杭州土拍点评：新房去化和利润是底层逻辑

住在杭州网10月29日讯（记者 何肖霞）今天的土地出让则似乎回归"理性"：勾庄商住地底价成交，市北地块溢价16%收尾，仅有湘湖低密宅地竞争稍显激烈，最终61轮成交。

但分析地块不难看出，看似底价，看似溢价不在高位，但成交价格并不便宜。

地块吸引力分化明显 利润是重点

今日成交三宗地块分化较大，究其原因——地块属性各有优劣。勾庄底价、市北溢价16%，看似“遇冷”，其实价格并不便宜。

市北和勾庄两宗地块皆有商业配比，资金沉淀成本较大。其中市北地块体量小，商业占比达30%，产品设计规划空间掣肘。而勾庄商住地商业商务占比16%，且需其他配建超4000㎡（详见下文地块详解）。

不管是市北地块还是勾庄项目，算上配建及商业商务部分，实际成本远大于纸面成交楼面价。

而两宗地块所在板块是近年交付大区，次新房颇具规模，二手房价对未来新房价格形成不小冲击。

从市北勾庄报名房企不足5家这一情况也能看出房企对地块的关注程度有侧重。

而湘湖低密地块，容积率仅为1.05，无限价，再叠加湘湖稀缺自然资源，未来产品想象空间大。且板块内一直是低供应状态，价格无标准化梯队，可以重发发挥品牌、产品、品质对价格的能动性。

三宗地块的自身属性对应房企的关注度和拿地策略，能看出拿地的底层逻辑仍然是去化与利润。

稀缺特性推动房价想像空间

今日最大看点莫过于湘湖的低密宅地成交，最终滨江61轮拿下，成交楼面价26749元/㎡。

尽管这两年低密地块推出频率变高，但引起关注且有较高溢价的仍是那些具有稀缺自然资源的地块。湘湖、之江、银湖等，无一不是山水资源丰富之地，可见推高成交溢价的并不仅仅是低容，更需要叠加自然属性。

得主滨江房产，早在2018年耗资40亿元+自持41%拿下上湘湖单元一宗低密地块，29821元/㎡的成交楼面价仍是目前板块纪录，后期联合盛元打造的湘湖里项目仍然是很多人心中终极改善的目标。

项目北面已售罄的龙湖·湖前印院、招商·湖岩臻品府等项目每次都是低调开盘且开盘售罄，用当时销售的话来说“这样的房子都不用打广告”。从目前看来板块的低密需求还没有饱和，并且有产品创新的空间。

地块详解

浙江联益竞得市北小体量地块

精装限价39500元/㎡

北干西单元XSCQ1203-11地块位于萧山市北单元板块内西侧，出让面积0.8公顷，容积率2.5，体量近2.0万㎡，新房精装限价39500元/㎡。

地块整体体量较小，形状方正，与滨江区政府板块仅一路之隔，凭借区位可承接和外溢滨江区各项资源与人才优势。地块东侧临近浙江师范大学附属博奥小学，北侧为无限公园，西、南被中栋国际围合。

萧山市北板块最近一次宅地成交为上周的绿城项目（容积率1.8，精装限价41300元/㎡），成交溢价16.6%，成交楼面价29145元/㎡。北侧在售滨江·奥印潮观府，新房精装限价39500元/㎡。

地块位置图（来源 决策通）

滨江溢价51%竞得湘湖低密宅地

蜀山南单元XSCQ2601-73地块位于湘湖新城，出让面积6.4公顷，容积率仅1.05，体量6.7万㎡，无新房精装限价，与在建15号线亚太路站距离约1.75千米。

地块位置图（来源 决策通）

地块与湘湖景区相距不到一公里，且为1.05容积率的超低容积率，适宜协同湘湖国家旅游度假区景观特征打造品质低密改善项目。

交通方面，地块紧邻主干道亚太路，可对接时代大道快速路，便捷互通滨江各区域、之江等板块。与此同时，地块可享金融小镇内各项配套，如慢生活街区、湘湖旅游风景区、湘湖花海香田、贺知章幼儿园金西分园、贺知章学校等，综合配套完善。

中铁三局底价竞得勾庄商住地

余杭区良渚东单元YH030704-05地块位于勾庄板块中部区位，出让面积4.5公顷，容积率2.5，体量11.2万㎡，无新房精装限价。

地块位置图（来源 决策通）

根据规划条件，地块商业地上计容建筑面积不大于1500㎡，商务地上计容建筑面积不大于15343㎡，配建社区卫生站、文化活动室、体育活动室、党群服务中心等共4375㎡。从区位来看，地块位于城北万象城、玉湖公园北侧，与地铁4号线、10号线换乘站杭行路相距约680米，与地铁10号线金德路站相距约400米，轨道交通便捷。

板块上一次推地为9月成交的建杭项目，成交楼面价11202元/㎡，溢价率1.8%。

钱塘区四商地同日成交

今日除以上三宗涉宅地块成交外，钱塘区还集中成交四宗商地，分别由杭州江海之城投资开发以及杭州风凌置业竞得。