12.19杭州土拍点评：相信改善的力量 关注竞争的强度

住在杭州网12月19日讯（记者 李成）今天是杭州市本级2024年倒数第二场涉宅土地出让,临平区乔司地块容积率仅1.1，经过53轮竞价，由英冠溢价48.8%竞得，楼面价18307元/㎡，略高于周边滨江·春曼雅庐等项目楼面价。

萧山新区北干东地块容积率1.8，经过70轮激烈竞价，溢价率飙升到了76.5%，创下了2018年以来杭州市区涉宅地溢价率纪录，最终由海威和中天联合竞得，楼面价37064元/㎡，晋升为萧山涉宅地块楼面价第二。

两宗地块竞争状况不同 但支撑都是改善的力量

两宗吸引了较多类型的房企参与，既有绿城、滨江的本土实力房企，也有华润、招商、建发等大型央国企，也包含中天、海威、英冠等民营房企。而且今日最终拿地的也是海威、中天联合体，还有英冠，均为民营房企，体现了市场对于两宗地块的认可。

相比临平乔司，萧山新区北干地块吸引的房企数量以及竞拍热度要更高，核心的原因是竞争状况不同。萧山新区板块多年未有同类型项目吸纳改善需求，预计地块上市时也没有同类型项目竞争，且项目体量不大，未来项目定价更有想象空间，项目销售有更好的预期。

而临平乔司周边同类型的低密地块出让较多，此前已消化了部分改善需求，且周边目前仍有同类型项目在售，未来面临着竞争分流。

不过，这两宗地块虽属不同城区，容积率相差也较大，但未来的客群方向预计均以改善客户为主。乔司地块容积率仅1.1，可通过纯低密物业类型来吸引改善客户，而萧山新区北干东地块主要由于周边多年断供，积累了较多的区域内改善性需求。

而且根据最新发布的杭州市优化建设项目容积率及相关指标计算规则，今日两宗地块可享受“新规”，包括风雨连廊、停车空间、门厅、阳台等的计算规则。这也给两个项目提供了额外的创新空间，但具体如何落地，也是对今日拿地的海威&中天、英冠的考验。

翁梅乔司板块 改善之路继续加码

乔司地块位于9号线乔司地铁站边，地块容积率仅为1.1，是翁梅乔司板块多年以来成交的容积率最低的涉宅地块。

在2022年以前，翁梅乔司板块一直是杭州典型的刚需板块，但在2022年下半年开始，板块的土地供应逐步转向了低容积率改善型地块，区域的发展定位有着明显的改变。

2023年5月23日成交的滨江·春曼雅庐地块，甚至在土地出让就已规定：“项目设计应以大户型为主，最小户型不得小于180㎡”。春曼雅庐容积率1.3，距离今日成交地块仅200多米，那时的新房精装限价为32640元/㎡，成交楼面价为17851元/㎡。

在临平限价放开之后，容积率1.2的绿城·湖栖云庐地块，展现出了临平低容积率地块巨大的吸引力，在2024年7月23日创造了59.2%溢价率，成交楼面价22287元/㎡。湖栖云庐设置了二叠和三叠的叠排，备案均价达到了41649元/㎡，近期首开44套房源正在登记中。

虽然湖栖云庐距离地铁更远，但湖栖云庐位于绕城以内且临近丰收湖，以改善项目的角度评价，区位要优于今日成交地块。

不过，今日地块的容积率进一步下降到了1.1，起价设置仅12300元/㎡，留出来较大的竞价空间，最终由英冠溢价48.8%竞得，楼面价18307元/㎡，比北面容积率1.3的滨江·春曼雅庐项目楼面价高了726元/㎡。

地块位置图（来源：决策通4.0）

萧山新区断供多年 改善需求充沛

萧山区一直是杭州土地出让的主力城区，但是今日北干东地块所属的萧山新区板块，由于板块已经发展较为成熟，涉宅土地供应一直较少。

当前，萧山新区的已经没有新房在售，尤其是今日成交地块周边，绿城九龙仓·钱塘明月是2013年拿地，龙湖·天钜、融信·江南学府为2016年拿地，周边新房已经断供多年。

所以对于本地块而言，周边拥有较多的萧山本地的改善需求，而且由于本地块容积率仅1.8，相比周边二手次新房2.5-3.0的容积率，在产品上及品质上有更大的改善空间，且通过“高低配”可配置部分高溢价的叠排等产品。

这也是今日地块吸引力约10家房企报名，经过70轮竞价，由海威、中天联合竞得，溢价率还达到了76.5%，创下了2018年以来杭州市区涉宅地溢价率纪录，成交楼面价37064元/㎡，晋升为萧山区涉宅地块楼面价第二，仅此于上个月滨江48186元/㎡的世纪城地块。

地块位置图（来源：决策通4.0）