研究院回望十年|2016：杭州的高光时刻

　　住在杭州网5月11日讯（记者 章嵘嵘）岁月不居，时节如流，浙报传媒地产研究院成立十周年。

　　2014年5月16日，浙报传媒地产研究院正式挂牌成立，全面开展权威、专业、精准、务实的房地产智库服务。

　　十年间，市场的每一次起伏，政策的每一次调整，行业的每一次变局，浙报传媒地产研究院都身在第一线，记录时代变革，分析行情趋势，分享研究成果，搭建起政府与投资圈的有效沟通平台。

　　回望十年，不论是房地产行业，还是浙报传媒地产研究院自身，都经历了巨大的变革。行业从狂热走向理性，浙报传媒地产研究院也在不断适应和探索新的研究方向和合作领域。

　　在十周年来临之际，研究院推出楼市十年回顾盘点。

　　推出第三篇：回望2016|杭州的高光时刻

　　一

　　2016中国房地产开局只有一个关键词：去库存。

　　当时的库存压力有多重？

　　2015年末全国商品房待售面积高达7.2亿平方米，施工面积高达73.6亿平方米，潜在库存超80亿平方米，以当时的销售速度，去化周期超6年。

　　图：2015年全国房地产库存情况（来源：央视财经）

　　在此背景下，2016年开年延续了2015的政策组合拳：

　　进一步降低首付、降低契税、降低二手房营业税免征年限。

　　而市场给出了强烈效应：一二线城市轮翻热销，70个大中城市超八成房价上涨，其中上海、南京、合肥、厦门、深圳、北京、杭州等涨幅超过30%。

　　2月上海虹桥均价高达8万元/㎡的瑞虹新城怡庭，352套“千万豪宅”开盘当天被抢光。

　　同月，深圳、南京等热门城市也出现“裹棉被排队”的“漏夜抢房”景象。

　　很显然，中国楼市的牛市来了。

　　即便9月中央紧急出手，从救市急刹掉头为调控，也成就了2016的成绩单：

　　商品房销售金额首次突破10万亿，销售面积首次跨进15万亿时代，全面冲破历史纪录。

　　图：2016年初上海买房热（来源：网络）

　　二

　　杭州的2016始于2月29日的“杭十条”，涉及二手房贷款放宽到50年、公积金异地贷款、棚户货币化安置比例50%以上等。

　　同年6月，杭州出台主城区城中村改造五年攻坚行动，开启了规模空前的246个城中村改造。

　　经历过阴雨密布的2011至2014 楼市，杭州并没有成为2016二线城市的上涨“急先锋”。

　　但这不影响杭州在跟上节奏后，开启了狂飙模式。尤其是G20的召开，造就了“大型城市宣传”效果。不夸张地说，市场一度弥漫资产恐慌情绪。

　　于是杭州在峰会后也迎来“三发调控子弹”：全面限购、提高二套首付、暂停购房落户等。

　　在政策急转直下的情况下，这一年杭州刷出21.3万套新房“天量”成交，至今未被超越。

　　图：杭州市区商品房成交年度走势（来源：浙报传媒地产研究院）

　　三

　　这一年，杭州的“日光盘”回归。

　　高度市场化的杭州一直拥有市场上嗅觉最敏锐的购房者。

　　在2015的超级预期铺垫下，首批入市的购房者在“杭十条”出台前就出动了：

　　2月27日，杨柳郡二推，388套房源认筹家庭高达1400多组，严重超出房源数量，座无虚席……杨柳郡成为猴年首个“日光盘”。

　　图：杨柳郡开盘现场（来源：住在杭州网）

　　图：杨柳郡开盘现场（来源：住在杭州网）

　　3月杭州成交2.5万套新房刷新单月成交纪录。

　　此后4-8月成交量一直向月均2万套冲击。

　　继而9月峰会后，在外来购房者“助力”下，杭州迎来单月成交23272套高峰。

　　图：杭州市区2016年商品房成交月度走势（来源：浙报传媒地产研究院）

　　四

　　这一年，杭州不仅是浙江的杭州。

　　2016年9月4日-5日，全球瞩目的G20国际峰会在杭州召开。

　　央视的杭州城市形象展示，峰会相关的图频报道，使得杭州城市地位极速提升，再加后续的亚运预期加持，杭州几乎冲破二线城市定位。

　　大量刚性需求、改善性需求以及资产保值性的投资性需求被迅速激活，来自上海、温州为代表的外来投资客大幅提升，占楼市购买力的40%以上，较2015年的18%翻番。

　　图|2016年9月奥体某售楼处横幅（来源：网络）

　　奥体、钱江世纪城一带更甚。

　　9月，位于奥体的某楼盘售楼处挂出巨大的“欢迎温州、上海、南京看房团”横幅。

　　中介感叹：“3年前奥体的房子均价1万都没人买，现在4万元也不一定抢得到！”

　　而这热度正无差别覆盖整个城市。

　　就连跟奥体纵跨了杭州城的临平山北也正在上演抢房热。9月16日广厦天都城3300㎡的超大售楼处容纳了3000多名购房者，两个小时之内376套房源全部售罄。

　　那时候的杭州售楼员有多忙呢？拿着pos机赶到上海让客户刷卡。

　　图|9月16日广厦天都城开盘现场（来源：网络）

　　这一年滨江房价奔向5万，申花突破4万，城东、未科跨越3万

　　量增之下，价涨是市场必然。

　　2016年杭州市区商品房价格迎来2010 年以后第一次大幅度提升。进入8月后，主城区新房几乎全部上调价格。

　　随着滨江·金茂府、绿城九龙仓·柳岸晓风首开，滨江房价从2万+奔向5万；

　　滨江·锦绣之城、天阳·武林邸等新盘将申花房价带上4万+；

　　万科·中央公园、万科·溪望开盘使城东新城、之江成功跨越3万+门槛......

　　购房者一边感慨收入不够房价上涨“蒸发”，一边谨守“买涨不买跌”的心态杀入楼市。

　　中心带动周边，市区边缘板块大幅提价，万元楼盘凤毛麟角。临平山北的金都·厦宫，从月度最低6426元/㎡至月度最高14497元/㎡，涨幅高达125.6%。广夏·天都城一年成交2103套登顶成交榜单套数TOP1。

　　二手房全年成交70106套，同比增幅56.3%，创历史新高，尤其是政策后的3月与峰会后的9月两度成为峰值。

　　自住市场彻底激活，低总价房源成交活跃，单价万元的下沙次新房、市中心老破小成为热门。

　　五

　　购房者杀疯了，“地王元年”来了。

　　这一年全国一共诞生了340多宗“地王”，超30个城市相继拍出单价、总价地王。融信以14.6万元/㎡楼面价竞得上海静安商住地，问鼎中国土地成交史上最贵单价地王。

　　图：2016年3月23日杭州土拍竞价绿城代表（来源：浙报传媒地产研究院）

　　图：2016年3月23日杭州土拍竞价现场（来源：浙报传媒地产研究院）

　　杭州也是城市中佼佼者。

　　1月6日，信达以33.9亿元36678元/㎡竞得南星地块（信达滨江·壹品），杭州宅地楼面价首度破3万；

　　3月23日，绿城以45368元/㎡勇夺绝版宝地潮鸣地块（绿城建发·凤起潮鸣），杭州宅地楼面价首度破4万，标杆地价至今未能超越；

　　5月27日，信达以123.18亿元总价斩获滨江奥体地块（信达中心），创杭州土地总价纪录，也成为2016年全国首宗超百亿地块……

　　图：2016年5月27日杭州土拍信达万科同排就座（来源：浙报传媒地产研究院）

　　图：2016年5月27日杭州土拍竞价现场（来源：钱江晚报）

　　凭借信达中心地块，信达登顶2016年拿地金额榜单TOP1，越秀、龙湖同时跻身“百亿俱乐部”，彼时的闽系“激进派”融信一年连拿6宗地块位列第四。

　　一年之内，杭州80宗涉宅地相继刷出42宗单价、总价地王。

　　市中心、景芳三堡、申花、未来科技城、钱江世纪城等24个板块刷新最高地价纪录。这也使得2016年杭州市区地价涨幅惊人：平均楼面价12765元/㎡，较同期上涨72.3%。

　　图：2016年 VS 2024年板块标杆地价示意图（飘红为2016年地价创新高板块）（来源：浙报传媒地产研究院）

　　六

　　从“去库存”起步，政策支持、房价上涨、库存下降、地价暴涨，再到调控重启，2016的杭州楼市已经停不下来。

　　被城市未来发展预期、经济高速发展等多重正向反馈刺激的市场，带着城市的高光时刻进入了2017。

　　七

　　这一年，浙报传媒地产研究院在房地产市场重大节点及时发声，逐步树立了专业、权威的市场智库形象。

　　这一年研究院研讨活动更加高端、精准：

　　5月举办市场研判闭门会，出席嘉宾有：浙江万科南都房地产有限公司总经理李嵬（时任，后续嘉宾同为时任，不再重复）、绿城集团副总裁肖力、滨江集团副总经理朱立东、德信控股集团常务副总裁德信地产集团总经济费忠敏、融创控股集团副总裁杭州公司董事长陈恒六、杭州市城建开发集团总经济顾飞、龙湖杭州公司总经理张旭忠、融信集团副总裁华东区域总经理林峻岭、金茂上海区域副总经理兼杭州公司总经理周晓峰、碧桂园浙江区域总裁欧阳宝坤、旭辉集团总裁助理兼旭辉集团浙江事业部总经理汝海林、阳光城杭州公司总经理江河、浙江信达地产有限公司总监孙艳、北大资源集团杭州公司总裁董建国。十四家主流房企高层闭门研讨论道杭州楼市现状及未来走向。

　　图|2016杭州楼市市场分析判断闭门研讨（来源：浙报传媒地产研究院）

　　这一年研究院的发声不仅面向市场，也直达官方：

　　研究院撰写《2016年三四线城市不完全调查汇总》、《浙江省十五县市房地产市场调查报告》。并在年底举办浙江省三四线城市房地产市场形势交流会，浙江省房地产协会、浙江省建设厅房地产市场监督处、各地房地产协会会长、主流房企负责人与会，对浙江省十五市县房地产市场调查进行阶段性总结交流。

　　图|浙江省三四线城市房地产市场形式交流会（来源：浙报传媒地产研究院）