研究院回望十年|2022：危机进入深水区

　　住在杭州网5月22日讯（记者 岑天宇）岁月不居，时节如流，浙报传媒地产研究院成立十周年。

　　2014年5月16日，浙报传媒地产研究院正式挂牌成立，全面开展权威、专业、精准、务实的房地产智库服务。

　　十年间，市场的每一次起伏，政策的每一次调整，行业的每一次变局，浙报传媒地产研究院都身在第一线，记录时代变革，分析行情趋势，分享研究成果，搭建起政府与投资圈的有效沟通平台。

　　回望十年，不论是房地产行业，还是浙报传媒地产研究院自身，都经历了巨大的变革。行业从狂热走向理性，浙报传媒地产研究院也在不断适应和探索新的研究方向和合作领域。

　　在十周年来临之际，研究院推出楼市十年回顾盘点。

　　推出第八篇：回望2022|危机进入深水区

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　　2022年，是包括杭州在内的中国房地产市场，陷入危机的一年。

　　危机的主要表现，是部分房地产企业，主要是民营房地产企业，陷入债务危机。

　　而危机的实质，是受到多因素叠加，造成的人们预期和信心的不足，整个房地产市场商品房、二手房和土地交易都大幅度萎缩。

　　2022年的这一年中，尽管从中央政府到地方政府，不断释放暖市托市的政策信息，不断更新对房地产市场的判断和表述，但整个市场尚未出现明显和明确走出危机的迹象。

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　　这一年，全国楼市几乎进入“至暗时刻”。

　　包括保交楼、花样卖房、房企债务危机、房企恢复股权融资等大事件都在楼市发展进程上留下了浓墨重彩的一笔。

　　保交楼：2022年7月28日，中共中央政治局召开会议指出，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。这是中央政治局会议首次提及“保交楼”。其中不少省市结合当地情况设立了稳楼市纾困基金，比如郑州设立100亿元纾困基金、绍兴市设立稳保基金等。

　　房企债务危机：继2021年恒大事件后，2022年，多家上市龙头房企出现流动性困难。

　　房企恢复股权融资：支持房企融资的“三支箭”连续射出。央行和银保监会发出“金融16条”，明确将稳定房地产开发贷款投放；中国银行间市场交易商协会发文表示继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具；证监会决定在股权融资方面调整优化五项措施，恢复2010年10月暂停的涉房上市公司并购重组及配套融资。

　　花样卖房：由于房地产市场低迷，开发商去化难度增加。不少开发商在打扣、卖房送车等常规营销动作外，更是创新了营销方式，包括商丘、开封、玉林、连云港等多地“小麦、大蒜换房”“买房推荐工作”“买房送土猪”“买房免费乘10年地铁”等花式卖房的促销活动。

　　图片来源于网络

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　　这一年，原定于2022年9月10日至25日在中国杭州举办的第19届亚洲运动会延期举行。

　　但在当时并未影响杭州这个城市继续发展前进的脚步。

　　这一年是在杭州各项基础设施的交付大年。

　　这一年高铁、快速路、地铁、机场建设都获得质的飞跃。

　　杭州火车西站枢纽开通，商合杭高铁全线通车，与同样在2022年通车的京雄商高铁构成京杭高铁新线。

　　21条新建城市快速路段全线通车，快速路通车里程480公里。

　　杭州地铁三期线网全部贯通，运营里程达到516公里，位居全国第五，实现真正意义上“轨道上的杭州”。

　　机场三期工程建成，加上既有的3个航站楼，萧山国际机场总建筑面积108万平方米，华东第二，全国第四。

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　　这一年，杭州作为普遍被看好的中国最优质的二线城市，同样经历了房地产大震荡。

　　商品房成交套数创近8年来新低，二手房成交套数创近7年来新低，土地出让金额创近5年来新低。

　　备注：2014年（含）以前杭州市区数据不含富阳区、临安区

　　在新房依旧执行限价的背景下，2022 年仍有55%左右的楼盘需要摇号，不了解市场逻辑的人士会认为杭州房地产市场仍热度极高。但 2022 年摇号的中签率大幅上升，流摇的楼盘比例也升至45%。

　　这是杭州执行集中供地模式的第二年，全年共挂牌五批次，成交四批次。供地与成交量价逐批缩减，导致成交金额走势图呈波段式下降曲线。

　　土地市场，总成交可建面积、涉宅地成交可建面积、总成交金额、涉宅地成交金额，四个指标均创五年来最低。

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　　这一年，滨江集团同时拿下杭州市区涉宅地金额、建面第一。其涉宅拿地金额占比拿地金额榜前十总量的近四成，占市区涉宅地总成交金额的25.1%，也超过了四分之一。

　　涉宅拿地金额榜看，入围前三的门槛提升到了120亿元。头部占比大、门槛高，而新面孔实际为0。

　　虽然二手房限购放松，但未能挽救颓势：2022年，杭州市九区（不含临安），二手房成交仅5.4万套，创下近7年新低。仅5.17新政后的首月成交突破了6700套，其余月份徘徊在3000-5000套之间。

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　　2022年，杭州二手房市场上超六成（62.5%）的购房者选择总价300万元以下的房源。广厦天都城、都市阳光、保利东湾等刚需小区纷纷上榜主城区热门成交top10。

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　　这一年，线下推介会彻底放开，浙报传媒地产研究院几乎每月都要举办大型城市/土地推介会。

　　这一年，研究院将浙江楼市年中闭门会的主题定为“解危纾困 如何破局”。

　　因为无论是“因城施策”还是当前一揽子“稳经济”措施，在当时，市场尚未有明显的正向反馈。

　　出席的嘉宾共有14名（头衔为时任）：天阳地产董事长蔡学伦、绿城中国浙西区域集团总经理兼浙东区域公司董事长吴恒、滨江控股执行总裁朱立东、浙江省交投控股集团副总经理郑瑞敏、德信控股总裁费忠敏、中海企业集团杭州公司总经理孙文治、浙江保利城市发展有限公司总经理张磊、越秀地产华东区域公司董事长朱辉松、杭州市城建开发集团（大家房产）总经理顾飞、中天美好集团董事长华学严、兴耀房产集团总经理王奕、建发房产杭州事业部总经理马政纲、众安集团副总裁潘磊、杭州金投资本管理有限公司董事长毛政。

　　谈及后市，多位房企高管表示，会保持谨慎态度。核心工作主要有两点，其一是理性经营，更重利润、重现金流；其二是去库存。

　　2022年研究院研讨会嘉宾观点

　　2022年研究院研讨会嘉宾观点

　　至暗时刻之后是否曙光？站在2022年时间轴上，楼市还有不断前进的勇气。