浙江在线-住在杭州网1月14日讯(浙江在线记者张燕)高价地扎堆、房价体系一再上探,过去一年,杭州楼市呈现两个极端:一方面投资和刚性需求抢收万元笋盘;另一方面,多个高端项目等候入市,豪宅井喷,上演“抢人”大战。

  在全国性楼市调控坚持了两年多,执行效果逐渐步入“深水区”的大背景下,杭州豪宅的价格上升势头有增无减,申花破5万,滨江迈入6万+,钱江新城奔7万而去,甚至有人放言,葛洲坝蒋村项目要卖七八万……

  在二手房下行、土地新房市场普遍遇冷的行情下,市场对豪宅的追捧却似乎“背道而驰”。高净值人群仍在用脚投票选择扎根这座魅力之城,大多数中高产,仍在想尽办法买买买,单从数据来看,2018年,杭州5w+(或总价千万以上)豪宅全年成交3595套,创下历史记录。

  那么,豪宅逆势上涨的背后,有着什么样的内情?杭州还有多少豪宅待售?市场真的如数据表现的那么乐观吗?隐藏在这场财富之巅的神秘游戏,尚有许多谜题有待揭晓。

  成交创纪录

  5w+豪宅不断刷新历史纪录

  数据显示,2018年杭州单价5万元以上或总价过千万的豪宅成交爆发,整体签约套数达到了创造历史纪录的3595套,成交量超过了2017年和2016年的累计总和,2017年是1578套,2016年是1076套,其中四季度最后两个月,由于房企加速出货,呈现明显翘尾行情。

  总价在2000万元以上的豪宅,签约数量也创下纪录,全年共签约283套,2017年这个数据是141套,2016年是195套。

  总价在5000万元以上的“顶豪”总成交量为31套,其中,价格破亿元的签约了2套,2018年创造历史纪录已成定局。

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(数据截至2018年12月31日)

  这3595套豪宅中,总价段在1000万-1500万的占了大头,共有1853套之多。其中,光滨江保利·翡翠海岸一盘就贡献了728套成交量;信达滨江壹品紧随其后,签约量高达521套,凤起潮鸣以171套位居第三。

  有意思的是,从翡翠海岸到凤起潮鸣,今年杭州市场最热门的三个千万级豪宅,签约都集中在上半年。

  就拿翡翠海岸来说,6月份一个月的签约量几乎是全年其他月份的总和, 10月份和11月份观望情绪最浓厚的两个月成交见底,不过,12月份有赖于年末冲量,在量上有所回升。

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滨江保利翡翠海岸量价走势

  库存创新高

  岁末年底豪宅加速抢滩

  这张豪宅成绩单,令2018年杭州市场的动荡行情,显露无遗。

  但是,疑问仍然很多,创记录的豪宅成交,预示着杭州市场的豪宅化进程,什么时候起,杭州已经遍布高端项目?这恐怕要从头说起。

  2016年,楼市进入猛涨期后,对于杭州来说,最明显的改变不是板块格局,也不是住房品质,而是价格体系。

  早在2016年下半年,我们就看到了这种转变,限购前夕,卷土重来的温州购房者,一出手就是好几套奥体房,环奥体从2w+嫌贵到3w+有人抢。2017年,这种势头愈演愈烈,市中心难觅4万以下商品房,主城区底线从2万飙升至3万。

  随着2018年下半年大批高价地入市,虽然有限价的作用在,商品房价格体系仍在悄悄攀升,如今,主城区商品房成交均价已破4万。

  像钱江新城、市中心、申花、滨江、奥体等板块,由于土地资源稀缺,地王频出。由此,这些板块进入了豪宅化趋势加速期。

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  5万+(或千万级)豪宅前十基本分布在钱新、市心和申花

  据统计,2018-2019年能够上市(含已上市)的新“5万+”项目达到前所未有的40个之多。

  这其中,均价在7w+(左右)或套均总价5000万以上的超级豪宅,就有近10个,如华家池、柳岸晓风、天鉴、凤起潮鸣、西溪云庐、信达滨江壹品、华家池印、保利滨江上品、湘湖壹号等楼盘,2018年都有新入市房源。

  其余像杭州金茂府、翡翠海岸、滨江金茂府、香格里拉、桂语江南、都会森林、钱江湾、融信公馆ARC、杭州院子、御江南等项目,也都已经入市,有的已售罄,有的即将有新房源入市。

  经过一年去化后,截至2018年12月31日,杭州5万+豪宅尚有1361套可售房源,按照下半年月均250套的去化速率,尚需5个多月才能消化殆尽。

  大批高价地项目将入市

  抢“人”大战一触即发

  在豪宅井喷的背后,高昂的地价成本,成为开发商蜂拥而入开发高端产品的最重要原因。

  从2017年至今,杭州出让高价地约109宗,这些高价地项目,大部分将建设成中高端楼盘,以获得市场溢价。这其中的33宗3万+高价地,算上财务和建安成本,预计保本价会在5万以上,虽然,实际上多个楼盘抢先“亏本”入市,首开价格不足5万,但不可否认,杭州市场豪宅扎堆的局面已初步形成。

  不过,受到限价等政策层面的影响,这些项目基本在上半年选择了观望。然而,市场风向一夕变幻,过去一年疯狂抢房的“后遗症”首次显现,购房者房票锐减,多数豪宅在6月份之后,走量疲软。

  对于豪宅来说,高净值人群就这么多,竞争是全方位的,他们不仅要面对同板块竞品的截客,还要警惕来自其他板块同质化项目的竞争。

  在诸多压力下,多个已经到了入市节点的高端项目,不得不选择“割肉”。绿城建发沁园和金隅中铁诺德都会森林,分别以49500元/㎡、58865元/㎡的价格“亏本”开卖,揭开了2017“高价地”项目入市的序幕。

  或许是受到沁园和都会森林“低开”的压力,或许是看到市场风向短期内未有转暖趋势,在结束了漫长的观望期后,到了11月底,楼面价在3万+的项目开闸放量。

  钱塘天誉、东城金茂府、璟宸府、中城汇MIDTOWN、绿城和庐、金地玖峯汇、越秀招商天悦江湾、保利滨江·上品……这些高端项目在过去两个月内,扎堆上市。

  在他们之后,尚有20多个3万+高价地项目等候入市……杭州豪宅营销争夺战已经愈演愈烈。

  记者在踩盘时多次遇到竞品楼盘“小蜜蜂”截客,甚至有多个项目中介隐晦的表示,在价格方面,会有一些让利优惠,像库存压力较大的城东、艮北、申花板块,“截客战”已经到了白热化状态。

  不过,在专家看来,这样的行情,对于高端改善型购房者来说,或许是一次不错的置换机会。

  2019年,杭州豪宅市场谁将C位出道,答案尚有许多未知数。