半年报③|招商蛇口：“核心10城”占新拓项目86% 正式成立招商建管

住在杭州网9月5日讯（记者 岑天宇）8月底前，上市公司半年报陆续发布。浙报传媒地产研究院即日起节选部分半年报内容进行消息发布。

今天为：招商局蛇口工业区控股股份有限公司（招商蛇口，001979.SZ）。

今年上半年，招商蛇口营业收入512.72亿元，同比减少0.33%；归属于上市公司股东的净利润14.17亿元，同比减少34.17%；经营活动产生的现金流量净额12.877亿元，同比减少95.14%。

另外，毛利率已连续五年下跌，由2018年的39.49%跌至2023年的15.89%，到2024年一季度，公司毛利率继续跌至14.50%。

对于净利润下降，招商蛇口在半年报中表示，主要系公司开发业务项目结转毛利率同比下降，以及转让子公司股权投资收益同比减少。经营活动产生的现金流量净额同比下降95.14%，主要系房地产项目销售回款同比减少。

公示图

巩固核心城市

销售规模稳居行业前五

2024 年 1-6 月，公司累计实现签约面积438.71万平方米，累计实现签约销售金额 1,009.52 亿元，销售规模稳居行业前五。

但是，早在2021年招商蛇口就提出了3300亿元的销售额目标，至今未能达成，2023年公司签约销售金额为2936.35亿元。

其中高能级核心城市的市场地位持续巩固，强心30城销售业绩贡献占比91%；核心 10 城销售业绩贡献占比 66%，同比去年提升2个百分点。

报告期内，公司获取7宗地块，总计容建筑面积80.13万平方米，总地价146.14亿元，，在“核心 10城”的投资金额占比达 86%；获取代建项目 26 个，合计新增管理面积 178 万平方米；获取4个轻资产管理输出项目，涉及产业、公寓、办公等业态，合计新增管理面积 16.3万平方米。

主要财务情况

资产运营轻重并举

产业园、商业、公寓等多点开花

招商蛇口在发展传统开发业务的同时，探索第二增长曲线，发力提升资产运营等非开发业务在收入及利润中的占比。

报告期内，公司新入市7个长租公寓、2个产业园、1个集中商业和1个酒店。且成功竞得上海松江泗泾 TOD 集中商业项目，获取无锡惠山堰桥智能制造产业园等 4 个轻资产运营管理项目。

①产业园

公司产业园业态布局国内核心一二线17个城市，产品线包括网谷（科创园）、意库（文创园）和智慧城（智造园）等。

报告期末，公司管理范围内的产业园在营主要项目34个，总经营建筑面积约252万平方米，在建及筹备项目规划经营建筑面积约66万平方米。

②集中商业

报告期末，公司管理范围内的集中商业在营项目38个，总经营建筑面积约215万平方米，在建及筹开项目总经营建筑面积约296万平方米。上半年，公司集中商业运营收入为 8.38 亿元，开业三年以上项目出租率 90%。

③公寓

报告期末，公司管理范围内的长租公寓布局19个城市，已开业项目经营建筑面积约 133 万平方米，房源总数3.24万间；建设期项目规划建筑面积约83万平方米。报告期内，公司长租公寓业务运营收入为6.29亿元，开业 1 年以上公寓出租率达90%。

另外，报告期内公司以壹栈太子湾、壹栈林下两个优质项目为基础资产，开展基础设施公募REITs申报发行工作，目前已完成相关部门的审核。

④写字楼

报告期内，公司写字楼实现运营收 6.50亿元，开业三年以上项目出租率80%。上海东虹桥中心上半年揭牌产业互联网创新发展中心，首批入驻企业5家，引入产业发展专家12名。

⑤酒店

报告期内，公司酒店业务实现运营收入为4.96亿元。报告期内新开业1个三亚崖州湾馨乐庭酒店，新增客房数133间， 开业当月入住率100%。

主力业态相关情况

城市服务持续发力

物业、会展、游轮、代建四维度

①物业管理

招商积余是公司旗下物业管理和轻资产运营服务平台。报告期内，招商积余实现营业收入78.39亿元，较上年增长12.34%，截至2024年6月，招商积余在管项目2,209个，管理面积达3.85亿平方米。

②会展

上半年招商会展顺利筹开杭州大会展中心、重庆科学会堂双项目，实现会展专业服务对外输出成功落地。

旗下运营的深圳国际会展中心项目上半年累计办展28场，展览面积193万平方米，其中举办10万平方米以上大型展览8场；上半年累计承接举办31场覆盖会议、演艺、企业年会、发布会等多种非展活动。

③邮轮

招商邮轮上半年共接待旅客261万人次，同比增长12%。

其中，邮轮港口业务方面，推进跨境直升机项目建设，实现 “直升机+客船+客机”多式联运接驳通航，全球首条eVTOL跨城跨湾航线首次试飞成功。

国际邮轮业务方面，顺利完成 3.23 和 4.18 环球邮轮“太平洋世界”号访问蛇口邮轮母港共 5,515 人次的保障，“亚洲旗舰”MSC 荣耀号 6 月 29 日在蛇口邮轮母港正式首航。

④代建

代建业务是招商蛇口“城市服务”业务重要组成部分，公司自 2010 年起开展代建业务，已累计承接代建项目超530个，布局城市超23个，累计管理面积超1800万平方米。

另外，公司于2024年3月正式设立专业公司招商建管，作为招商蛇口旗下统筹管理并开展代建业务的专业公司。上半年，公司新增26个代建项目，新增代建管理面积约178 万平方米，新进驻苏州、合肥等城市。