杭州四批次成交99亿 年度涉宅地收官 同比收缩明显

　　住在杭州网11月29日讯（记者 章嵘嵘）11月29日，杭州结束2022年四批次土地出让，这同时也是本年度集中供地收官之战。

　　此次土地出让共推出8宗涉宅用地，总出让面积28.7万方，总建筑面积49.7万方，起始总价91.2亿元。最终，四批次8宗地块全部出让，成交总价98.9亿元，3宗地块触顶摇号，4宗地块底价成交，平均溢价率8.4%。

　　随着四批次土拍顺利落幕，杭州十区2022年的涉宅用地（含人才租赁）出让数据出炉：宗数131宗，出让面积556.8万方，建筑面积1165.5万方，成交总金额1913.5亿元，无论从建面还是金额，较2021年均有明显收缩。

　　本次集中供地主要有以下几点特征：

　　1  无论从本年四个批次集中供应还是历年涉宅用地对比，土地供应规模进一步锐减。一方面是对市场低迷环境的反应，房企在资金端与销售端承压，拿地需求薄弱；另一方面也体现政府对于市场供求的精准化控制。

　　2  土地市场热度整体趋稳，在同级别城市中热度略升。本次土拍整体溢价率为8.4%，较此前均有上调，封顶率较三批次有所下降，底价率较三批次有所上升，总体看土地市场热度趋稳。从全国看，杭州四批次热度高于同级别苏州、南京等城市。

　　3  地块热度分化加剧，究其原因钱二、世纪城核心地块新房市场去化有保障、货值相对较高，银湖低密地块地价低利润空间可控等，房企拿地逻辑更加精细化，投资意愿明显偏向安全边际高、去化风险低、货值储备高的地块。

　　4  从本批次拿地房企看，杭州本土房企拿走全部地块集中度进一步提高，从全年看杭州涉宅用地房企投资呈现民企集中度高、国央企稳定、城投平台有所上升的格局。

　　5  鉴于目前多城已发布第五批集中供地计划，杭州或将有挂牌计划。可以持续关注浙报传媒地产研究院、浙江土地网。

　　涉宅用地供应规模明显收缩 较2021年降幅约30%

　　从2021年下半年市场行情降温以来，杭州土地市场涉宅用地供应规模也同步收缩。

　　在本年度集中供地中表现尤为明显。一方面，地块批次集中度高，完全集中于一批次与二批次，挂牌宗数共105宗，占总数近80%。同时每批次供地呈梯度锐减现象，本次推地量仅8宗，是自2021年集中供地以来规模最小的一次。

　　从全年看，无论从建面还是金额较2021年均降幅约30%。浙报传媒地产研究院数据分析，2022年杭州十区涉宅用地（含人才租赁）共计出让131宗，出让面积556.8万方，建筑面积1165.5万方，较2021年降幅30%，成交总金额1913.5亿元，较2021年降幅28%。从全国22个重点城市供地情况看，各地政府均采取审慎态度，供应规模处于集中供地政策实施以来的最低位。

　　供应规模的锐减，一方面是对市场低迷环境的反应，房企在资金端与销售端承压，拿地需求薄弱；另一方面也体现政府对于市场供求的精准化控制。

　　平均溢价率有所提高 整体热度趋稳

　　杭州四批次供地虽然在数量上呈集中供地以来新低，但在供地质量上仍有保证，不乏钱江新城二期、钱江世纪城等核心板块优质地块，从成交结果看整体溢价率有所提升，地块热度分化加剧。

　　整体溢价率有所提高，在同级别城市中热度略升。从全年四次集中供地整体溢价率看，第一批为6.4%，二批次、三批次均逐步下降至5.1%，四批次上升至8.4%，为全年最高。四批次溢价提升得益于地块基数少且质量优，“分子”变大“分母”变小数据当然有所好转。此外，封顶率较三批次有所下降，底价率较三批次有所上升，总体看土地市场热度趋稳。从全国看，杭州四批次热度高于同级别城市，无锡、苏州、南京等城市四批次地块均底价成交。

　　地块热度分化加剧 房企拿地更趋精细化

　　土地热度分化加剧，火力集中于核心优质地块。

　　报名环节，地块热度已明显分化，据浙报传媒地产研究院获悉，本次8宗地块平均报名房企仅6家，其中钱江世纪城核心区SJC0204-01地块报名数量超40家，大部分地块报名仅个位数。当然，少数优质地块报名超预期，得益于本次土拍取消线下一次报价，直接封顶线下摇号，减少了竞拍房企“出局率”，进一步保证竞价公平性，但房企整体积极性仍未明显调动。

　　竞价环节，钱江新城二期、钱江世纪城核心区、富阳银湖等少数地块集中了房企所有 “火力”，究其原因钱二、世纪城核心地块新房市场去化有保障、货值相对较高，银湖低密地块起价低利润空间可控等，最终均溢价封顶进入线下摇号。

　　目前，房地产市场行情短期内有所回温，但长期形势尚未明朗，政策刺激所带来的市场热度是否延续仍有待检验，叠加本次地块推地量少，预计后续还有五批次供应，房企拿地策略仍以保守审慎为主，同时拿地逻辑更加精细化，投资意愿更偏向安全边际高、去化风险低、货值储备高的地块。

　　杭州本土房企拿走全部地块 集中度提高

　　从本次拿地房企分析，杭州本土房企拿走全部地块。

　　其中滨江钱江世纪城加仓2宗地块，至此其在钱江世纪城板块的储备地块已增至3宗，可售住宅体量约19.5万方，总可售货值约88.5亿元，成为明年世纪城新房供应大户，进一步巩固区域客群，扩大市场份额，优化成本控价，提高产品及服务溢价。

　　中天集团从42家房企中突围而出，摇中钱江世纪城SKP旁宅地，运气最佳，这也是中天首入布局钱江世纪城板块。建杭摇中钱江新城二期地块，此前同板块内已有合作项目。

　　许久未拿地的山水置业、新世界、东吴及百合房地产抱着“抄底”“捡漏”心态，在冷门板块补仓。

　　从杭州2022年涉宅用地拿地房企情况看，房企投资呈现民企集中度高、国央企稳定、城投平台有所上升的格局。据浙报传媒地产研究院数据分析，2022年杭州出让涉宅用地中。民营企业共计拿地74宗，占比达55%；央国企共计拿地31宗，占比23%，与上年持平；地方城投平台拿地比例有所上升为16%，绿城、万科等混合制占比11%

　　第五批集中供地箭在弦上

　　考虑到目前市场深度调整、企业拿地谨慎意愿较低、多城土地市场表现冷淡等情况，适当增加土地供应批次，分散土地供应集中度，更有助于房企降低短期资金压力，提升房企拿地灵活度，促进土地市场平稳运行。

　　鉴于此，目前南京、武汉、无锡、苏州等城市陆续发布第五批集中供地计划，杭州极可能将在12月迎来第五批集中供应，据浙报传媒地产研究院了解到，多城区已有五批次供地计划，其中不乏核心优质地块。如果地块在12月挂牌，按规律将在2023年年初正式出让，考虑到年初一般为房企拿地发力期，预计土地市场热度将有所提升。