12家在浙房企高管年中聚首 市场预判趋同 政策期待加剧

　　住在杭州网8月4日讯（记者 魏盼）近期，中央政治局会议提到了“供求关系发生重大变化的新形势”，再次提出了“优化房地产政策”、“因城施策”；而就在之前，特大超大城市的城中村改造也成为新闻热点。

　　对比两年前，政策的风向已经完全转变；但是一年前，摆在房企面前的“生存”探讨，到此刻依旧没有寻得破局。

　　8月3日，一年一度浙江楼市年中闭门会召开，会议由潮新闻主办、浙报传媒地产研究院承办，主题为“房地产政策重大转向，楼市怎么走？”。

　　长达三个多小时的闭门会，既有浙报传媒地产研究院院长丁建刚《房地产政策重大转向》专题报告，也有来自浙报传媒地产研究院的《浙江省半年度土地市场观察》简析。而精华是12家浙江市场主流企业高管针对“后市预判、政策预期、应对措施、投资意愿”四个方面展开的分享与研讨。

　　后市：抱乐观期待 做最坏打算 

　　“房地产市场在2月、3月短暂复苏后，4月起行情逐月下降，北上广深等一线城市也未能幸免。”浙报传媒地产研究院院长丁建刚以此为开场白，定义了目前所面临的极大困境。

　　而根据各家房企透露的自身公司监测情况，房产销售颓势尚未刹车，仍有下探趋势。

　　“我们监控的多个城市的楼盘3月合计创下成交高峰1100套左右，4月开始快速下降，到了6月掉到了100套左右。”不同的公司由于项目分布区域不同，量缩规模不同，但普遍存在去化速度大幅拉长这一现象。

　　即使是杭州内部，分化也相当严重，部分板块摇号仍火热，但也有部分板块楼盘月均成交量已跌至个位数。

　　“相比2008年、2015年，这一次房地产行业所面临的形势更为严峻。”这是与会嘉宾一致的观点。而他们对后市的判断也表现出了高度趋同：

　　1.全国商品房销售总量继续回落基本是定局。

　　2.楼市累积的库存进一步增加，民营企业退市增加，保交楼压力增大，预售交付风险反向进一步影响购房者购买信心。

　　3.房产作为资产的金融属性减弱，客户观望情绪明显，买房意愿不足。

　　4.长期看依赖经济形势和人口发展。

　　而当下，房企要做好最坏的打算，但同时也要相信政府，抱有最乐观的期待。

　　政策期待：快速、综合、稳定

　　长达三个多小时的交流，与会嘉宾们畅所欲言，涉及形势判断、政策期待以及应对措施。

　　大家对政策的期待主要集中在几个方面：

　　1.把握时间窗口。与会房企代表普遍表达了对政策出台时间的迫切心态。虽然当前已经出现政策重大转向的明显态势，但至今未有“因城施策”的具体政策落地。有嘉宾提出“三季度是政策落地不容错过的窗口”。

　　2.稳定、综合。单一、零散、带时效性的政策导致政策边际效应递减。“添油式的逐步释放”对市场很难起到效用。当前的市场需要一揽子综合型多方位的政策才能提振，且政策必须稳定有延续性。在丽水有新房项目的房企代表提到，根据他们自身调研显示，丽水市场7月起销量锐减的重要原因之一就是此前的购房补贴在6月底截止，而后续无政策补充。

　　除了鼓励型政策出台的期望，房企也将重点放在了限制性政策的取缔。在浙江省内，目前仍有多个城市执行“限购”、“限贷”、“限价”等针对市场高热时期的打压型政策，已经不适用于当前的市场供需关系。

　　就杭州市场而言，房企尤其关注跟土地投资密切相关的限价问题。这其中包括板块限价不符合市场价值等科学合理问题，也包括限价对房企营销策略手段限制的问题。“现在进入一个怪圈，一二手价格倒挂区域的房子很好卖，就出不了好的产品，导致地段和产品不匹配。”有嘉宾玩笑说，“反而弱一些的区域，可能需要用心的产品才能去打动购房者。”

　　3.现房销售。鉴于销售颓势，多家房企代表提出现阶段可能是推出现房销售的可行时机。

　　一是可以缓解库存，浙江省多个城市当前的新房去化速度严重落后于潜在供应量的增长速度，即使是杭州，由于2019年以来一直处于土地成交高位，不仅是新房存量，随着大量交付，二手存量也值得警惕，现房销售可以放缓存量增速。

　　二是规避预售风险，加强购房保障。“保交楼”预计非短期工作，预售制度的风险在这两年变得具象化，而这个现象进一步导致购房者观望情绪。

　　4.恢复市场信心。市场信心来自于市场自身表现，也来自于信息传播。当前是信息过剩的时代，但不意味着信息对称。现场有嘉宾提出，在眼球经济时代，为了博出位，过度渲染悲观情绪成为不少自媒体吸引流量的手段，以传播焦虑为卖点，干扰市场信心。让舆论发出足够客观中立的声音，也是一个重要工作。

　　应对：安全性、流动性、收益性

　　浙报传媒地产研究院的《浙江省半年度土地市场观察》中提到房企当前的首选是“安全性、流动性、收益性”都较为确定的核心城市优质地块，其次是地价下降明显能拉开房地价差的。

　　这一结论得到了与会嘉宾的肯定。几乎所有房企都提出了两个关键词：核心城市核心地段、利润把控。

　　1.双核心是首选。在浙的大部分房企普遍把重心放在杭州、宁波以及长三角范围内的上海、苏州、合肥等。市场下行时期，向核心城市收缩是房企提高安全性的重要手段。而当前核心城市也出现了明显的板块分化，在核心城市以外，又提出核心地段的要求。“双核心”是房企给自身投资范围设的“双保险”。

　　2.利润率是底线。“宁可错过，绝不错拿。”即使部分地块满足双核心定位，但利润率一旦越线，房企也表达了毫不犹豫放弃的决心。

　　会议上，多家房企共同提到了杭州一宗核心地块，作为房企看重利润的典型案例：虽然拥有公认优质区位，且地块规模不大用资不高，但从出让过程看竞争并不激烈。其根本原因在于其房价与地价不匹配。

　　“杭州营商环境全国最佳，但部分土地利润率过低。”一家全国性房企无奈表示。

　　上海土拍针对企业的门槛降低后，房企参与机会大大增加。近期，不少在浙房企在上海市场有所斩获，背后原因也在于上海项目利润率更高。

　　反向的案例是，有些城市虽然不在房企的核心名单，但是地价随行就市，有嘉宾表示，底价打了大折扣，利润率有大空间，这样的地当然也可以拿。

　　3.暂时放弃规模战略。虽然大部分房企在当前市场仍然把稳住规模作为目标，但在本次闭门会上，也有房企首次提到了可以暂时放弃规模需求：“只要资金充足，等市场好了，多拿项目，快速拉动规模并不难。”

　　此外，全国性的房企也会采取整合区域团队作为提高运营效能的方式。

　　4.提高产品竞争力。“蛋糕变小了，还想占据其中份额，最终是靠产品来实现。”与会嘉宾提到，即使从2022年全国13万亿的新房销量到未来可能10万亿的规模，这依旧是一个巨大的市场。提高产品竞争力成为现场嘉宾的共识，做好客户调研，了解客户需求，提高产品力和展示力，让观望客户愿意买单。

　　能否在萎缩的市场中继续占据一席之地，产品品质是市场永恒的生存法则。