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杭州土地岁末翘尾 绿城摘东新宅地 钱江强势杀回

2020-01-10 13:10 来源:浙江在线-住在杭州网 / 记者:何肖霞 / 编辑:张筱

导语

三墩北宅地成交楼面价15018元/㎡,东新宅地28275元/㎡

  浙江在线-住在杭州网1月10日讯(浙江在线记者 何肖霞)昨日阳光城封顶+自持6%首入钱塘新区迎来土地市场岁末翘尾。

  今日杭州主城区土地成交再次出现这一现象。两宗宅地在挂牌期间已有逾15家房企报名,竞价阶段更是激烈,报价均超20轮最终以高溢价结束。

  东新宅地由绿城收入囊中,成交楼面价28275元/㎡;

  与此同时,三墩北宅地由钱江封顶楼面价15018元/㎡竞得,溢价率29.17%。这是钱江房产时隔两年后再次拿地。

  土地市场翘尾或有以下几点原因:

  1、新的一年开始,各家房企资金充裕,拿地选择更多;

  2、房企货值不足,以三墩地块得主钱江房产为例,其最近一次拿地可追溯到2016年6月竞得的彩虹府项目且已售罄,目前在杭无项目在售,货值短缺。

  出让过程和结果可戳直播传送门>>> 

  1月10日杭州市区成交土地一览表

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  钱江房产强势回归 15018元/㎡首入三墩板块

  三墩北宅地经过20轮竞价,最终由钱江房产以封顶总价15.5亿元竞得,楼面价15018元/㎡,溢价率29.17%,地块需配建16%公租房,合计面积16533.58㎡。这是得主钱江房产首入三墩板块。

  根据浙报传媒地产研究院测算,地块实际楼面价约18684元/㎡,项目精装保本售价约26700元/㎡,政府限价为精装最高均价为28100元/㎡(精装3000元/㎡)。未来若以政府限价进行销售的话,地块的预期利润率为4.13%。

  目前地块所在板块无在售新盘,仅有金辉两宗待售项目。成交多为周边板块项目,如祥符的绿都金科•和宁文华、勾庄的幸福里等。地块周边在售二手房较多,均价28000-30000元/㎡左右。

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  三墩北宅地位置图(来源:浙报传媒地产研究院 决策通)

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  绿城28275元/㎡竞得东新宅地  限价47000元/㎡有突破

  东新宅地经过41轮报价,由绿城以总价27.0亿元竞得,楼面价28275元/平方米,溢价率17.41%。

  据浙报传媒地产研究院测算,地块需配建公租房9539㎡,住宅部分实际楼面价约31883元/㎡,项目精装保本售价约43435元/㎡,地块未来精装最高均价为47000(精装4500元/㎡)。未来若以政府限价进行销售的话,地块的预期利润率为6.57%。

  对比2019年9月西房竞得项目的45000元/㎡的限价来看,有所突破。

  绿城项目周边无在售新盘,九龙仓•天御、中冶•锦绣华府等均处于待售状态。周边二手房如滨江•万家星城等近期挂牌均价43000元/㎡左右。

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  新天地宅地位置图(来源:浙报传媒地产研究院 决策通)

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  测算逻辑:

  ①公租房建面从总体量中扣除,公租房建安+全装修成本按4200元/㎡计算;

  ②住宅建安成本分档计算(地价20000元/㎡以内按4500元/㎡计,地价20000-30000元/㎡以内按5000元/㎡计,地价30000元/㎡以上按6000元/㎡计);

  ③三墩北地块车位价格按照25万元/个计算,新天地地块车位价格按照35万元/个计算车位数量按照100㎡建面配比一个计算;

  ④三墩北地块精装价格按照1500元/㎡计算,华丰地块精装价格按照2250元/㎡计算;

  ⑤毛坯保本房价中财务成本为地价8%,税费成本为毛坯售价12%;

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