二套房新政下，同样成本提高，为何排屋卖得比公寓好？

　　浙江在线-住在杭州网5月4日讯（浙江在线记者 盛哲徽）“第二居所”，这是许多人对排屋的第一印象。由于面积大、总价高、郊区化等原因，长期以来，排屋都是以一个家庭的二套房甚至是三套房的形象存在的。正因如此，在3月新政上浮了二套房贷款利率后，有业内人士忧心忡忡：排屋的“冬天”可能要来了。

　　那么“冬天”来了吗？据浙报传媒地产研究院数据，3-4月，杭州市区(含萧山、余杭、富阳)共成交排屋893套，几乎和去年同期持平(894套)。而2016年作为杭州排屋成交的纪录之年，其“牛市”的开端正是3、4月。

　　排屋销售的火爆，多少有点出人意料。在调控不断升级，住宅成交量锐减的当下，更多被当作“第二居所”存在的排屋，却没有受到太大的冲击，这是为什么呢？

　　①门槛高、客户稳定，对政策“不感冒”

　　3月新政出台后，杭州住宅市场的成交量出现了显著的下滑。其中有一条细则，被视为是“杀手锏”，即：二套房首付6成，利率上浮1.1倍。银行贷款利率的上浮，加重了不少人的购房成本，在重新估量了自己的支付能力后，这批人不得不知难而退。

　　作为住宅市场的重要组成部分，一直以来都被视为是“第二居所”的排屋，是许多人眼中这条细则的“牺牲品”。“一般来说，很少有将排屋作为首套房的，因而新政之后排屋的购房成本势必会被加重，成交可能会有所滞缓。”有业内人士如是分析。

　　相比之下，排屋的销售者们倒是比较笃定。在调控加码后，记者曾就新政的影响采访过一些开发商，其中一位排屋类产品的销售经理说了这样一番话。“普通商品房泡沫可能会在这轮调控中逐渐挤出，但排屋有一定的门槛，客户群较为稳定，对政策并不敏感。”

　　近两年3-4月杭州排屋成交面积段构成

　　数据显示，在3-4月的这波排屋成交潮中， 300-400方这一面积段的产品表现最为突出，相较去年同期，该类产品的增长幅度达到了32.7%，涨幅在各面积段中高居第一。而要入手一套这样的排屋，600万是保底的预算。也就是说，你的首付款至少要360万(按照二套算)。

　　显然，这是多数购房者所无法承受的一个数字，而对于能承受这一数字的购房者来说，1.1倍的银行利率确实算不上太大的冲击。

 　　②严重供不应求，稀缺性滞缓新政冲击

　　然而对政策不敏感，并不等同于不受政策影响。从过去几年的情况看，排屋的成交走势和政策环境还是有一定关联的，在政策较为严苛的时间段，排屋的成交往往也不会太好。

　　由这个角度去看，对政策的不敏感并不能完全解释近段时间排屋成交的火爆。

　　事实上，真正起着决定性作用的还是排屋本身的稀缺性。

　　受“限墅令”的影响，近年来，杭州排屋类产品的审批，有趋严之势。在这样的情况下，排屋类产品的新增供量始终徘徊在低位。数据显示，最近五年，杭州排屋的新增供量在住宅总新增量的比例均未有超过4%。

　　过去5年杭州排屋成交供求比变化

　　与之相对的，市场对排屋的需求量却没有减少。要说明这点，供求比是个很好的参考数据。2014年以后，杭州排屋的供求比一直维持在1以下，到2016年，更是下降到了0.6。

　　按照业内普遍的认知，供求比<0.8，市场呈供不应求。由此去看，当前杭州市场排屋的供应和需求存在严重的不对称。而这种供求的不对称，在很大程度上滞缓了新政的冲击。

　　③同城化进度加深，郊区排屋认可度提高

　　在排屋的这波成交潮中，郊区排屋起到了决定性的作用。3-4月排屋成交top10无一例外均来自非主城区。浙报传媒地产研究院院长、本网首席评论员丁建刚认为，3-4月排屋成交的火爆，和郊区排屋认可度的提高有一定的关联。

2017年3-4月杭州排屋成交top10

　　经过上一轮的暴涨之后，杭州楼市的价格体系重塑，热点板块的公寓价格直线飙升，而郊区排屋的涨幅却不大，有些排屋的总价甚至和一套市中心的90平米小户型接近。数据显示，过去两年，杭州的住宅成交价平均上涨了2000元/平米，而排屋的价格几乎没有变动。

　　“当前的购房者，买房的主要目的是为了资产保值，或者是为多年后的居住提前购买。排屋的价格水分小，很难大起大落，这种特性恰恰吻合了他们的目的和诉求。”

　　此外，随着城市结构的变化，快速路网的形成，轨道交通建设的推进，郊区和主城区之间的心理距离被缩短，愈来愈多的购房者，接受了原来不能接受的郊区板块。

　　富阳的银湖板块是杭州西郊的排屋供应大户

　　如富阳的银湖板块，2016年以前，板块的置业者主要来自本地，而在2016年以来，转塘、滨江和城西的客户明显增多，如今已成为购房的主力人群。

　　那么杭州排屋还能火多久？对此，丁建刚的回答比较谨慎。他说：“短期来看，由于客群、供求关系等因素的存在，新政对排屋的冲击有限，不过从长期来看就不一定了，金融和货币政策收紧是大势所趋，到时候排屋也将大概率随大势而动。”