上市公司年报③|保利发展：一二线城市总地价占比超90%，聚焦北上广三地

住在杭州网5月15日讯（记者 岑天宇）4月底前，上市公司2025年年报陆续发布。浙报传媒地产研究院即日起节选部分年报内容进行消息发布。

*企业筛选标准：根据浙报传媒地产研究院2025年度榜单，浙江省拿地金额前十的上市公司有（排名分先后）：滨江集团、绿城、保利、建发、中海、华润、中能建；杭州市拿地金额前十的上市公司有（排名分先后）：滨江集团、绿城、保利、建发、中海、华润、金茂、越秀。

今天为：保利发展（600048）。

营收维持3000亿

利润受多重因素深度承压

2025年公司营业收入3081.4亿元，同比减少1.1%；归母净利润10.3亿元，同比下降79.3%；扣非归母净利润6.6亿元，同比下降84.5%。

其中利润降幅大于收入降幅主要由于：

①2025年公司毛利率12.7%，同比下降1.3%；

②投资净收益-0.3亿元，同比减少18.2亿元；

③资产减值损失64.8亿元，同比增加14.3亿元，其中包括存货跌价损失54.4亿元（佛山保利中交大都汇、温州滨江云谷、常州保利天汇等项目）和长期股权投资减值损失10.2亿元；

④少数股东损益40亿元，占净利润比重79.4%，同比提升30.8%。

（主要会计数据）

稳居行业龙头

核心城市市占率持续跃升　

公司2025年签约金额2530亿元，同比减少21.7%；签约面积1235万平方米，同比减少31.3%；均价2万元/平方米，同比提升13.9%，销售金额连续三年行业第一。

全年回笼资金2589亿元，销售回笼率102%，连续三年超100%。公司在重点城市竞争优势持续巩固，2025年在核心城市销售贡献达92%，连续三年保持90%左右的高位水平，核心城市市占率7.9%，同比提升0.8%，10个城市占率超10%。

此外，在广州、上海分别销售约500亿元和390亿元，北京、三亚、佛山等单城破百亿。

（部分项目介绍）

一二线总地价占比超90%

全年通过多种方式盘活资源181亿元

公司2025年拓展总计容建面457万㎡，同比增长39%；总地价791亿元，同比增长16%，权益比维持在87%的较高水平；投销比31.3%，同比提升10.1%。

拓展聚焦核心城市，一二线城市总地价占比超90%，其中北京、上海、广州三地占比约48%。

截至2025年末，公司待售项目计容面积5654万㎡，其中存量项目4729万㎡，同比减少约10%。

此外，公司继续推进存量项目“调转换退”，全年通过多种方式盘活资源181亿元；推动存量物业转经营超135万㎡，新增融资金额79亿元。

（部分项目情况）

财务结构持续优化

融资成本创历史新低　

截至2025年末，公司总资产11883亿元，同比减少11%；货币资金1229亿元，同比减少8.4%，已售待回笼资金498亿元。

总负债8587亿元，同比减少13.5%；有息负债3412亿元，同比减少2.2%，有息负债规模持续压降；资产负债率72.3%、扣除预收款的资产负债率为65%、净负债率为67.1%。

年内公司创新公开市场融资，成功发行国内首单现金类定向可转债，规模85亿元，6年期综合成本2.32%；并完成110亿元中期票据和45亿元公司债发行；新增有息负债平均成本同比下降33基点至2.59%，期末综合融资成本同比下降38基点至2.72%。

（债务结构情况）