杭州二手房刚需板块调研：量价确有回暖 第二轮胶着已在眼前

　　住在杭州网7月9日讯（记者 俞东辉 章嵘嵘）“新低、萎缩、降价、乏力”，这些关键词充斥着2022年上半年杭州的二手房市场，半年仅2.5万套的成交量，创下多年低位。

　　在517新政定向放松二手房之后，市场有复苏迹象，但不同区域、不同产品以及民众的预期，均出现了巨大的分化。

　　在这市场微妙变化的节点，浙报传媒地产研究院针对杭州的二手房市场，推出系列分析文章。

　　第二篇我们将关注杭州刚需二手房板块目前有怎样的变化和特征。

　　“增值税免征年限五改二”、“二手房限购放松”，这两大改变对二手房市场真的有影响吗？促进作用显著吗？300万以内的刚需购房群体活跃度是否有所提升？

　　带着这些问题，记者日前走访了崇贤、大江东、闲林等杭州几大刚需热门板块。

　　PART1 崇贤—成交量翻倍 价格企稳

　　崇贤一度以来被称为杭州刚需自住重镇，其低总价门槛也吸引过一波投资客群。新房市场来看，崇贤在近年来热度总体是稳中有升，但二手房总是“差一口气”，显得不温不火，一直没能形成预期中的所谓一二手倒挂。

　　此次5.17新政对崇贤二手房市场来说，会是“雪中送炭”吗？

　　答案是肯定的。新政对崇贤的正向拉动作用，在“量”上体现得非常明显。

　　“新政前几个月崇贤总共也就卖了三四十套，新政后行情就变好了，5、6月成交量基本翻倍，月均都在百套左右。”中介小哥表示，“我们这一片带看量一度排至整个临平区前三！客户多了成交自然就好了。”

　　这其中，“满二唯一”是一个重要吸引点。二手房交易税费最为直接优惠的政策就是“满二唯一”可以免征增值税，次新房密集的区域，“满二”这一条件不难满足，新政后，崇贤挂牌量明显增加，尤其是部分刚满二的房源，如绿都·东澜府、荣安·翡翠半岛、西房·拱宸外滩、祥生·群贤府等2020年交付的次新盘。这其中，翡翠半岛目前挂牌的55套中有过半是新政后挂出的。

　　目前，同时满足“契税缴纳满两年”和“名下唯一房产”两个条件的房源，在新政后已经快速去化了一波。

　　崇贤楼盘分布图（来源决策通系统）

　　再来看崇贤的价格，调研中发现，整体上崇贤价格新政前后并无太大波动，目前来看呈现微涨趋稳态势。究其原因，主要是5月新政当下此前累积的意向房源降价成交较多，包含低楼层、靠高架等部分瑕疵“捡漏”房源。但这批房源在5.17后一周左右时间已被“扫货”，6月至今急售房源明显减少，户型楼层相对较好、品质较高的房源成交，带动整体价格上涨。

　　目前崇贤市场以上图中的花海区域为圆心，周边一圈房价位列崇贤次新房第一梯队，小户型成交价基本在250万元左右，折合单价约2.7-2.8万元/㎡。其次为东侧崇超路两侧，西侧运河旁，成交价约230万元-240万元不等，折合单价约2.5-2.6万元/㎡，总体来看成交价和诚心卖房的挂牌价差别不大。

　　花海周边，像群贤府、时代城等早一步交付的房源性价比较高，成交量位列前茅，少数急售房源或北面靠高架房源可以做到230万元左右。刚上新的如拱宸外滩、东澜府不含税总价约250万元左右，东澜府有套89方中间套，20楼带装修不含车位总价约255万元。

　　“现在行情好了，很多房东都不愁卖了，议价空间也变小了，总价就只有5万左右空间。”

　　中介小哥表示，以前新房市场火的时候，房东还会“以价换速”。现在花海附近新房不多，而且交付周期长，品质也不保证，又叠加地铁四期、商业预期，房东出货周期也在拉长。

　　对于涌入的“房票”而言，价格仍是第一考量因素，其次追求小区环境、地段等，性价比高且合适的房源还是可以下手的。若是总价有限又偏向新小区，新房市场仍值得考虑，目前中签率提高，新房限价23600元/㎡略低于二手价格。

　　花海周边楼盘实景图

　　PART2 大江东—成交量涨价稳 江与城独占鳌头

　　从成交量及带看量上来看，以地铁7号线启程路站为中心的江东核心板块明显远高于河庄、义蓬等板块。

　　江东核心板块目前在售的二手房主要为东湖城、江与城及宝龙广场三个次新楼盘。

　　据了解，5.17新政以来，这三个楼盘的客户带看量显著增多，二手房成交量也明显上升。如江与城在6月份就成交了十余套二手房，而在此前半年月均成交量仅维持在个位数。

　　同时，经历过此前一段时间的价格调整，目前整个板块的二手房价格较此前有了明显的下滑。

　　宝龙广场成交单价基本稳定在2.2-2.3万元/㎡之间，而江与城及东湖城成交单价基本稳定在2.6-2.8万元/㎡之间。三个楼盘的部分房源也已经满两年，且为唯一房源，购房者还可以省下5.3%的增值税。

　　相当于江与城89㎡小户型的最低总价仅需230万，而在年初，这个价格还是260万。去年下半年以来，板块内大量房源价格多次下降，但在5.17之后，价格下降房源逐渐减少，目前成交价格反而变得相对稳定。

　　但值得注意的是，虽然同在江东核心板块，但宝龙广场月均成交量却一直在个位数徘徊。这主要也是因为其房源多为毛坯，区位相对江与城及东湖城略差，作为成交主力的小户型面积为98㎡等多因素影响。

　　PART3 闲林—成交回暖 价格止跌回稳

　　闲林板块在印象中历来是杭州的刚需主力板块，5.17新政以来，闲林板块的二手房市场也出现了明显的回暖迹象。

　　翡翠城、雅居乐国际花园、英特学府等多个楼盘客户带看量及成交量同样上涨明显。

　　像翡翠城四期，也就是梧桐郡的成交表现就异常亮眼。新政之后一个月，梧桐郡六月的成交量就突破了三十套，这个成交数量超过了其上半年1-5月成交量的一半。

　　当然翡翠城一、二、三期由于房龄相对较老，户型较差，仍然仅有个位数成交。

　　翡翠城四期作为闲林目前价格最贵的二手楼盘，目前成交单价在5万元/㎡左右，且部分房源也是满二唯一，不考虑顶楼底楼等特殊房源，89㎡的刚需三房最低总价为440万左右。

　　另一方面，闲林板块其他价格较低的刚需二手楼盘成交量也同样较好。

　　像英特学府目前成交单价在3.6-4万元/㎡左右，不考虑顶楼底楼等特殊房源，89㎡的刚需三房最低总价为340万左右，其六月成交量也达到了8套，雅居乐国际花园六月份同样也有10套的成交量。

　　记者后记：

　　纵观杭州三个典型刚需板块市场现状，5.17新政使杭州二手房刚需市场产生了显著的变化：

　　第一：刚需购房群体活跃度提升，成交量明显回升。新政以来，大多数刚需板块的带看量及成交量都得到了明显的回升，而且不仅仅局限在刚满二年的次新房。刚需购房群体活跃度明显提升，刚需板块内热门楼盘月度成交量基本在10套以上。

　　第二：短期内价格再下探可能性较弱。由于新政到目前相当量的低价房源已经首先消化，现在剩余主推二手房源价格已经略高于五、六月份成交房源价格。再加上刚需板块热度上涨，房东预期趋稳，短期内刚需板块价格再次下探可能性较弱，价格也将会暂时稳定。

　　第三：同板块内高性价比二手楼盘成交集中度高。虽然刚需购房群体活跃度上升，但市场并未进入传统意义上的牛市，目前仍在回暖阶段，目前刚需购房群体的活跃量并不足以支撑整个刚需二手房市场。刚需板块成交主要集中在性价比较高的核心楼盘，如大江东成交主要集中在江与城，崇贤成交主要集中在群贤府。

　　第四：后续刚需板块二手房成交量或将下滑。新政当下杭州二手房市场出现了一波成交小高峰，但随着目前各刚需板块低价房源率先消化，新政释放出来最为急切的第一波购买力被消化，加上新政给了房东一定的价格预期，短期价格下调概率变小，7、8月份也是传统意义上的二手房成交淡季，因此后续成交量或将出现一定下滑，新一轮胶着或已在眼前。

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