研究院回望十年 | 2017：你还记得一年涨40%的感觉吗

　　住在杭州网5月13日讯（记者 李成）岁月不居，时节如流，浙报传媒地产研究院成立十周年。

　　2014年5月16日，浙报传媒地产研究院正式挂牌成立，全面开展权威、专业、精准、务实的房地产智库服务。

　　十年间，市场的每一次起伏，政策的每一次调整，行业的每一次变局，浙报传媒地产研究院都身在第一线，记录时代变革，分析行情趋势，分享研究成果，搭建起政府与投资圈的有效沟通平台。

　　回望十年，不论是房地产行业，还是浙报传媒地产研究院自身，都经历了巨大的变革。行业从狂热走向理性，浙报传媒地产研究院也在不断适应和探索新的研究方向和合作领域。

　　在十周年来临之际，研究院推出楼市十年回顾盘点。

　　推出第四篇：回望2017|你还记得一年涨40%的感觉吗

　　始于 2015 年底的“去库存”运动，在 2016 年和 2017 年形成了一轮巨大的房地产市场“国家牛市”。

　　2017年的杭州正处在后峰会前亚运的高光时刻，叠加上空前力度的城中村改造，杭州的抢房潮从个别楼盘蔓延至几乎整个市场，商品房成交金额超过4000亿元，远远刷新了历史最高纪录。

　　多份抽样调查结果显示，以投资为目的购房比例高达70%以上。

　　同时由于2016年杭州房价涨幅远低于南京、苏州、厦门、合肥“四小龙”城市，存在着补涨的动能，2017 年杭州二手房全年价格涨幅将近40%。

　　杭州的典型二手房，如朝晖从年初的2.1万/㎡，到年底涨至3.3万元/㎡；采荷从2.8万/㎡上涨至4.5万/㎡；金地自在城从2.4万/㎡上涨至3.6万/㎡。

　　在房地产市场连续下滑三年的今天，回望2017年 “抢房、暴涨、地王、恐慌”等这些楼市关键词时，不由生出一种恍如隔世的不真实感。

　　2017年杭州典型二手房涨幅情况

　　这是创造纪录的一年

　　如果说2016年是杭州房地产腾飞元年，那2017年杭州的房地产热度则刷新人们对于房地产的认知，杭州楼市也全方位走入了全国人民的聚光灯之下，直至今日仍然是重要的风向标。

　　这些认知刷新的背后，是一条条真实数据创造的纪录。

　　2017年杭州市区商品房成交金额4136亿元，相比2015年市场规模近乎翻倍。

　　土地市场成交金额首次突破2000亿元，相比2016年上涨32%，比2015年上涨219%。

　　二手房价全年涨幅高达38%，但新房由于隐性限价的原因，价格涨幅远不如二手房，如滨江金茂府也仅从2016年的4.2万/㎡涨至2017年的4.5万/㎡。

　　新房比二手房贵的逻辑在2017年也开始发生变化，部分板块二手房价已经超过新房，一二手倒挂这个现象在此后成为杭州楼市最典型的标志之一。

　　2017年杭州典型新房楼盘涨幅情况

　　2017年杭州市区商品住宅成交金额TOP10

　　2017年杭州主城区成交热门小区前十名

　　这一年 浙江线下土拍在高热中退出历史舞台

　　2017年10月之前，浙江省土地出让还是通过房企线下举牌竞拍，研究院见证了一场场线下土拍盛况。

　　杭州市区在2017年有36个板块刷新了楼面价纪录，不仅钱江新城、滨江、艮北新城等热门板块，就连昔日边缘板块老余杭、临平山北等也大幅上涨，甚至桐庐2017年8月成交的城南街道地块楼面价也突破12000元/㎡。

　　热度几乎蔓延至浙江每一个城市，2017年5月22日，嘉兴成为全国焦点，在嘉兴大剧院，400多家房企争抢8宗地块，各类“马甲”层出不穷，光保证金就达2000亿。6月28日，一向温吞的湖州上演史上最大规模土拍，99家房企抢湖州19宗地，碧桂园独得4宗地块。

　　2017年10月，浙江开始全面实施土地出让网上交易，线下盛况不再呈现，但土地热度仍在继续。

　　嘉兴2017.5.22土拍现场及摇中者欢呼

　　嘉兴2017.5.22土拍现场及摇中者欢呼

　　这一年54宗宅地含自持 至今无解

　　2017年3月24日，杭州发布土地新政：溢价率≥50%现房销售，≥70%竞投自持比例，自持面积比例为100%时转入投报配建养老设施。自此，杭州开始了长达四年左右的土拍竞自持的阶段。

　　2017年杭州市区成交的107宗涉宅用地中，就有54宗地块触发自持，自持部分的总建筑面积超过100万方。在2017年3月开始至2021年7月自持政策退出，杭州这四年多时间内达到竞配自持的地块超过190宗。

　　这些大量的自持面积主要用于租赁，但这既成为房企手上难以盈利和退出的重资产，又引发了多起自持租户与商品房业主之间的矛盾，而政府端也无法通过自持部分获得出让金收益，造就了“多方共输”的局面。

　　在本月初西安救市政策中提到：“土地出让合同中约定的企业自持租赁住房，由企业提出申请，经住建、资源规划部门审核并核算补缴相关费用后，可转为商品住房上市交易。”

　　这种处理方式可以一定程度上缓解房企的资金状况，还能为政府带来收入，但同时也存在着市场库存增加，自持产品设计不利于出售等问题。

　　但这至少为解决自持提供了一条思路，杭州190多宗的涉及自持地块不应再被忽视，而是真正要摆上台面寻求更好的解决路径。

　　杭州2017.9.13土拍现场（当天全部封顶自持）

　　杭州2017.9.20土拍现场

　　杭州2017.9.20土拍现场

　　这一年外来房企跑步入杭

　　在杭州的楼市新闻频上全国头条的同时，全国的房企大鳄也在争相进入杭州，浙报传媒地产研究院每年都会统计新入杭州的房企数量。

　　在2017年共计15家全国性房企首入杭州，如在年内获取三个项目的联发，在新政启用之初便成为“首个吃螃蟹”的房企——以封顶溢价拿下桃源地块，还需现房销售并自持20%。

　　名单中还包括金科、中国电建、中建、中治、路劲、三湘印象、温州时代、大名城、禹洲（首次招拍挂拿地）、葛洲坝（首次招拍挂独立拿地）、东方集团、上坤、首创、中锐。

　　而令人唏嘘的是，现在这些房企绝大部分已经在杭州房地产市场上销声匿迹了。

　　2017年杭州市区拿地金额排行榜TOP10

　　2017年房企杭州拿地分布图

　　这一年两大龙头房企经历“生死劫”

　　2017年6月9日，中国住宅市场的龙头企业万科发布公告称，恒大将持有的14%万科股权以292亿元的价格转让给深圳地铁集团。至此深铁持股比例升至29%，全面超越宝能，成为万科第一大股东，历时两年的“宝万之争”由国企深圳地铁集团出面终结。

　　这样的归属也一定程度上在多年后救了万科。2023年11月，在房地产市场深度调整两年多时间后，行业龙头万科出现二级市场债券价格大幅波动的情况，深铁集团背后的深圳国资委出面力挺万科，表示万科如遇极端情况，将通过一切可能的市场化、法制化手段帮助万科积极应对。

　　同样在2017年，中国商业地产的龙头万达商业，与融创集团、富力地产发布联合公告称，万达商业将北京万达嘉华等77个酒店以199亿元的价格转让给富力地产；将南昌万达文旅项目等13个文旅项目91%的股权，以438亿元的价格转让给融创集团。

　　万达2017年这次涉及600多亿的“世纪交易”极大地转让缓解了万达的债务压力，也使得万达最近几年的房地产持续下滑的行情中，处境好于大多数民营房企。

　　然而接手万达资产的融创集团和富力地产，在这一轮调整中，已早早“暴雷”。

　　这一年决策通系统上线，研究院在市场狂欢中警示风险

　　浙报传媒地产研究院在经过2015年的外拓，以及2016年承担起下达市场上达官方的职能之后，在2017年致力于打造专业智库，其中最为核心的是践行数据赋能房地产的战略，覆盖全省90个县市区的决策通系统正式上线，此后成为政府机构、房企、做地单位研判房地产市场的重要工具。

　　在房地产最直接的房价数据由于限价而失去市场指导意义，同时引发一些列问题的时候，研究院积极推动取消限价。

　　2017年7月，在丁建刚老师《限价政策事与愿违 应尽快取消》的报告中直接指出：“限价政策向市场传递错误信号引发恐慌抢购，导致市场数据失真，恶化市场供需关系，引发权力寻租，不仅未能起到市场降温作用，事与愿违，已经被证明并将继续被证明是错误的，强烈建议尽快取消限价政策。”

　　但直到2024年，限价政策还没有完全退出。

　　在研究院《2017年杭州楼市研究分析报告》中的最后一句话是：“展望2018 年，对于房地产开发企业的安全和生存，可能比任何一年都显得更为重要。”

　　很遗憾，这一句在当时市场狂欢阶段显得极不合时宜的预警却在几年后照进了现实。

　　2017年研究院研讨会嘉宾观点

　　2017年研究院研讨会嘉宾观点