大数据：领跑准一线！细数2016杭州豪宅“井喷年”之变

　　浙江在线-住在杭州网1月11日讯（浙江在线记者 盛哲徽）之于杭州的豪宅市场而言，2016年是有着跨越性意义的一年。在这一年中，豪宅销售出现了前所未有的井喷：全年500万元以上商品房成交套数达7255套，较去年同期增长57%；单价4万元以上的商品房成交4760套，同比增长127%。

　　从豪宅成交分布上看，市中心和钱江新城核心区的占比在逐渐下降，以钱江金融城、华家池为代表的新兴板块开始抢班夺权。而在竞争格局上，绿城、滨江垄断的局面受到撼动，“群雄逐鹿”的格局逐渐清晰。

　　成交的上涨固然可喜，但也需要看到，豪宅的后市仍藏有暗流。

　　由于在过去的一年中，杭州土地市场诞生了多宗高价地块，因而在未来的几年时间里，杭州豪宅供应可能出现“爆炸式”增长，这么多豪宅的集中入市，对于杭州这个量级的城市而言，实是一个巨大的压力。

　　(注：本文中涉及的豪宅特指单价4万元/以上的住宅)

 

制图 方仲辰

　　成交：入门级豪宅同比激增，“顶豪”变化不大

　　将过去八年杭州的豪宅销售分成500万元以上、800万元以上、1000万元以上三个价位段去看。会发现相较于去年同期，500万元以上这一价位段的成交增幅是最大的，其次是800万以上，最后是1000万元以上。三者的增幅分别为57%、38%、27%。

　　由此可知，在过去的一年时间里，杭州500万以上的商品房成交，其最大的变数还是来自于500-800万元这一区间的产品，4971套的成交量，较去年同期增长了68%。相反的，800万元以上和1000万元以上这些我们平常称之为“顶豪”的产品，其变化实际上并不算大。

　　另外，从上图中我们可以看到，自2015年开始，三条曲线均出现了明显的抬升。也就是说，这轮杭州豪宅的销售潮，实际上是始于2015年的，2016年的成交有一定的市场惯性在起作用。

　　供求比：供求关系八年来首次平衡，豪宅需求量不断上升

　　一般来说，供求比在0.8-1.2之间供求较为平衡；供求比>1.2，市场呈现供大于求；供求比<0.8，市场呈现供不应求。由此去看，在过去的8年中，杭州的豪宅市场有7年处在供过于求的状态，而唯一供求平衡的一年，正是2016年。

　　要知道的是，2016年杭州豪宅的新增供量为5500套，为历史新高。在这样的情况下，供求比仍然创下近八年的最低水平，说明杭州市场之于豪宅的需求也在相应的增长。

　　板块：半数城区供过于求，钱江金融城、华家池强势突围

　　从豪宅的成交分布上看，江干区占据最大的比例，1763套的总成交数占到了杭州豪宅成交的37%，其次是拱墅区和上城区，成交量分别为788套和784套。

　　供需关系方面，多数城区呈供过于求的状况，其中尤以萧山、余杭的情况最为严重，供求比均在3以上，西湖区和上城区为供不应求，滨江区则是所有城区中唯一一个供求平衡的。

　　具体到板块层面，我们会发现，江干区在豪宅成交上的强势和两个区域有着密不可分的关联，即钱江金融城和华家池板块。2016年，这两个板块合计的豪宅成交数达1483套，这个数字已然超过了多数城区的豪宅总成交量。

　　过去由钱江新城和市中心把持的杭州豪宅市场，正在面临着挑战。以钱江金融城、华家池、城西文教区、申花、滨江等板块为代表的新一代豪宅聚集区正在崛起，杭州的豪宅市场在未来极有可能迎来一个“百花齐放”的时代。

　　开发商：外来大鳄把持豪宅成交，滨绿垄断局面渐崩

　　开发商层面，本土大佬滨江和绿城已依然是豪宅市场的门面担当，两者分列豪宅销售榜单的一二名，在他们身后是清一色的外来房企。第二集团中，融信、万科、融创、绿地、金隅的差距较小，排在第三位的融信和第七位的金隅只有不到百套的差距。

　　值得注意的是，滨江和绿城虽仍居于领先的地位，但是他们的领先优势正在缩小。数据显示，在过去的4年时间里，绿城和滨江在杭州豪宅市场成交中的占比平均在50%左右，最高可达57%(2013年)，最低亦有47%(2015年)。然而2016年，这个数字已经下降到了28%，创下了近五年的新低。

　　库存：潜在供应接近370万方，明年或新添1.5万套豪宅

　　尽管成交创下新高，但是之于杭州豪宅市场而言，即将到来的2017年却难言轻松。

　　这么说的原因在于库存。

　　据记者保守估计，杭州目前在售的单价4万元/平米以上的项目，至少还有166万方的余量，如果表格中的这些项目在明年尽数开盘，那么杭州豪宅市场又将新增约202万方的供量，从而将达到史无前例的368万方！

　　而这个每月去化速度还是建立在今年市场火爆的基础上的，在楼市重归调控时代后，能否继续保持这个速度都是一个疑问。换而言之，真实的库存压力可能要更大。