杭州土拍点评：华丰地价回落，房企拿地因素改变

住在杭州网9月17日讯（记者 丰方旭）今日，拱墅石桥宅地成功出让，最终由中天&海威联手以15.37亿元竞得，成交楼面价为16319元/㎡，溢价率6.22%。由于这是8.28政策后杭州主城首宗出让的宅地，且周边有参照项目，地块的竞争与成交受到广泛关注。

从结果看：价格明显回落，竞争热度远远低于主城区平均水平。

从房企看：拿地因素有所变化，谨慎观望将持续。

从板块看：新项目上市延迟，远期竞争减压。

有以下几点观察：

01、地价回落理性回归

石桥单元本次成交楼面价较板块2025年的较高地价有了明显回落。

2025年上半年板块内多宗宅地高溢价成交，其中中天海威·璟逸悦府地块楼面价高达23035元/㎡、溢价超50%，伟星·星宜嘉映府成交楼面价19627元/㎡、溢价28.1%。

地块区位图

本次成交地块与上述伟星项目对比，区位、指标、起价，均比较相近，最有对比性，而成交价格较伟星有17%的回落。

而万科安居·漫栖云境非纯宅地，为公交上盖综合体；另有西房·金斓轩，在项目区位上有较大差别，对比意义不如伟星项目显著。综合看，今日成交价处于板块低位。

跳出板块，与杭州主城区平均宅地数据对比，6.22%低溢价率、两家房企参与竞争、竞价9轮，也可以感受到较大差距。2026年以来，杭州主城区共计出让12宗宅地，平均溢价率44.8%，平均报名家数超过8家（报名家数未尽，不能十分精确）。

02、拿地因素有所变化

对房企而言，8.28新政最大影响在于：即便不进行现房销售，预售的标准提高，且回款节点被延至项目竣工备案完成。相较于以往“快速拿地、快速预售、快速回款”的高周转模式，房企资金占用周期直接拉长近一年，土地款、建安成本持续投入，财务成本与资金压力大幅攀升。

此前房企拿地优先考量地段热度、价格红利、市场涨幅空间，而如今现金流安全、资金回正周期、成本可控性成为房企拿地决策的首先需要考虑的条件。

面对新政带来的刚性成本抬升，绝大多数房企选择观望避险，谨慎控制拿地成本，杜绝高价拿地带来的资金风险。

本次中天&海威联手拿地，一方面是此前已有多个合作项目，拥有成熟的合作操盘经验，另一方面联合体合作拿地模式可有效分摊资金压力、降低开发风险。

03、板块远期竞争减压

从板块市场格局来看，当前的华丰板块处于多个新盘同台竞争的存量内卷阶段，万科安居·漫栖云境、伟星·星宜嘉映府、中天海威·璟逸悦府、滨江·棠悦芳华轩、西房·金斓轩这五个在售项目集中供应，分布了刚需、刚改等各类产品，板块短期去化竞争激烈。

但从另一角度来看，本次出让地块受新政开发规则约束，开发、预售周期大幅延长，项目正式入市时间将显著延后，按照目前的新盘去化速度，板块内当前在售的主力项目将基本完成去化，价格内卷的新盘竞争格局将得到改善，迎来相对宽松的市场窗口期。

地块详细解析：

石桥单元GS130203-21地块（原华丰单元XC1005-R21-04地块）

今日成交地块属于全市住宅品质提升试点项目，从区位来看，地块位于华丰板块，距离地铁3号线华丰路站约600米，1公里范围涵盖风华中学、求知小学、吾悦广场等多个生活配套，居住氛围浓厚。

板块内在售项目有中天海威·璟逸悦府、伟星·星宜嘉映府、棠悦芳华轩、万科安居·漫栖云境等多个住宅楼盘。