8.13点评：为何杭州土地热度远高于新房、二手房？

住在杭州网8月13日讯（记者 李成）7月，杭州以59.2%的溢价率创下了2019年以来杭州宅地溢价纪录。8月，上海产生了新的全国宅地楼面价纪录。而从今日杭州土地成交表现看，这个热度还在持续。

拱墅区东新地块吸引了10余家房企参与，最终由伟星以17.5亿元，溢价24.2%竞得，楼面价36259元/㎡，相比今年2月出让的西房地块区位更优，成交楼面价也上涨1684元/㎡。由于有较好的参考地块，今日东新地块出让时房企出价果断，竞价速度较快。

上城区牛田地块由滨江以11亿元竞得，楼面价28691元/㎡，溢价率17.7%。不过牛田地块竞价相对胶着，持续约1个小时，主要原因在于地块小环境一般，不过临近钱江新城二期，房企对于地块的判断有一定的分歧。

钱塘区下沙白杨地块由远东宏信以2.5亿元竞得，楼面价9249元/㎡，虽然地块周边片区已多年未有宅地出让，但由于地块商务商业的占比较高，地块底价成交。

限价和不限价的逻辑

上个月，杭州不限房价的地块已经展示了其热度，临平区乔司低密地块以溢价59.2%创下了2019年以来杭州宅地溢价纪录，10年未出宅地的滨江白马湖地块溢价39.6%成交。

今日出让的地块以限价的地块为主。拱墅东新地块精装新房限价47000元/㎡，上城区牛田地块精装新房限价44400元/㎡。钱塘区白杨地块虽然不限价，但由于商务商业占比30%，不具备典型意义。

从溢价水平来看，今日新房限价的地块热度不如此前不限价的热门地块，但实际上两者无法直接对比。

一是由于新房限价，已经锁死了房企的利润空间，所以地价和溢价率必定有上限。

二是新房限价的地块，尤其是预期能卖到限价水平的地块，主要考验的是房企的成本控制能力；

而不设新房限价的地块，更加考验的是房企的产品和品牌溢价能力，以及信心。

土地市场为何看起来更热闹

从近几次杭州土拍来看，土地市场的热度要远远超过杭州新房市场及二手房市场。当前杭州二手房市场仍处于以价换量的阶段，频频出现一些二手楼盘爆出更低的价格，新房超7成流摇，多数楼盘去化仍不太乐观。

这和杭州从集中推地全面转向“按需供地”有着重要的关系，尤其2024年开始，杭州推地频次越来越高，但每次地块数量急剧减少，有时仅1-2宗，普遍都在4宗及以内。

“按需供地”意味着，在土地挂牌之前已经沟通过房企的拿地意向，基本可以确保地块的接受程度，也是土地市场热度的保障。

据浙报传媒地产研究院了解，杭州“不缺地”，目前也有较多的地块随时可供出让，但真正决定何时供应，供应哪些地块的不是政府部门，而是那些意向拿地的房企，何时去“勾地”。

而新房市场和二手房市场则无法做到按需供应，因为新房到了销售节点，房企会尽快销售回笼资金，二手房需求不足的地方，房东挂牌出逃的情绪可能更加浓重。

今日出让宅地位置图（来源：决策通4.0）

杭州未来供地关键词：错峰

在浙报传媒地产研究院《2024浙江楼市年中闭门论坛》中，各大房企高管的普遍共识是“当前市场并没有普遍的机会，而只是有点状的机会”。

既然是点状的机会，且在房企拿地意愿主导下“按需供地”，也就意味着未来杭州的供地也将是点状供地。

在不缺地的背景下，点状供地的区域和时机就显得尤为重要。从当前房企的拿地意愿及市场接受度的角度来看，主要的关注点集中下以下方面：

首先最直接的是新房的库存和竞争强度，若库存高，当前新房竞争激烈的区域，房企的拿地意愿较低。

其次是二手房次新房的抛售压力，一些区域面临大量二手次新房交付，尤其此前投资比例较高的区域，如临安、勾庄等区域，房企也将重点关注风险。

未来的供地情况也是房企投资的重要依据，一些区域虽然当前库存低，但若预期未来有大量地块集中供应，也将影响市场的信心。

在这些基础上，区域内结构性的机会同样受到关注，比如前各个区域尤其外围板块，在普通住宅产品去化困难的情况下，积极推出低容积率地块，也正是想抢占结构性的机会点。

所以在杭州未来的土地供应过程中，“区域的错峰，时间的错峰，产品的错峰”都显得尤为重要。

在杭州，未来或将看到一些多年未供地的板块突然挂牌宅地，可能人们经常会发出感慨“这里竟然还有宅地！”

杭州可供涉宅地块分布图（来源 决策通4.0）

云城商业地块同日成交

同日，西站新城单元YH080701-56地块由杭州赫准科创产业发展有限公司以1.4亿元底价竞得，楼面价4900元/㎡。

地块为商业用地/商务金融用地，容积率4.0，建筑面积28584㎡，其中商业建面不大于2858㎡。地块内占总计容建筑面积40%的商业商务部分（包括全部商业部分）可预（销）售、可分割转让、可整体转让，其余商务部分不得预（销）售、不得分割转让、可整体转让。

地块位置图（来源 决策通4.0）