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楼市“冷圈”调研⑮永嘉:一个县城 两个体系 投资降温明显

2021-10-05 13:39 来源:天目新闻 / 记者:何肖霞 / 编辑:周杭

导语

永嘉位于浙江东南部,是温州市下辖的一个小县城。根据2020年公布的数据来看,在温州的12个区县中,永嘉县的国民生产总值排在第七位,人均GDP排在第九,是个名副其实的中等生,甚至是中下水平。但就是这样一个普普通通的小县城,其部分区域的房价水平可媲美如杭州钱塘区的下沙、萧山区的南部卧城等板块:瓯北城市区新房成交价2-2.5万元/㎡、三江商务区2-3万元/㎡。

2021年7月以来,浙江省房地产市场已经进入了一个明显的转变期。

随着全省启动新一轮调控升级、信贷持续收紧,土地、新房、二手房等多重市场面都表明市场已经出现转折。

与此同时,城市分化加剧,市场转冷的背景下,一度成为房企“下沉”热门的三四线城市或将面临更大的风险。

而浙江三四线城市中不算热点的小城市,当前情况又如何?是否有未严厉调控的区域市场仍活跃?多年不涨一直温吞的县城是否更艰难了?

浙报传媒地产研究院挑选了浙江省内非顶流关注度的城市,进行了实地调研。

今天推出:永嘉:市场割裂 价格梯度明显 投资区域已降温

永嘉位于浙江东南部,是温州市下辖的一个小县城。根据2020年公布的数据来看,在温州的12个区县中,永嘉县的国民生产总值排在第七位,人均GDP排在第九,是个名副其实的中等生,甚至是中下水平。

但就是这样一个普普通通的小县城,其部分区域的房价水平可媲美如杭州钱塘区的下沙、萧山区的南部卧城等板块:瓯北城市区新房成交价2-2.5万元/㎡、三江商务区2-3万元/㎡。

01

城市割裂 新房成交梯度大

永嘉县山地面积2308.5平方公里,占到总面积的85%以上,素有“八山一水一分田”之称。受地形影响,永嘉这座城市是割裂的。县城在北,沿着楠溪江顺流而下,约10公里,就到了永嘉县的最南端——瓯北。

同样的,永嘉的房地产板块也被清晰的划分开来,主要分为永嘉县城、瓯北城市区及三江商务区三个板块。新房价格梯度大体为永嘉县城<瓯北城市区<三江商务区。永嘉县城新房成交价格在1.4-1.6万元/㎡左右,与二手房价差不大。但不带安置房性质的纯商品房,二手成交普遍高一些,约1.8万元/㎡左右。

与温州主城区仅一江之隔的瓯北和三江,一线江景再加上距离温州主城更近,新房价格更向鹿城区看齐。目前瓯北的成交价在2-2.5万元/㎡左右,三江商务区的成交价在2-3万元/㎡左右。

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永嘉新房价格示意图

02

一个县城 两种市场

永嘉县城面积很小,从东到西大概3公里,从南到北也不过5公里。与其他小县城相似的,永嘉县城的楼市也较为封闭,基本及当地居民自住、改善为主,辅以部分乡镇进城念书的购房需求,鲜少有投资客的身影,供应基本靠当地居民消化。或许正因为如此,永嘉县城的楼市发展较稳定:成交量价较年初变化不大,新房依旧维持在不到1.6万元/㎡的价格。

同样位于永嘉县,南端的瓯北和三江商务区却走出了独立行情——位置靠近主城区,与鹿城区隔江相望,但新房价格几乎只有主城区的一半,再加上一线江景等稀缺资源的加持,瓯北及三江商务区除了承接主城刚需外溢外,更是温州当地投资的好去处。除上述理由外,让投资眼红这片土地的另一重要原因是一二手房倒挂明显。根据当地中介介绍,瓯北三江片区的一线江景房源,目前二手房价格均在3万元/㎡以上,二线不临江的价格基本在2.5-2.8万/㎡左右。

但在经历三季度的调整后,瓯北三江区域的楼市有了明显的降温,一个是因为供应减少,目前这两个片区在售的仅德信新希望·江屿云庄、绿城招商·锦玉潮明等3、4个项目,选择减少了;第二是在售项目目前销售的面积段较大,受总价影响,去化一般;第三,受近期政策端、房企等变化的影响、投资客更加谨慎。

03

永嘉站改温州北站 

或将再带来一波热潮

9月初,永嘉县政府发布公告称,将于9月15日起关停永嘉站。后期将改扩建成为新的温州北站。

铁路对城市框架的拉伸、对新区的开发,能起到极大的推动作用。就像10多年前,温州南站的建成,城市向西南发展,发展成如今的高铁新城及瓯海中心区。建成通车后的温州北站,将作为杭温高铁的始发站之一,前往杭州仅需约1小时,两小时可达上海、南京等地,让温州更好地融入长三角。

温州北站的建成或将带给永嘉新一轮爆发,届时瓯北、三江商务区、温州北站高铁新城,将迎来更大的发展机遇。

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正在建设的杭温高铁



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