浙江在线-住在杭州网10月30日讯(浙江在线记者 盛哲徽)“国庆上来,感觉就像换了个世界,市场冷却得太快了。”

  几天前,在闲林某楼盘的售楼处,看着冷情的大厅,一位销售颇为无奈的和记者诉苦。

  虽说只是楼市的一个剪影,却已足够概括这段时间的市场行情。如果说8、9月的行情我们还能称之为是“温吞水”的话,那10月的行情就只能算是“凉水”了。

  数据很好的体现了这点。据浙报传媒地产研究院统计,2018年10月,杭州市区总计成交商品房7790套,为近20个月以来的成交新低,同时,也创下了近6年来的10月最差成绩。“银十”不仅不火爆,甚至比2月这样的淡季成交量还低,这样的情况实属反常。

  行情的逆转颠覆了楼市的玩法,无论是买方还是卖方,都将迎来重新适应的窗口期。

  杭州10月平均中签率逼近70%

  不用摇号的时代快来了?

  通过摇号数据的变化,我们能明显的感受到行情的急转直下。

  (注:楼盘所属的月份以该楼盘领出预售证的时间为准,比如某个楼盘9月领出预售证,10月开盘,那该楼盘的数据将算在9月,而不是10月)

  杭州摇号的前三个月,也就是4-6月,每月的中签率总体稳定,控制在20%-30%这个区间内。

  分水岭出现在7月,36.6%的单月中签率环比6月一下子提高了约8%,尔后的8、9月,这个数据进一步上升,迈过了50%。

  而刚刚过去的10月,杭州的平均中签率又创新高,达到了67%,环比9月上升约16%,是中签率变化幅度最大的一个月。

  再来看下高中签率楼盘的数量变化。

  4-7月,杭州摇号中签率超过50%的楼盘均没有超过15个;8月,这个数字首次突破20个;9月,进一步上升,达到了30个;10月继续保持在高位,为28个。

  具体到各个板块,中签率都出现了不同程度的上升。

  较为明显的有大江东和萧山新区,两者7月的中签率分别为4%和21.8%,而到了10月已分别上升到40.4%和30.8%。

  4万+项目割肉求生

  最后的红利楼盘成“香饽饽”

  眼瞅着市场滑入下行通道,一些“求生欲”较强的开发商果断割肉求生。

  10月12日,杭州两宗4万+地块——金隅中铁诺德·都会森林和绿城建发·沁园,几乎同时领出预售证。

  出乎意料,两者的备案价均远低于预期。都会森林坊间一直流传7万+,沁园据说6万+,但实际却是一个均价58865元/㎡,一个均价49500元/㎡。

  两宗4万+地块的低价入市,对于市场无疑是一个重要的信号,意味着高价地会导致高房价的逻辑闭环被打破,这对于地产商和购房者来说,都将产生一定的心理预期。

  而以此为开端,低价入市的高价地项目可能会愈来愈多,高地价对房价的刺激作用将进一步削弱。

  随着高价地项目的陆续入市,一些原本一二手房倒挂严重的板块,其套利的空间也在不断的收窄,相应的,这些板块中仅存的有倒挂福利的楼盘也就成了香饽饽。

  最为典型的例子莫过于未来城二期。

  未来城二期开盘现场

  作为杭州又一个“万人摇”,项目本次开盘共推出4幢合计308套房源,结果吸引了10460组客户报名,中签率仅为2.9%。

  推究未来城二期受捧的原因,价格无疑是最为关键的因素。2.5万元/㎡不到的均价,不仅远低于周边的在售新盘,同时也较未来城一期2.8万元/㎡的二手房挂牌价低。

  部分板块地价止跌

  土地市场“冰封”状态未解除

  土地方面, 在经历了9月一整个月的涉宅用地空窗期后,10月这一情况终被打破。

  崇贤板块2016年以来楼面价走势图(元/㎡)

  在10月11日的土拍中,崇贤新城、径山的两宗宅地分别被上海惠建和北京天润置地以9940元/㎡和7000元/㎡的楼面价竞得。值得关注的是,这两个开发商均是首入杭州。

  从出让的结果看,崇贤地价似乎已经止跌,多个指标均显示热度有所回升:

  竞价轮次达到50次,溢价率达到14.7%(是自7月16号温州时代滨江项目之后,杭州市十区涉宅地溢价率新高)。更为直观的是,与地块紧邻的西房地块,同样是配建5%公租房,容积率等指标也基本一致,此次的上海惠建地块的楼面价上升了727元/㎡,涨幅8%。

  径山方面,其上一次土地出让还要追溯到2012年,当时板块的楼面价还仅有1603元/㎡,相较之下,如今7000元/㎡的楼面价近乎是翻了4倍多,价格体系彻底被颠覆。

  尽管出让结果似乎传递着积极的信号,但不得不面对的是,土地市场近乎“冰封”的状仍未解除。截至10月底,杭州市八区已经公布的将会在11月出让的涉宅用地仅有两宗。

  市场压力转嫁开发商

  高价地项目会继续低开吗?

  成交下滑、高价地被困、土地冰封……

  历经了两年多的疯狂,市场的压力终于又转给了开发商。

  “趁楼市还未凉凉,赶紧走一波!”在这种思维的引领下,我们看到,11月的杭州楼市将继续保持高节奏的推盘,据本网初步统计,11月杭城预计开盘的项目将不少于20个。

  其中,首次开盘的项目有12个,比较受关注的项目有首开·东城金茂府、世茂·钱塘天誉、融信·杭州世纪、金科碧桂园·博翠府、招商·武林郡等等。

  尤其是东城金茂府和钱塘天誉两个高价地项目,在连续有高价地项目低开后,它们的抉择令人瞩目。

  此外,由于包括绿城·杨柳郡、绿城·西溪云庐、融创·东麟府在内的一大波楼盘是在10月底领出预售证的,因而不出意外,它们都将在11月正式首开。它们的命运同样将是市场的观测点。

  比方说杨柳郡,作为艮北新城当之无愧的“网红楼盘”,时隔一年多后再次入市,它能为渐显颓势的城东注入强心剂吗?会是又一个“万人摇”楼盘吗?

  形势逆转,新的规则初露端倪,各位玩家,你们准备好了吗?