日前)，将首先偿还5亿元。

　　4天后的12月23日，绿城中国与中交集团举行战略合作签约仪式，宣布以60.13亿港币出让绿城24.288%的股份，转让完成之后，中交集团与九龙仓成为并列第一大股东。

　　从情投意合到分道扬镳，地产界两位大腕绿城宋卫平和融创孙宏斌之间的分分合合，以及其间引发的人事管理权益种种纠葛，成了当年地产界最吸人眼球的事件。

　　十年间，“并购王”融创中国一度超过绿城中国的规模，成为全国头部房地产企业。但在聚光灯下的出手阔绰，主要依赖于高周转销售回款和高杠杆融资。随着融资渠道收紧，市场逐渐转冷，高杠杆难以为继，负债就成了潜伏在内部的定时炸弹。

　　从2022年停牌到2023年复牌，再到债务重组，恢复销售，这期间，中国房地产市场骤变。

　　这一年，杭州城市格局发生重大改变。

　　杭州开始由单一核心城市向多核心城市转变。城市总规修订，由“三个副城”变成“六个副中心”。2014年12月，富阳市“撤市设区”，杭州市区继续扩容。

　　城市新的副中心被大多数购房者认同，特别是新杭州人。

　　这一点从商品房和二手房交易的比例中可以得到印证。2014年杭州二手房交易25700套，仅为商品房交易量的28%。

　　说明商品房在各个区域均有分布，选择余地充沛。也说明绝大多数购房者首次置业放弃了在市中心购买老旧小二手房的选择。

　　这一年，浙报传媒地产研究院正式成立，并在市场上发出真实有影响力的声音。

　　举办多场轰动业内的研讨活动：

　　2014年5月，地产研究院诞生于一场观点盛宴——第九届浙商力量·浙商投资(中国)城市展示会，以“专业、高端、实效”著称的大会，是研究院面向市场的第一战。

　　6月，2014杭州房地产形势研讨会暨《2014杭州读地手册》首发解读会；8月，后限购时代市场形势分析会；9月，研究院财税实操实战实用沙龙；10月，丁建刚房产报告会。

　　推出多份颇具影响力的市场报告：

　　6月，推出反映真实市场的《杭州市房地产项目成本分析报告——42个项目面临亏损困境》报告，广受开发商认同，并获全国媒体转载。

　　除此之外，还包括给购房者提供选择、给开发商提供样本的《主城区可售住宅三成为现房 超过一万套》、力图成为市场灯塔的《2014杭州楼市购房者需求报告》等。

　　输出多次对市场的判断和定价策略：

　　7月，研究院对未来科技城板块的进行市场定位、客群定位以及价值预判，最终在建工地产的 EFC 项目的销售中得到了成功的印证。

　　8月，金茂地产(原方兴地产)的黄龙金茂悦项目两次听取研究院院长丁建刚关于价格策略的建议，并且将研究院为项目梳理的价值分析报告作为营销人员的培训资料。

　　11 月，研究院对之江板块进行价值重估，新出炉的《之江人居价值报告》给板块内多个项目的客群定位及价格策略提供指导意见。

　　除此之外，浙报传媒地产研究院还为多个相关政府部门提供政策建议或决策参考。

　　2014年，浙报传媒地产研究院成立伊始，始终处在市场第一线，为政府与房地产投资圈搭建最为有效的信息平台，提供权威、专业、精准、务实的房地产智库服务。