蓝绿双城推“共建”商业模式，曹舟南：传统房地产开发模式难以为继

　　今年1月，辞任绿城中国行政总裁多时的曹舟南再次回到公众的视野，并且带来了“蓝绿双城”和14个签约项目。这是蓝绿双城作为一个独立的品牌首次面向市场，但并不是蓝绿双城的起点。根据天眼查信息，蓝绿双城注册成立于2018年11月1日。

　　昨天，刚好是蓝绿双城的一周岁生日，在杭州的西湖区文体中心，它发起组织“首届共建者大会”，在会上，蓝绿双城讲述了许多有关自身和行业发展的思考。

　　蓝绿双城科技集团董事长 曹舟南

　　传统开发模式面临危机

　　所谓的共建模式，就是把房地产还原到制造业和服务业，构建业主、投资人、合作商、合伙人的事业生态。该模式将坚持市场化法则，以“价值创造、利润兜底、售价对赌、超额分成”为基本原则，主要包括小股操盘、融资代建、纯代建、合作开发四种类型。

　　在事业生态中，蓝绿双城希望业主转化成为蓝绿双城的投资人，进而成为蓝绿双城最好的置业顾问，业主同时兼具“业主”“投资人”“置业顾问”三重身份。

　　曹舟南认为，传统的房地产开发模式正面临严峻的危机。

　　“全国城镇化率达到60%，主要城市建设框架基本完成，城市建设用地指标稀缺，而仅存的用地指标中，政府肯定要优先考虑新兴企业的导入，以及商业和教育这些偏民生的工程，这样一来，房地产开发领域的土地将更加稀缺，房地产将逐步成为城镇化的配角。”

　　他甚至直言不讳，未来的房地产市场，楼盘单次去化能在50%以上就算优秀。

　　与此同时，房地产的质量通病仍然存在，基础服务品质有待提升。

　　对行业危机的思考，正是蓝绿双城提出了“共建模式”的最大动因。

　　蓝绿双城科技集团总经理 顾建明

　　什么是“共建”？

　　在蓝绿双城的设想中，“共建”主要包括小股操盘、融资代建、纯代建、合作开发四种类型。

　　小股操盘：蓝绿双城（或者指定第三方）直接入股项目，作为项目经营管理方，全面操盘管理项目设计、运营、管理等能力输出，实现项目的预期目标，并获取基础管理费。

　　融资代建：对缺少启动资金或建设资金的项目，通过蓝绿双城发展基金，金融机构背书等金融驱动，为项目导入部分开发资金，同时输出蓝绿双城的设计、运营等能力，获取代建费。

　　委托代建：根据委托方需求，提供从土地获取、产品设计、开发管理、工程营造等全周期服务，优化代建费取费模式，设置对赌条款，代建费≥（总销售额-总土地款）*5%。

　　合作开发：通过同股同权的合作方式，发挥蓝绿双城在团队组建、操盘运营、品牌赋能等方面的优势，依托蓝绿双城在TOD领域、未来社区、特色小镇上的优势，实现合作共赢。

　　共建将以“价值创造、利润兜底、售价对赌、超额分成”为基本原则，并纳入合作合同条款。

　　其目标是在投资和开发相分离的趋势下，采用全新的商业模式，去彻底解决产品和服务的品质问题，化解规模增长矛盾，理顺开发主体权责利关系。

　　蓝绿双城科技集团副总裁 姚光叶

　　为什么敢售价对赌？

　　通过上述四种类型的描述，我们能很明显的看到共建与传统代建的区别。

　　按照曹舟南的说法，代建的风险主要在投资人，代建方的风险并不大，而在共建模式下，投资方和开发方的风险是分摊的，这是真正意义的风险共担、收益共享。

　　在共建的基本原则中，最受关注的无疑是“售价对赌”。在大会后的媒体见面会上，就有人提出质疑：在宏观调控的高压之下，许多项目连保本都难，怎么还敢售价对赌？

　　蓝绿双城科技集团有限公司总经理顾建明认为，如果是传统的地产商，那确实不敢售价对赌，但蓝绿双城不是，它的定位是房地产现代服务业。“我们在进入一个项目，会将房地产还原到它居住的本质，我相信只要房子是适合目标客群的，就不愁没有盈利。”

　　除此之外，蓝绿双城在产品、服务、金融、产业、团队上的强有力保障，也是他们的信心来源。金融方面，适时设立“蓝绿双城发展基金”，目前基金总额超过100亿元；在产业生态上，联合阿里巴巴、中国移动、华为、海康威视等 60 余家各行业头部企业等等。

　　新型的开发模式以及强大的企业背景，使得蓝绿双城在一年的时间里得以高速发展，截至目前，已成功签约项目30个，规划建筑面积超过1000万平方米，可售货值超过800亿元，进驻杭州、深圳、济南、成都、郑州等16个重点城市，同时储备项目超过300个。