杭州土拍没封顶 但热度不减 中豪、兴耀齐出手

　　浙江在线-住在杭州网9月18日讯（浙江在线记者 李成）空窗一个半月的杭州主城区，今日迎来了重磅宅地出让，分别是拱墅区的大关地块和滨江区的浦乐地块，另外还有祥符和紫金港的两宗商业地块同日出让。

　　今日两宗宅地虽均未封顶，但利润率处于低位，说明实际土拍热度仍处于高位。大关地块由中豪溢价20.2%竞得，楼面价33771元/㎡，浦乐地块溢价25.4%，被兴耀收入囊中。

原本以开发商业地和留用地为主的浙江中豪，此次也果断出手拿下杭州大关核心宅地，且地价不低，未来是否会寻求合作值得关注。

　　杭州土地市场热度下半年仍一直延续： 

　　加上今日成交的四宗地块，杭州全市今年的土地出让金额为2157亿元，已达到去年全年的2744亿元总金额的80%。

　　今年杭州土地出让有明显的分界线，上半年成交了1792亿元，创下了历史新高，下半年之后出地量骤降，至今仅成交365亿元。

　　上半年虽然供应量大，但拿地房企集中度高，再加上下半年以来的土地供应缩减，更多的房企还是面临土地储备不足的状态。

　　这种情况下出现两大趋势，一是房企向杭州周边城市扩散及下沉，第二个便是杭州的土地竞争始终保持着像今日这样的较高热度。

　　中豪溢价20%摘大关宅地 限价50180元/㎡ 

　　浙江中豪以总价13.09亿元竞得大关单元GS0507-R21-02地块，楼面价33771元/㎡，溢价率20.2%。地块容积率1.8，建筑面积38761.2㎡，配建不少于10%公共租赁住房。

　　根据浙报传媒地产研究院测算，实际楼面价约37990元/㎡，按政府限价精装均价50180元/㎡的未来房价计算，基本处于盈亏线边缘。

　　大关地块周边整体界面较为老旧，但居住氛围浓厚，各类配套齐全便捷，距离3号线长乐路站600米。

　　拱墅大关地块区位图（来源：决策通）

　　距离地块400米，融创金成·杭源里，9月15日刚刚领出预售证，高层精装均价约48000元/㎡，洋房精装均价约52200元/㎡，目前正在报名当中，预计可快速去化。

　　未来大关地块按照50180元/㎡的精装限价销售，有较好的客户基础。

　　兴耀23.7亿元夺滨江浦乐 精装限价38000元/㎡

　　兴耀以总价23.7亿元竞得浦乐单元R21-10地块，楼面价24126元/㎡，溢价率25.4%。地块容积率2.2，建筑面积98192.6㎡，配建不少于10%公共租赁住房。

　　根据浙报传媒地产研究院测算，实际楼面价约27273元/㎡，按政府限价精装均价38000元/㎡的未来房价计算，盈利压力也是比较大。

　　滨江浦乐地块区位图（来源：决策通）

　　但地块能否实现38000元/㎡的售价，目前看仍存在变数。

　　因为地块虽处于滨江区，但滨江区的南部腹地，周边配套较为匮乏，主要的商业、医疗等核心配套还需要依赖滨江的核心区，最近的地铁站点为4号线的浦沿站，直线距离2.2公里。

　　而且周边楼盘中最有参考性的是地块北面1公里的万科·城市之光项目，目前二手房毛坯挂牌均价也仅为34000元/㎡左右，城市之光位置要优于本次出让的浦乐地块。

　　即使浦乐地块通过配置一部分洋房叠排等低密物业提升售价，但在此区位下改善客户的认可度并不高。

　　【测算逻辑】

　　①公租房建面从总体量中扣除，公租房建安+全装修成本按4200元/㎡计算；　

　　②住宅建安成本分档计算（地价20000元/㎡以内按4500元/㎡计，地价20000-30000元/㎡以内按5000元/㎡计，地价30000元/㎡以上按6000元/㎡计）；

　　③大关车位价格按50万元/个；浦乐按35万元/个；车位数量按100㎡建面配比一个计算。

　　④大关地块精装成本按照2250元/㎡，浦乐地块按2000元/㎡计算。

　　⑤财务成本按地价8%，税费成本按售价的12%计算。

　　Tips：扫一扫文中二维码，选择“添加到我的小程序”收藏，全省土地出让直播实时追踪、回顾！