6.26杭州土拍点评：高热标杆与稳健深耕，核心土地热度持续

　　6.26杭州土拍点评：高热标杆与稳健深耕，核心土地热度持续今日，滨江永久河地块和余杭未来科技城低密宅地出让。

　　最终，永久河地块由招商摘得，溢价79.03%，成交楼面价为51577元/㎡，其也成为了2026年上半年成交总价、成交楼面价、溢价率最高的地块；未来科技城地块由建发竞得，时隔3天再度加仓，成交楼面价为31991元/㎡，溢价率23.04%。

　　今日土拍主要有以下几点观察：

　　01 核心区域地块持续高热度 高端改善需求依旧强劲

　　滨江永久河单元C-R21/R22-60地块经过243轮激烈鏖战，由招商溢价79.03%竞得，成交总价60.94亿元，成交楼面价51577元/㎡，包揽2026年上半年杭州十区涉宅地块总价、楼面单价、溢价率三项榜首。

　　一方面，滨江永久河单元已断供三年之久，上一次出让宅地已经是2023年5月。与此同时，在开发趋近饱和的滨江核心区，该地块拥有着核心的地理区位、齐全且成熟的生活配套，正属于市场上稀缺的纯改善品质地块，所以吸引了十余家品牌房企的激烈竞争。

　　另一方面，杭州市场的高端改善需求始终强劲。2026年上半年期间，杭州豪宅正集中入市，已经开盘的滨江区政府的万潮玖序、钱江世纪城的奥映世纪、蒋村的栖湖云庄均交出了非常亮眼的成绩单。杭州高端改善、终极置业的需求正持续爆发，成为了豪宅市场的“定海神针”。本次永久河地块51577元/㎡的楼面价，决定了其未来产品必然定位顶豪级别，后期的产品能否再度有所突破值得期待。

　　02 建发稳健深耕未来科技城

　　时隔三日，建发再度竞得未来科技城五常湿地南低密地块，这与其6月23日竞得的地块互为姊妹地块。

　　建发此前在未来科技城已布局建发·云湖之城和建发招商·元序，其中云湖之城已全部售罄，元序目前正持续去化中，近期新房成交均价约49724元/㎡。

　　一周内连续加仓未来科技城两宗低密地块，充分彰显了建发对板块内稀缺低密资产的持续看好，而这也将推动板块内低密产品的品质提升。

　　03 未科供应持续走高 需警惕存量风险

　　随着今日的建发再度加仓以及两宗核心区宅地挂牌，未来科技城的住宅供应持续扩容。2026年上半年，其住宅供应建面位居杭州各板块首位。（存量表格详见“浙里地产”公众号今日挂牌推文）

　　与此同时，2022-2025年间集中出让的项目陆续迎来交付窗口期，大批量次新房将集中涌入二手房市场，这必然将对新房市场造成一定的冲击。

　　尽管目前板块内低密生态、核心配套加持的高端改善产品依旧稀缺，但随着接下来枫丹玫瑰园、滨绿低密项目和建发项目等多宗低密项目的入市，未来高端低密产品的赛道也将从稀缺红利期迅速进入产品竞争期，最后还是得考验房企的产品打造能力，将面临一定的同质化开发风险。

　　地块详细解析：

　　1、滨江永久河单元C-R21/R22-60地块

　　地块区位图（来源：决策通）

　　今日成交地块距离浙江大学医学院附属儿童医院（滨江院区）约300米，距离滨江宝龙城约500米，周边被大华、诺基亚等一众高新企业环绕，北面即是永久河和江南大道，临近地铁6号线建业路站、诚业路站两个站点。

　　永久河单元上一次宅地出让需追溯至2023年5月23日，即已售罄的滨江建杭国泰·平晖府。彼时地块容积率为2.8，由国泰以溢价11.8%竞得，成交楼面价为33547元/㎡。

　　地块周边更近期的参照为东面的襄七房单元FG04-R21-B22地块，容积率2.5，2026年4月8日由华润溢价46.83%竞得，成交楼面价41108元/㎡

　　2、杭州未来科技城单元YH090902-07地块

　　地块区位图（来源：决策通）

　　杭州未来科技城单元YH090902-07地块位于余杭区未来科技城板块南部，临近五常湿地，距离地铁12号线水乡南路站约500米。

　　地块西面500米是保利·天奕项目，容积率2.4，2025年4月拿地楼面价为21426元/㎡，目前高层售价约3.6万元/㎡，项目2026年以来去化速度较快。

　　板块内当前在售、储备项目中，大部分住宅项目容积率在1.5及以上，仅2025年11月25日成交的绿城·枫丹玫瑰园，容积率与挂牌地块相同，为1.05，规划28幢4F联排和5幢6F洋房。