全国新一轮稳楼市政策：强二线跟进 三四线城市“购房补贴”重出江湖

　　记者梳理本轮稳楼市政策发现，各地从当地实际出发完善房地产政策，很好地贯彻了因城施策，不同城市之间购房政策差距较大。北上广深等一线城市调控未显著放松，二线城市调控侧重优化限购、放宽社保年限以及人才政策等辅助政策，而三四线城市放松力度最大，部分城市已全面放开限购限售，并降低首付比例，甚至开始实行购房奖励政策。

　　截至目前，北京、上海、广州、深圳等一线城市除了全国性的降息政策外，暂无其他显著稳楼市政策出台。今年4月广州有银行启动“接力贷”被当日叫停，足见，在松绑楼市方面，全国北上广深等重点城市依然未显著放松。

　　但可以预见的是，一线城市限购限贷政策短期不会放松，但其他辅助稳楼市政策或将在近期推出，而今年受疫情影响较严重的上海极有可能成为首个有动作的一线城市。

　　5月29日，上海发布《上海市加快经济恢复和重振行动方案》，涵盖批发零售、金融、交通物流、房地产、建筑等8个方面，共50条助企纾困措施。

　　在房地产方面，《方案》明确指出，完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求。对房企，主要为建立新房入市绿色通道、优化土地出让条件等；而对于购房者，需优化人才直接落户、居转户、购房等条件，加大海外人才引进、服务和支持力度，加快实施人才安居工程。

　　换言之，上海将放宽人才落户条件。事实上，上海外围局部地区已率先放开，临港新片区在4月就已宣布放宽人才购房政策，缩短人才认定工作年限，拉长人才认定有效期。

　　政策放松是一种趋势，一线城市或许不会有较大动作，但上海之后，部分一线城市后续极有可能在人才、落户等方面微调政策，以改变市场预期、提振市场信心。

　　进入二季度以来，房地产调控政策的优化逐渐从三四线城市延伸至二线城市，全国已有至少20多个二线城市放松楼市调控。

　　杭州、南京、苏州、武汉、长沙等多座热点城市均对购房政策作出了相应的改变，例如对购房资格、限售时限等作出调整，旨在“稳房价、稳地价、稳预期”。

　　值得一提的是，虽然各城市自选动作较多，但松绑多孩家庭限购以及优化购房门槛也成为二线城市救市政策的两大发力点，除此之外，部分非热点二线城市政策力度更大，如进一步降低落户门槛，甚至全面放开落户。

　　杭州、南京、苏州、沈阳、东莞、兰州等多个城市均发布多孩相关支持政策——增加购房指标，在此基础上，沈阳、南京、无锡还给予利率或公积金等信贷支持，而杭州则是让三孩家庭在新房摇号中享有优先级待遇。

　　而在优化购房门槛方面，部分市场相对平稳的强二线城市尝试有针对性地降低限购门槛、缩短限售年限。

　　如杭州主要针对二手房政策放松，降低二手房限购门槛；苏州取消二手房限售年限，降低外地人买房门槛；南京降低外地人购房社保年限，调整新房限售政策；武汉四大郊区取消限购，且限购区内社保从2年变成1年；成都5月连出两次新政，对住房限购时间、限售时间、购房套数、首付款比例等均作出调整。

　　相对而言，大连、东莞、厦门等弱二线城市政策力度更大，具体表现在大幅度放宽落户政策、放开限购、调低首付比例等。

　　大连6月1日起全面放宽个人落户学历和年龄限制，中职学历以上取得职称的专业技术人员、高校和中等职业学校在校生、有缴纳社保记录、拥有合法产权房屋等均可落户，放开投靠落户，几乎实现“零门槛”落户。落户政策将释放诸多城市房票，且除此之外，大连还放开了二手房限购。

　　同样调整落户政策的还有厦门，降低落户年龄要求，放宽岛外落户限制，畅通落户渠道。

　　东莞取消新入户“双半年”限制，落户即可购房；更有甚者，福州成为首个放开限购的二线省会城市，外地人在福州五城区购房，无需提供社保证明。

　　降低首付比例，或提高贷款额度尤其是公积金贷款额度，也成为越来越多城市的选择。南昌、兰州、昆明、贵阳、沈阳、南宁、长春、海口、太原、济南等城市均有相关政策推出，少部分城市首套最低首付比例低至两成。

　　相对于一二线城市，三四线城市调整的政策幅度更大，力度也更强，多地已全面放开限购、限售，并同步将贷款政策放宽至国家政策规定最低水平。

　　单看浙江省内，原有限购限售政策的衢州、嘉兴、绍兴、台州等地均已不同程度放开。其中衢州、绍兴先后全面取消“双限”，不限购的台州、金华相继取消限售；而嘉兴基本放开本地人限购，外地人才社保年限缩短至6个月。

　　至此，浙江省内，除了杭州、宁波两个二线城市以外，限购未完全放开城市仅有嘉兴，限售未放开的有嘉兴以及湖州。

　　除了放开限购限售，部分城市更是降低商业贷款首付比例，提高公积金贷款额度，甚至直接给予购房补贴。省内城市如绍兴、丽水、台州等地首付最低均可做到首套两成，二套三成，利率也向底线靠拢，绍兴已有银行将手套房贷利率调低至4.25%。

　　全国范围内，泰安、银川、廊坊等众多三四线城市均已将首付比例放宽至当前最低水平。

　　降首付的同时，部分城市将公积金贷款额度也相应提高。如常州二套首付比例降至三成的同时，提高最高贷款额度。贷款申请人中有一人符合条件的，最高贷款额度从30万元提高至60万元，两人（含）以上符合条件的，最高贷款额度从60万元提高至90万元。

　　力度更大的，还有城市购房直接给予补贴。宁波奉化出台安置房票政策，单张房票金额不小于50万，可在奉化全区范围内购房（存量房除外），允许实名转让一次，3个月内兑付补贴10%。绍兴新昌近期发布的拆迁补偿方案中也提到了购房奖励：拆迁户在新昌购买新房用于安置，按实际购房资金的10%给予奖励。

　　单从各地出台的稳楼市政策看，降低商业贷款首付比例、取消限购限售以及购房直接给予补贴是力度较大的政策。其他类似放宽公积金调控等政策内容，对楼市影响整体较有限。

　　但事实上，由于经济发展和调控带来的双重影响，一二线和三四线已分化成两大不同市场，虽然一二线城市松绑强度及力度不及三四线城市，但其人口量大以及对于购房者的吸引力或仍远在三四线城市之上。

　　尽管多地看到活跃度的边际提升，但目前多数城市的政策效力仍有待进一步观察，明显的趋势性好转仍未显现，市场的观望情绪仍在。

　　根据贝壳研究院5月31日发布的报告显示，5月贝壳50城二手房成交量环比增长约14%，同比降幅收窄，市场预期开始出现边际转换，二手房供应显著增加。其中，长三角和东北区域重点城市二手房成交量环比回升较快。

　　但报告同时指出，尽管市场交易量出现了复苏，但房价仍环比下跌。东莞、苏州、太原及长沙等城市房价出现小幅上涨，福州、徐州、哈尔滨等城市房价仍然在下跌。

　　在当前经济承压、房地产市场深度调整等背景下，6月各地因城施策落地的节奏有望进一步加快，力度或继续加大。预计一线城市将继续以微调为主，更多热点二线城市加速跟进，政策优化可选手段较多，而三四线城市或将更大力度放开。同时，预计多数城市房贷利率将向全国下限回归，降低购房者置业成本，促进住房需求释放。