杭州卖地破1500亿背后 未科九年未见的1.05低容宅地一轮成交

　　住在杭州网11月25日讯（记者 李成）今日，杭州未来科技城、石桥、转塘三宗宅地出让，均底价成交，未来科技城由绿城&绿城理想小镇竞得，石桥地块由万科&杭州市安居竞得，蓝城&之江城投底价拿下转塘地块。同日，拱墅区大关和钱塘区东部湾新城两宗商业地块底价成交。

　　虽然今日的地块成交之后，杭州市十区土地出让金超过1500亿，是2021年下滑以来首次回升，但回升冲高的出让金，也挡不住最近土地市场的凉意。

　　杭州土拍的凉意 比预期更猛烈

　　今日石桥地块底价成交，楼面价14931元/㎡，紧邻的中天海威·缦萃璟逸府2月成交楼面价为23035元/㎡，溢价50.3%。这种落差一方面是地块本身是公交场站上盖，客户接受度预计不高，更严峻的是石桥板块短期超供，2025年已成交涉宅地5宗，竞争压力巨大。

　　转塘地块同样底价成交，主要原因是地块位于非主流的区域，愿意布局的企业并不多，且即使低密产品在转塘也并不稀缺。

　　当然，最重要的原因还是市场的明显下滑，尤其体现在今日的未来科技城低密地块，容积率仅1.05，是2016年以来未来科技城出让的容积率最低的宅地，且地块环境、位置、交通等均较好，具备一定的稀缺性。但地块仍然底价成交，无论是从溢价率，还是35000元/㎡的楼面价，对比周边低密产品的售价，均体现出比预期更猛烈的凉意。

　　1500亿出让金背后的市场风险

　　今日3宗宅地及两宗商地成交以后，杭州市十区2025年的土地出让金突破1500亿元，已超过去年全年160亿元，这是自2021年出让金高峰之后持续下滑以来，杭州土地出让金首次回升。

　　这主要得益于2024年底土地出让时取消了新房限价之后，杭州压制多年的产品升级迎来了阶段性机会，尤其是高端改善领域，2025年出让了一批高地价的项目，典型如滨江水电新村地块、建发蒋村低密地块等；同时，即使是普通板块，也存在产品迭代的机会。

　　不过值得关注的是，这1500多亿元的土地出让金，其中有1239亿元来自于上半年，占比超过80%。这既是由于下半年以来土地供应明显减少，更重要的是产品升级的阶段性机会逐步减少，当一个板块有多个不限价的高品质项目之后，去化难度就明显升高，这也和当前一些中高端项目去化表现相印证。

　　对于房企而言，阶段性的机会在减少，而市场的不确定性却在增加，这使得拿地的热情降低。这种不确定性一方面来自于市场，上半年土地出让金和楼面价双双冲高，但是这一阶段成交的水电新村、蒋村低密、民生药厂、海潮TOD等地块，却至今未形成新房供应，其价格和产品均未得到市场验证。

　　另一方面的不确定性来自于土地供应，城市各板块陆续的商改住、单个板块宅地连续供应等，均让未来竞争的不确定性持续增加。

　　同日两宗商业地块底价成交：

　　拱墅区大关单元GS0503-B1/B2-17-02、大关单元GS0503-G1/S42-36-02地块出让面积22977㎡，容积率2.57，可建面积59144.5㎡，其中17-02地块为商业商务用地，36-02地块为公园绿地兼社会停车场用地。地块由拱墅区京杭运河综合保护开发有限公司以41075万元底价竞得，楼面价6945元/㎡。

　　钱塘区东部湾新城单元QT020303-01地块出让面积78963㎡，容积率3.0，可建面积236889㎡，适宜打造集商务办公、商业于一体的特色商业商务建筑，其中地上商业建筑面积不少于15万㎡。地块由杭州意和置业开发有限公司以66424万元底价竞得，楼面价2804元/㎡，杭州意和置业开发有限公司是和达投资集团和银泰的合资公司。

　　地块位置图（来源：决策通4.0）

　　Tips：扫一扫文中二维码，选择“添加到我的小程序”收藏，全省土地出让直播实时追踪、回顾！